Zürich Seit der Finanzkrise galten sie als eine der sichersten Anlagen, nun zeigen sie Ermüdungserscheinungen: die Schweizer Immobilienaktien. Von 2009 bis Ende 2012 stiegen die Kurse der zwölf an der Schweizer Börse gehandelten Firmen der Branche um 55 Prozent und damit doppelt so stark wie der Markt. Doch nun ist die Luft raus.
Auf den Markt für Büroflächen wachsen laut einer Untersuchung von Credit Suisse die Leerstände. Große Unternehmen verlassen die Zentren und siedeln sich an den Stadträndern an. Innenstadtlagen lassen sich oft nur mit Preiszugeständnissen vermieten. Gebaut wird aber weiterhin. Derzeit werden mehr als doppelt so viele Büroflächen aus dem Boden gestampft wie effektiv nachgefragt werden, errechneten die Immobilienexperten der Großbank UBS. Die auf Bau und Vermietung von Bürogebäuden wie Gewerbeflächen spezialisierten Marktführer Swiss Prime Site und PSP Swiss Property kalkulieren mit einem Anstieg der Leerstände. Sie rechnen nicht damit, dass sie dieses Jahr viel mehr Gewinn erwirtschaften können als 2012. Die beiden Firmen verwalten ein Immobilienportfolio im Volumen von fast 15 Milliarden Franken.
Auch mit dem Bau und der Vermietung von Einkaufszentren wird nach Einschätzung der Fachleute von Wüest & Partner nicht mehr so gut zu verdienen sein. Gedämpfte Einkommensperspektiven bremsten den Privatkonsum, erläutert die Zürcher Beratungsfirma. Seit der Franken gegenüber dem Euro Rekordhöhen erklommen hat, kaufen die Schweizer zudem deutlich mehr als früher im grenznahen Ausland ein. Ferner decken sich viele verstärkt übers Internet ein. Schätzungen zufolge könnte in den nächsten 15 Jahren in der Schweiz bis zu ein Drittel der heutigen Verkaufsflächen dem Online-Handel zum Opfer fallen. Die auf Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Intershop erwägt wegen der verhaltenen Aussichten im Heimmarkt eine Expansion ins Ausland.
Angst vor der Blase
Besser läuft es noch im Geschäft mit Wohnungen. Und das wird so bleiben, solange gut verdienende Ausländer ins Land strömen und neue Appartements kaufen. Doch auch hier werden inzwischen kleinere Brötchen gebacken. Luxuswohnungen - sie kosten in Zürich in der Spitze 25.000 Franken pro Quadratmeter - werden den Konzernen nicht mehr aus den Händen gerissen.
Der Branchendritte Mobimo musste kürzlich ein Projekt zum Bau von solchen Wohnungen an der Zürcher Goldküste mangels Nachfrage abblasen. Nun will sich die Firma, deren Liegenschaftenportfolio etwa 2,35 Milliarden Franken schwer ist, auf das mittlere Preissegment konzentrieren. "Eine gewisse Zurückhaltung" hat Credit Suisse ausgemacht bei Wohnungen, die mehr als 1,5 Millionen Franken kosten.
Probleme könnte es geben, wenn Befürchtungen der Schweizerischen Nationalbank wahr werden sollten. Die Währungshüter sorgen sich wegen einer Immobilienblase in Ballungszentren. Wenn die platzt, könnte es zu einem Preissturz kommen.
Auf beachtliche Kursgewinne von Immobilienaktien wie in der Vergangenheit können Anleger nicht mehr setzen. Die Titel dürften sich kaum mehr besser als der Gesamtmarkt entwickeln, sagen Analysten. Seit Jahresanfang verloren die Immobilienwerte an der Börse zwei Prozent. Das hat auch damit zu tun, dass Anleger wieder risikobereiter geworden sind und nicht mehr nur auf Sicherheit setzen. Ausländische Anleger, die wegen der Euro-Schuldenkrise Geld in der Schweiz geparkt hatten, bauten nach Einschätzung der Zürcher Kantonalbank (ZKB) ihre Beteiligungen an den Immobilienplatzhirschen Swiss Prime Site und PSP Swiss Property wieder ab.
Analysten raten Anlegern zum Abwarten. Die Aussichten für die Schweizer Immobilienaktien seien nicht sehr vielversprechend, urteilt Analyst Roger Degen von der Bank Julius Bär. "Relativ unspektakulär" dürften sich die Kurse dieses Jahr entwickeln, sagt auch die UBS voraus. Aber aus dem Portfolio werfen würde Markus Waeber von der ZKB die Titel nicht. "Aus fundamentaler Sicht gibt es keine Gründe für einen Verkauf", sagt er. "Die Firmen haben gut gearbeitet."
