Gold aus Beton Die besten Immobilienaktien

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Die Aktien im Überblick

Bausteine fürs Depot

Deutsche Annington: Mehr Masse als Klasse

Mit 215 000 Wohnungen ist sie der größte Wohnungskonzern an der Börse. Wichtigste Standorte sind Dortmund (17 600 Wohnungen), Berlin (12 000), Frankfurt (11 000), München und Köln/Bonn. Das klingt gut, sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der größte Teil der Annington-Wohnungen über die ganze Republik verteilt ist, mit einem Schwerpunkt in NRW (53 Prozent). Viele Einheiten liegen zudem in Kleinstädten oder solchen mit wenig Potenzial, wie Grevenbroich, Marl oder Gelsenkirchen. Während der Leerstand in Dortmund, Berlin und Frankfurt mit unter drei Prozent sehr gesund ist, erreicht er in der Fläche (in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt) bis zu 15 Prozent.

Nicht optimal ist die Aktionärsstruktur. Finanzinvestoren neigen dazu, Investitionen zugunsten höherer Ausschüttungen knapp zu halten. Zwar war dies bei der Annington in der Vergangenheit nicht der Fall. Der Hauptinvestor Monterey zog keine Sonderausschüttungen aus dem Unternehmen.

Und im Zuge der letzten Kapitalerhöhung und einer privaten Umplatzierung konnte die Dominanz Montereys etwas verringert werden; der Streubesitz ist mit rund 60 Prozent aber immer noch gering. Positiv immerhin: Die Verschuldung konnte etwas gesenkt werden, das Rating verbesserte sich auf ein BBB, also knapp Investmentgrade und flächenbereinigt, das heißt ohne Berücksichtigung von ver- oder gekauften Wohnungen, stiegen die Mieteinnahmen zuletzt um 2,3 Prozent pro Jahr. Diesen Zuwachs muss das Management überbieten, damit die Aktie steigt. Denn der Börsenwert des Unternehmens liegt schon ziemlich genau auf Höhe des NAV. Abwarten!

Deutsche Wohnen: Gut und teuer

Außer bei Mietwohnungen ist die Deutsche Wohnen (DW) auch bei Pflegeimmobilien aktiv. Nach der Übernahme der Berliner GSW ist das Unternehmen der zweitgrößte deutsche Bestandshalter mit interessanten Lagen in wachsenden Großstädten wie Berlin (wo seit der GSW-Übernahme 71 Prozent des DW-Wohnungsbestandes stehen) und Frankfurt (sechs Prozent).

Die Analysten von Kepler Cheuvreux erwarten in den kommenden Jahren zweistellige jährliche Wachstumsraten bei den Funds from Operations (FFO, siehe Tabelle), grob: Mieteinnahmen und Zuflüssen aus Verkäufen. Denn in Frankfurt oder Berlin dürften Mieterhöhungen per saldo einfacher durchzusetzen sein als im deutschen Durchschnitt. „Die DW hat ein überdurchschnittlich attraktives Wohnungsportfolio und ist in Deutschland mit am besten gemanagt, dafür ist die Aktie etwas teurer“, sagt Analyst Seufert. Das Verhältnis von Börsenwert zum Net Asset Value liegt schon leicht über pari. Wertsteigerungspotenzial hat die Aktie langfristig dank der GSW-Übernahme: Durch das nun deutlich größere Portfolio lassen sich Skaleneffekte nutzen, etwa durch Zusammenlegung von Dienstleistungen und Beschaffung.

Zwar haben sich die Nettofinanzschulden infolge der Übernahme der GSW von 2,7 auf 5,2 Milliarden Euro fast verdoppelt. Der Wert des Bestandes aber wuchs mit: Die Rate der Gesamtverbindlichkeiten im Verhältnis zum Börsenwert sank seit 2008 von 0,9 auf rund 0,55.

Gagfah: Der Billigheimer

Der Gegenentwurf zur Deutschen Wohnen: mehr Risiko und weniger Qualität, dafür (noch) relativ günstig und mit mehr Potenzial. Finanzinvestor Fortress, der Gagfah einst einen durchwachsenen Ruf einbrachte (Fortress habe zu viele Schulden in der Bilanz abgeladen und ziehe um einer hohen Rendite willen zu viel Cash-Flow aus dem Unternehmen), ist seit Mitte Juni draußen. Nun weisen die Gagfah-Bestände einigen Sanierungsbedarf auf, was erst mal Geld kostet und zulasten von Neukäufen und Dividenden gehen dürfte. Auch ist die Gagfah weniger solide finanziert als Konkurrenten; das Verhältnis von Fremdkapital zum Wert des Portfolios (NAV) beträgt fast 62 Prozent. Das derzeit sehr freundliche Zinsniveau wurde noch nicht für eine nachhaltige längerfristige Refinanzierung genutzt; die meisten Kredite konnten zwar zuletzt günstig abgelöst werden, aber wieder nur für fünf Jahre. 2018 und 2019 stehen etliche Linien zur Neuverhandlung an: Bis dahin könnten die Zinsen auch steigen – ein Risiko. Zudem liegen derzeit fast 20 Prozent der Aktien in den Händen von mutmaßlich kurzfristig orientierten Anlegern, wie Hedgefonds.

Dafür ist die Aktie günstiger bewertet als der Rest der Branche, was auch als Potenzial umgedeutet werden kann: Sanierungen könnten den inneren Wert der Gagfah erheblich steigern. Der NAV liegt mit etwa 13,90 Euro pro Aktie noch etwas über dem Börsenwert von aktuell 13,19 Euro. Im Management gab es zudem einen Wechsel; die neuen Chefs genießen einen guten Ruf in der Branche. Die Leerstandsquote liegt mit 4,1 Prozent nur leicht über dem Branchenschnitt. 2013 konnte Gagfah im Schnitt 2,2 Prozent Mieterhöhung durchsetzen; sehr viel mehr ist nicht drin, denn die Lagen sind meist einfach oder mittelgut. Schwerpunkte sind Dresden (37 260 Wohnungen) und Berlin (15 000), Hamburg (9100), Hannover (5900), Heidenheim (4100) und Bielefeld (4100).

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