Der Preisauftrieb in Deutschlands Groß- und Mittelstädten hält an, trotz an die zehn Prozent jährlicher Preissteigerung in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf seit 2010. In ähnlicher Größenordnung geht es jetzt anderswo nach oben: in Wolfsburg, Regensburg, Bonn, Ingolstadt oder Freiburg etwa. Gleichzeitig rutschen die Leerstandsquoten Richtung null, Flüchtlinge benötigen Wohnraum, alte und junge Menschen drängt es in die City, der Wohnungsneubau kommt bei Weitem nicht hinterher.
Weiterer Beleg für den Boom: 2015 legten die Kredite deutlich zu. Um gleich 37,5 Prozent von durchschnittlich 16 auf 22 Milliarden Euro ist die monatliche Hypothekenvergabe der Banken nach oben geschnellt. Die Mixtur für eine Blase ist also gegeben, nicht in Emden oder im Westerwald, aber an allen attraktiven Standorten der Republik und auch in deren Peripherie. Beispiele für eine Überhitzung lassen sich viele finden, manchmal reicht auch ein einzelnes: In München kann man derzeit im Bietverfahren ab 118.600 Euro ein „Apartment gegen Höchstgebot“ ersteigern – ein Zimmerchen von 13 Quadratmetern.
Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015
Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17
Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00
Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51
Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54
Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96
Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71
Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22
Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72
Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83
Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015
| Teilscoring | Gewichtung | Faktoren | Was wird untersucht? |
| Sozio- ökonomische Daten | 25% | - Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013 | - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte |
| Struktur- risiko | 20% | - Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum | - künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts |
| Liquiditäts- risiko | 20% | - Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität | - das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort |
| Standort- potenzial | 35% | - Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte | - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen |
These: 2016 steigen die Preise noch einmal schneller, da sich der Markt weiter verknappt, gleichzeitig Hypothekenkredite aber teurer werden könnten, was bisher Zögerliche aufspringen lässt.
Strategie: Pläne des Bundesjustizministers, nach der vermasselten Mietpreisbremse nun rückwirkend die Mieten zu deckeln beziehungsweise Mieterhöhungen einzudämmen, drücken auf die mittelfristig wohl ohnehin kaum inflationsdeckenden Investments von Privaten in Wohnungen oder Häuser, die nicht eigengenutzt sind. Andererseits ist Bares gefährdet, demnächst noch stärker, falls deutsche Konten über die neue, sich noch in Planung befindliche EU-Einlagensicherung für Ausfälle bei maroden europäischen Banken herangezogen werden. Immobilien bieten da größere Sicherheit. Käufe bieten sich in den mittleren Lagen der Städte an, die über kurz oder lang aufgewertet werden dürften. Wer es sich leisten kann, der streut: kleine Apartments sind ebenso aussichtsreich wie größere Familienwohnungen.
Risiko: Der Immobilienmarkt befindet sich bereits in einer Blase (in den Städten, nur dort treten Blasen auf – siehe Amerika), die aber noch um einiges wachsen wird. Risiken, die in absehbarer Zeit auf die Preise drücken, sind nicht erkennbar. Anleger und Eigennutzer kaufen also nicht am Top, sollten sich aber gewahr sein, dass, über eine lange Laufzeit gesehen, Immobilien vor allem nominal Kapital erhalten dürften, aber nicht zwangsläufig auch hohe Realrenditen bringen.
