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US-Immobilienkrise Verdienen mit der nächsten US-Immobilienblase

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Als hätte es nie einen Crash gegeben

Auf welche ETFs und Zertifikate sie beim Platzen der US-Immobilienblase setzen sollten

Und wie in den Zeiten vor der Finanzkrise stürzten sich Investmentfonds, Pensionskassen, Versicherungen und spezielle steuerbegünstigte Immobilienfonds (Real Estate Investment Trust, REITs) auf die extrem riskanten Papiere – als hätte es nie einen Crash der verbrieften Papiere gegeben. Deutsche Landesbanken („stupid german money“) wurden auf dem Markt noch nicht gesichtet, immerhin. Dem Markt für verbriefte Mieteinnahmen wird ein Volumen von 1500 Milliarden Dollar zugetraut. Die Verbriefungen erlauben es den Großspekulanten, ihren Eigenkapitalanteil an den Mietobjekten von üblicherweise 40 Prozent auf 25 bis 30 Prozent zu reduzieren. Der Rest wird über Schulden finanziert. So steigt die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals, und die Fonds können noch mehr Einfamilienhäuser auf Kredit kaufen – und die Preise weiter treiben.

Private Hauskäufer können irgendwann nicht mehr mithalten. Die Finanzinvestoren sind dabei, auf dem Häusermarkt das Kommando zu übernehmen. Gut die Hälfte aller Transaktionen am US-Häusermarkt wickeln inzwischen Großinvestoren oder reiche Einzelpersonen ab. Ende 2012 lag deren Anteil noch bei 18 Prozent. Das billige Geld der Notenbank macht es möglich. Die Erholung des amerikanischen Häusermarktes aber ist eine geldpolitische Illusion. Denn das Überangebot an Häusern wurde nicht abgebaut, sondern ist im Gefolge der Anleihekaufprogramme, die eine immense Liquidität schufen, nur vorläufig vom Markt verschwunden.

Jeder zweite US-Amerikaner ist ein Subprime-Schuldner

Dagegen haben sich Neuanträge auf Hypotheken im Zuge des Quantitative Easing kaum erholt. Sie befinden sich auf dem tiefsten Niveau seit 1995. Der Kreis potenzieller Immobilienkäufer in den USA stagniert seit Jahren. Kein Wunder: Jeder dritte Amerikaner ist aus dem Arbeitsmarkt ausgeschieden oder bezieht staatliche Transferleistungen. Jeder zweite Konsument gehört in die Schuldnerkategorie „Subprime“, weil er mit Ratenzahlungen in Rückstand ist oder gar Privatinsolvenz anmelden musste.

Auch die Anzahl der Häuser, die zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben wird, nimmt wieder zu – im Januar um acht Prozent gegenüber dem Vormonat. Der nationale Durchschnitt weist im Jahresvergleich zwar noch einen Rückgang der Zwangsversteigerungen um 18 Prozent aus. In Kalifornien allerdings, dem wichtigsten Einzelmarkt kamen im Januar 57 Prozent mehr Häuser unter den Hammer als vor einem Jahr. Der viel beachtete Anleiheexperte Jeff Gundlach, Gründer der Investmentfirma DoubleLine Capital, rechnet gar mit einer Rückkehr der Subprime-Krise. Trotz Preiserholung übersteigt bei acht Millionen Einfamilienhausbesitzern die Hypothekenschuld immer noch den Immobilienwert. Jedes fünfte zwangsversteigerte Haus in den USA steht leer und verrottet.

Für eine Neuauflage der Subprime-Krise sorgen könnten allein schon die während der Immobilienhausse aufgenommenen und mit Immobilien besicherten Home Equity Lines Of Credit (HELOC). Gut 220 Milliarden Dollar dieser meist über zehn Jahre laufenden und einst bei Subprime-Schuldnern beliebten Kredite werden in den nächsten vier Jahren fällig. Die monatliche Belastung der Schuldner kann sich anschließend mehr als Verdreifachen. Es baue sich hier eine Welle des Schreckens („Wave of Disaster“) auf, sagt Amy Crews Cutts, Chefvolkswirtin der Kreditagentur Equifax. Bank of America, JP Morgan und Wells Fargo wären von Ausfällen in diesem Segment am meisten betroffen.

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