Diese Renditen existieren bislang zum Großteil aber nur auf dem Papier. Der Grund: Fairvesta kauft Immobilien zu Preisen unter dem Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der Preis, der sich gewöhnlich für ein Haus in der Lage und mit der Ausstattung beim Verkauf erzielen lässt. Wurde eine Immobilie unter Verkehrswert gekauft, setzt Fairvesta diese zur Renditeberechnung der Fonds aber zum Verkehrswert an. Auf dem Papier entsteht so ein Gewinn.
Warum aber bekommt Fairvesta Häuser unter Verkehrswert? Angeblich profitiert man von Sondersituationen: Verkäufe aus Geldmangel, unter Zeitdruck, bei Zwangsversteigerungen. Solche ungewöhnlichen Verhältnisse drücken den Preis, nicht aber den Verkehrswert. Für Anleger zahlt sich der Papier-Gewinn aber nur in klingender Münze aus, wenn es Fairvesta später gelingt, die Immobilien mit Aufschlag, möglichst zum Verkehrswert, zu verkaufen.
Dass das in der Realität stets klappt, ist zweifelhaft. So hat Knoll mehrfach widersprüchliche Angaben zur Anzahl der von Fairvesta weiterverkauften Objekte gemacht und damit an Glaubwürdigkeit eingebüßt.
Derlei Kritik wischt Knoll mit dem Argument vom Tisch, dass er doch mit seinem Fonds Fairvesta 2 bewiesen habe, dass sein Geschäftsmodell funktioniere: Der Fonds wurde 2011 aufgelöst. Anleger bekamen ihr Kapital nebst stolzen 12,4 Prozent Rendite pro Jahr. Die zum Schluss noch dem Fonds gehörenden sechs Immobilien mit angeblich 15,3 Millionen Euro Verkehrswert will Knoll sogar über Verkehrswert an einen „ausländischen Investor“ verkauft haben. Der Verdacht, die Fondsanleger seien aus anderen Quellen – Achtung, S-Wort – bedient worden, wäre so ausgeräumt.
Den Namen des ausländischen Investors, so Knoll 2013, dürfe er nicht nennen. Der Verkauf der sechs Immobilien erfolgte auch nicht direkt, sondern über eine Verbriefung. Folge: Der 2011 eigentlich aufgelöste Fonds Fairvesta 2 steht weiter als Eigentümer der Immobilien im Grundbuch.
Doch Recherchen der WirtschaftsWoche legen den Verdacht nahe, dass auch diese Angaben nicht stimmen.
So hat der ausländische Investor, der als Käufer der sechs Immobilien mit einem Verkehrswert von 15,3 Millionen Euro genannt wird, offenbar nur 2,1 Millionen Euro selbst zur Verfügung gestellt.
Zusätzlich nahm der ausländische Investor für den Immobilienkauf einen Kredit auf. Es gibt Indizien dafür, dass bei diesem Kredit auch Gelder von Fairvesta-Anlegern im Spiel waren. Fairvesta-Handlungsbevollmächtigter Knoll bestreitet jede interne Verschiebung von Anlegergeldern.
Selbst die Summe aus 2,1 Millionen Euro Investment und dem Kredit reicht nicht für den von Fairvesta genannten Verkaufspreis der sechs Immobilien. Woher der Rest kam, ist unklar. Eventuell gab es weitere Investoren. So ist in einer anwaltlichen Stellungnahme von Fairvesta plötzlich von mehreren „ausländischen Investoren“ die Rede. Ansonsten wollten Fairvesta und Knoll gestellte Fragen nicht beantworten.
Knoll hatte den Verkauf der sechs Immobilien des Fairvesta 2 an den bisher genannten „ausländischen Investor“ als Beweis für ein funktionierendes Geschäftsmodell gewertet. Doch dieser Beweis wankt massiv.