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Geschlossene Fonds „Privatanleger sollen soviel zahlen wie die Profis"

Die Gebühren von einigen geschlossenen Fonds sind horrend. Der größte US-Immobilienfonds-Anbieter macht damit jetzt Schluss. Der Chef von Jamestown erklärt im Interview, warum er Privatanleger schonen möchte.

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Christoph Kahl ist Geschäftsführer des Fondsinitiators Jamestown, Spezialist für geschlossene Immobilienfonds mit Schwerpunkt USA. Das Haus verkaufte vor dem Platzen der US-Immobilienblase fast alle Objekte und erzielte so Spitzenrenditen.

Herr Kahl, geschlossene Fonds kommen derzeit nicht aus den Schlagzeilen. Von Pleiten traditionsreicher Fondsinitiatoren wie Wölbern bis zu Betrugsfällen wie bei SKR reicht die Palette.
Es gab eine Reihe von Skandalen, die dringend aufgeklärt werden müssen. Doch Jamestown hat damit nichts zu tun. Wir sind ein Anbieter für geschlossene Immobilienfonds und konzentrieren  uns seit 30 Jahren auf den amerikanischen Markt. 250 Mitarbeiter kümmern sich in den USA und etwa 40 in Köln um die Fonds und die Objekte.

Die Renditen vieler geschlossener Fonds fallen eher mager aus. Verbraucherschützer monieren immer wieder, dass geschlossene Fonds zu teuer sind.
Die Renditen der Portfolios, die wir bereits abgewickelt haben, liegen bei durchschnittlich 19 Prozent. Doch dieser Wert ist natürlich keine Zielgröße. Denn auf den Märkten und bei den Rahmenbedingungen, die für geschlossene Fonds gelten, hat sich einiges verändert. Anleger müssen daher stärker auf die Kosten schauen. Wir haben daher bei den neuen Fonds die Usancen bei der Gebührenstruktur für Privatanleger an jene angepasst, die für institutionelle Anleger gelten. Der Weichkostenanteil liegt jetzt für Privatanleger nicht bei 20 Prozent, sondern bei fünf Prozent plus Agio.

Wieso können Sie heute Ihre Produkte so viel günstiger anbieten, als früher.
Die neuen Fonds sind Blindpools. Das heißt, in der Phase, in denen wir das Geld bei den Anlegern einsammeln, stehen die Objekte, in die wir investieren, noch nicht fest. Früher haben wir sie auf eigenes Risiko erst einmal angekauft und brauchten von den Banken eine Zwischenfinanzierung, wie sie heute kaum noch funktionieren würde, denn geht in dieser Zeit der Mieter pleite, kann die Immobilie praktisch über Nacht unverkäuflich werden. Der Fondsinitiator hatte also früher  ein enormes Risiko.

Mit einem Blindpool liegt das Risiko jetzt aber beim Anleger. Er muss der Kompetenz des  Anbieters vertrauen.
Das ist richtig. Das frühere Vorgehen hatte für Anleger Vorteile. Aber es war eben auch sehr teuer. Wir verfahren daher etwa bei einem jüngsten Fonds, dem Jamestown 28, der sich an Privatanleger richtet, auch in dieser Hinsicht wie bei institutionellen Investoren. Denn auch bei Großinvestoren ist es nicht üblich, mit einem bereits angekauften Objekt an den Start zu gehen. Dafür sind die Weichkosten, also die laufende Vergütung, entsprechend günstiger.

Was bedeuten die Kosten beim Jamestown 28 im Detail?
Als Anleger, der das Mindestinvestment von 30.000 Dollar investiert, sind zunächst fünf Prozent Agio beim Kauf zu zahlen. Der Fonds selber zahlt fünf Prozent für Konzeption, Vertrieb und andere Weichkosten, so dass 95 Prozent in die Immobilie investiert werden. Jährlich fällt ein Prozent für die Verwaltung an. Der Verwaltungskostenanteil ist außerordentlich günstig. So zahlen Institutionelle dafür zwischen 0,6 bis 1,5 Prozent des Eigenkapitals pro Jahr. Wer mehr als 250 Millionen investiert, zahlt bei uns 0,6 Prozent, bis mehr als zehn Millionen sind es 0,9 Prozent. Privatanleger mit 30.000 Dollar Einlage sind also mit einem Prozent gut bedient.


„Wir versprechen gar nichts“

Ist damit die Verwaltung eines solchen Fonds für Sie noch attraktiv?
Wir können davon unsere Mitarbeiter bezahlen – viel mehr nicht. Daher gibt es für uns zusätzlich eine Erfolgsvergütung. So erhalten Anleger jährlich 5,25 Prozent und nach dem Verkauf der Immobilien eine Rückzahlung von 110 Prozent des Eigenkapitals. Alles, was wir darüber hinaus erwirtschaften, gehört zu zwei Dritteln dem Anleger und zu einem Drittel Jamestown.

Eine Berechnung von Erfolgsgebühren ist unter Verbraucherschützern umstritten…
Das mag sein. Aber sie erreichen damit, dass die Interessen des  Fondsinitiators und des Anlegers in dieselbe Richtung gehen.

Inwiefern?
Wenn die weichen Kosten wie bei den meisten geschlossenen Fonds am Anfang sehr hoch sind, hat die Gesellschaft bereits abkassiert. Bei unserem Modell fließt der Löwenanteil vom Gewinn für den Fondsemittenten erst zum Schluss. Und das motiviert dazu, Gewinne am Markt auch mitzunehmen.

Bei ihrem neuen Fonds versprechen Sie eine  jährliche Ausschüttung plus einen Verkaufserlös von 110 Prozent zum Ende der Laufzeit. Doch können Sie dieses Versprechen auch einhalten? Sie können zwar mit dem Emissionszeitpunkt einen günstigen Einstiegszeitpunkt in den Markt wählen. Auch die Renditen sind auf Grund von Mieteinnahmen kalkulierbar, sofern kein Mieter während der Laufzeit pleite macht. Doch zum Ende der Laufzeit eine Rückzahlung zu versprechen – egal was die Märkte zu diesem Zeitpunkt machen – wie lässt sich das seriös machen?
Wir versprechen gar nichts, weder einen Zeitpunkt noch die Höhe des Verkaufserlöses. Wir beschreiben unsere Ziele. Jamestown 28 soll sieben bis zwölf Jahre laufen. Und wir sagen deutlich, dass wir diese Frist notfalls auch verlängern. 5,25 Prozent Ausschüttung plus 110 Prozent Eigenkapitalrückfluss aus dem Verkauf halten wir für realistisch bei einer konservativen US-Immobilienanlage. Im Schnitt lagen unsere Renditen der 26 aufgelösten Fonds zwischen 8 und 34 Prozent per annum. Bei den neuen Fonds ist aufgrund der Marktentwicklung aber deutlich weniger zu erwarten.

Der Fonds ist im November geschlossen worden. Wie viel Geld haben Sie eingesammelt?
7000 Investoren haben 384 Millionen Dollar investiert. Zudem arbeiten wir mit 60 Prozent Fremdkapital. Der Fonds ist bereits investiert. Drei Objekte sind im Portfolio. Ein Bürogebäude in New York, eines in Santa Monica und ein Portfolio, das Einzelhandelsflächen in Fünf-Sterne-Hotels bündelt.

Vielen Dank für das Gespräch.

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