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US-Immobilienkrise Verdienen mit der nächsten US-Immobilienblase

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Mittelklasse kann sich kein Eigenheim leisten

Wo sich Blasen aufbauen
Deutschl andHauspreis zu Miete: -14 % (Unterbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -16 % (Unterbewertung) (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Die Zahlen zeigen, dass deutsche Immobilienkäufer nach wie vor solide finanzieren. Auch wenn es in einzelnen Metropolen zu Überhitzungen gekommen ist, so geht für die gesamte Wirtschaft noch keine Gefahr vom Immobilienmarkt aus. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
NiederlandeHauspreis zu Miete: +6 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +23 % (Überbewertung) Die Niederlande kämpfen seit vielen Jahren mit einer Immobilienkrise. Inzwischen sind die Preise zwar deutlich gefallen, aber noch immer sind Häuser recht sportlich bewertet. Quelle: Deutsche Bank Quelle: AP
ÖsterreichHauspreis zu Miete: +13 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +15 % (Überbewertung) Auch in Österreich sind Immobilien teuer, gemessen an den Mieten und Durchschnittseinkommen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
DänemarkHauspreis zu Miete: +15 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +9 % (Überbewertung) Dänen finanzieren gerne Wohnung und Haus ohne monatliche Tilgungsraten. Die Banken machen das, weil sie von deutlich steigenden Immobilienpreisen und steigenden Einkommen ausgehen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SpanienHauspreis zu Miete: +20 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +13 % (Überbewertung) Der Immobilienboom führte in Spanien lange zu massiver Bautätigkeit. Heute zeugen Rohbauten und leerstehende Gebäude vom Platzen der Immobilienblase. Noch sind die Preisübertreibungen nicht abgebaut. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SchwedenHauspreis zu Miete: +32 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +16 % (Überbewertung) Die Hauspreise in Schweden haben sich wie dieses "Turning Torso" genannte Appartment-Hochhaus weit in den Himmel geschraubt. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa/dpaweb
FrankreichHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Frankreichs Wirtschaft kommt nicht recht in Schwung. Die Gefahren für hochverschuldete Haushalte nehmen zu. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa

Der Vertrauensindex der US-Bauträger stürzte im Februar gegenüber Januar von 56 auf 46 Punkte ab. Es war der schärfste, jemals verzeichnete monatliche Einbruch. Bei Werten unter 50 Punkten berichtet die Mehrheit der Firmen über schwache Marktbedingungen. Betroffen waren alle drei Komponenten des Index – Verkaufsbedingungen, Verkaufserwartungen und Kundeninteresse. Der scharfe Einbruch wird mit dem strengen Winter begründet. Nur ist von dem vor allem der Osten der USA betroffen. Aber gerade im Westen des Landes war der Einbruch im Teilindex besonders hoch. Dort haben sich die Immobilienpreise extrem stark von den Einkommen abgekoppelt.

Zusammen mit den steigenden Hypothekenzinsen sorgen die deutlich stärker als die Einkommen gestiegenen Häuserpreise dafür, dass potenzielle Hauskäufer sich ihre monatlichen Belastungen kaum noch leisten können.

Neue Luftnummer

Der Datenanbieter RealTrac hat Transaktionen in 325 Landkreisen der USA untersucht. Im Schnitt war ein Haus mit drei Schlafzimmern im vierten Quartal 2013 um 21 Prozent teurer als Ende 2012. In einigen Regionen Kaliforniens erreichten die Preiszuwächse 50 Prozent. Damit wird immer deutlicher: Die amerikanische Mittelklasse kann sich kein Eigenheim mehr leisten. Der Anteil der Transaktionen, bei denen die Käufer zum ersten Mal ein Haus gekauft haben, ist inzwischen auf 27 Prozent aller Immobilienkäufe gefallen. Im langjährigen Durchschnitt lag die Quote bei 40 Prozent.

Mieteinnahmen gehen dramatisch zurück

Mit den Preisen steigen auch die Mieten. Doch auch die können immer weniger Amerikaner bezahlen. Damit gerät die Grundlage für die Verbriefung der Mieteinnahmen und zugleich die Basis der Preiserholung am US-Häusermarkt in Gefahr. Das Researchhaus Morningstar berichtete unlängst über einen dramatischen Rückgang der Mieteinnahmen, mit denen die von der Blackstone-Tochter Invitation Home im Herbst ausgegebenen Rental-Home-Verbriefungen gedeckt sind. Zwischen Oktober und Januar seien die Mieteinnahmen um 7,6 Prozent gefallen. Der Wert einschlägiger Papiere ist teilweise unter den Nennwert gerutscht So hat es bei den Subprime-Papieren auch angefangen.

Reichen die Mieteinnahmen am Ende nicht aus, um die Schulden zu bedienen, oder fallen die Immobilienpreise, dann werden die Verbriefungen toxisch, sprich wertlos. Bei American Homes 4 Rent (AMH), nach Blackstone die Nummer zwei unter den Großvermietern von Eigenheimen und seit August an der Börse, hat Finanzvorstand Peter J. Nelson völlig überraschend seinen Abschied angekündigt. Möglicherweise ein Signal, dass das Geschäftsmodell nicht funktioniert.

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