„Sie bekommen derzeit doppelt Rückenwind“, sagt Michael Seufert, Spezialist für Immobilienaktien bei der Nord/LB, „steigende Mieten und Preise in Ballungszentren erhöhen die Einnahmen und den inneren Wert. Und die niedrigen Zinsen ermöglichen günstige Refinanzierung, was Cash-Flow und Dividende zugutekommt.“
Nachteil: Anleger müssen Wertschwankungen aushalten. Immobilienaktien laufen mit dem Börsentrend. Das schreckt viele ab, sie kaufen deshalb lieber geschlossene Fonds. Rational ist das nicht: „Auf dem geschlossenen Fonds klebt zwar nicht jeden Tag ein neues Preisschild, dafür gibt es oft beim Verkauf nach Jahren die böse Überraschung, wenn die Wertentwicklung nicht den Erwartungen entsprach“, sagt der Vermögensverwalter Bert Flossbach.
Das kann durchaus passieren. Die Preise deutscher Wohnimmobilien steigen zwar seit fünf Jahren deutlich stärker als die Inflation. Doch „hinter den Durchschnittszahlen verbergen sich regional sehr unterschiedliche Preistendenzen, in einigen ländlichen Regionen haben wir seit 2008 sogar noch Preisrückgänge“, sagt Franz Eilers, Marktforscher beim Verband der Pfandbriefbanken. Der Trend zur Verstädterung werde sich in einer alternden Gesellschaft noch verstärken, meint Eilers: „Pflege wird bald nur noch im städtischen Ballungsraum erschwinglich sein. Ältere Menschen wollen deshalb zurück in die City.“
Steht ein Haus am falschen Ort, kann es also auch trotz hoher Inflation an Wert verlieren. Maximal ein Viertel der Wohnungen dürfte in den kommenden 20 Jahren inflationsbereinigt teurer werden, schätzt Eilers. Die Lage der Bestände beeinflusst damit auch die Wertentwicklung der Aktien.
- Informationen dazu, wo ihre Bestände stehen, veröffentlichen die Unternehmen.
- Der zweite Blick gilt dem Preis der Aktien. Gängigste Größe ist der Net Asset Value (NAV). Darunter versteht man die Summe aller Marktwerte der Liegenschaften im Besitz einer Immobilien-AG abzüglich der Schulden. Er wird durch Gutachten ermittelt und in den Bilanzen ausgewiesen. „Normalerweise weicht der NAV nicht dauerhaft signifikant vom Börsenwert der Unternehmen ab“, sagt Steinbeis. Länger anhaltende Unterbewertung signalisiert, dass viele im Markt das Unternehmen für schlecht gemanagt, riskant finanziert halten. Gagfah etwa kostete in der Vergangenheit oft nur die Hälfte ihres NAV, holte diesen Abschlag aber zuletzt zusehends auf.
- Dritter Punkt ist die Finanzierung. Hohe Kapitalkosten können existenzbedrohend werden. „Derzeit, im Niedrigzinsumfeld, haben alle Immobilienfirmen gute Bedingungen, sich günstig zu refinanzieren, aber das kann sich ändern“, warnt Georg Kanders, Analyst bei der Lampe Bank. Wer bald schon wieder neue Kreditverträge aushandeln muss, ist daher riskanter als Firmen, die sich lange Laufzeiten gesichert haben.
- Schließlich zählt die Rendite. Bei Immobilien geben die „Funds From Operations“ (FFO je Aktie und Kurs zu FFO) Einblick in die Geschäftsentwicklung. Die Zahl setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen. Sie zeigt, wie viel Cash-Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Der jährliche FFO im Verhältnis zum investierten Kapital ist die FFO-Rendite. Mindestens drei große und zwei riskantere kleinere Werte bieten nach diesen Kriterien Chancen.
