Schöne neue Arbeitswelt: raus aus spießigen Büros, rein in schick gestaltete Coworking-Spaces. Wer mag, kann jeden Tag an einem anderen Arbeitsplatz seine Kreativität ausleben, ja sogar täglich an einem ganz anderen Standort. Es gibt ausreichend Lounges zum Zurückziehen und Nachdenken oder um Gleichgesinnte zu treffen und sich mit ihnen auszutauschen. Telefonieren und Internet sind inklusive; Kaffee und selbst Bier sind frei – und regelmäßig gibt es Partys. Das ist, vereinfacht gesagt, das Konzept der Coworking-Anbieter, von denen das US-Unternehmen WeWork weltweit der prominenteste und aktivste ist.
Vor einem halben Jahr nun haben die Branchenpioniere um WeWork-Chef Adam Neumann einen Börsengang angekündigt. Zwar sind weder Details noch ein konkretes Datum bekannt. Dennoch stellt sich schon heute die Frage, ob sich dort ein Einstieg lohnt? Schließlich sind einige Eckdaten des Unternehmens bekannt: Nach der letzten, sechs Milliarden Dollar schweren Finanzierungsrunde durch den Investor SoftBank wird das Unternehmen mit 47 Milliarden Dollar bewertet. Jedoch sah die 2018er-Bilanz für das 47-fache Unicorn weniger berauschend aus: Der Umsatz betrug 1,82 Milliarden Dollar – und die Verluste 1,93 Milliarden.
Hohe Verluste für stark wachsende Marktführer sind nicht zwangsläufig ein Problem. Doch „mehr Minus als Umsatz“, das ist immer alarmierend. Zumal die roten Zahlen operativ sind, sie also nicht aus Investitionen in neue Büroprojekte herrühren (die es natürlich mannigfach gibt): Denn sobald WeWork Büroflächen gemietet und eingerichtet hat, dauert es etwa 18 Monate, bis sie voll sind. Insgesamt ist die Auslastung auf 80 Prozent gesunken, was darauf hindeutet, dass das Unternehmen mehr Angebot als Nachfrage schafft. All diese Faktoren drücken die Zahlen so sehr ins Minus.
Der Gastautor
Jakob Mähren, 36, ist Berliner Immobilieninvestor. Seit dem Abitur hat er mit Aufkauf, Sanierung und Verkauf von Immobilien die Entwicklung seines eigenen Unternehmens, der Mähren AG, vorangetrieben. Der klare regionale Fokus liegt dabei in der Hauptstadt. Insgesamt hat er nach Unternehmensangaben Transaktionen im Wert von über vier Milliarden Euro verantwortet. Mit einer eigenen Stiftung unterstützt er soziale Zwecke, etwa ein Kinderhospiz.
Dabei ist die „We-Story“ beeindruckend, so wie es sich für Börsenaspiranten gehört: Beim Marktführer geht es beileibe nicht mehr nur um die Vermietung von Büroflächen in angesagten Locations. Vielmehr hat das Unternehmen ein beachtliches Sternensystem um sich herum geschaffen, etwa ein Soziales Netzwerk oder eine Kindergarten-Sparte. Daher gliedert sich die Firma – deren Dachorganisation seit Januar The We Company heißt – in die drei Hauptbereiche We Work, WeLive und WeGrow.
Auf dem bekanntesten Feld WeWork ist der Konzern von Argentinien bis Vietnam in 171 Städten mit 486 eröffneten oder bald verfügbaren Standorten vertreten. Dabei präsentiert der Anbieter jedoch den Mietern und Partybesuchern eine gewaltige Rechnung. Die Mietpreise sind nicht eben günstig. Die flexiblen, wechselnden Arbeitsplätze werden rechnerisch gar viermal vermietet. Viele Nutzer überdenken irgendwann das Preis/Leistungsverhältnis inklusive persönlichem „Freibier“-Verbrauch, den ja schließlich sie selbst bezahlen – und kehren dem Unternehmen den Rücken, um in klassischen Büroimmobilien unterzukommen.
Zwar wachsen immer wieder Kunden nach, zumal die Flexibilität für junge Firmen und Startups überlebenswichtig und eindeutig ein Pro-Argument ist. Doch all dies senkt die Auslastung oder erhöht den Aufwand, neu zu akquirieren.
WeWorks Kernangebot ist – wie von andere Co-Working-Unternehmen auch – Mietern/Nutzern mit heiß begehrten Flächen auszuhelfen. Allerdings können auch sie sich nicht vom Markt abkoppeln. Das heißt: Sie haben ihre Immobilien wie andere Büroflächenanbieter ebenfalls teuer bezahlt/gemietet und aufwändig umgebaut. Finden sie günstige Gebäude, sind diese oft in unattraktiven Lagen oder galten vormals als „unvermietbar“.
Keine Frage: The We Company ist an vorderster Front dabei, die Arbeitswelt zu modernisieren. Es existiert ein hoher Gemeinschaftsspirit und eine funktionierende Community. Allerdings gehört nur ein Teil der Wirtschaft zur wirklichen Zielgruppe, und am Ende muss es sich auch für das „Mitglied“ rechnen. Es ist daher aus meiner Sicht kein Wunder, dass das Geschäft alles andere als ein Selbstläufer ist, trotz des beachtlichen Umsatzes. Die 47 Milliarden Dollar, mit denen „We“ bewertet wird, stehen in keinem gesunden Verhältnis zu den erwirtschafteten Zahlen. Da ist mir als Immobilieninvestor zu viel Fantasie drin. Von der Aktie würde ich daher die Finger lassen.
