„Vor allem der Küstenbereich des spanischen Festlandes erlebt das Platzen der Blase auf besonders dramatische Weise“, sagt Fernando Encinar, verantwortlich für die Marktforschungen beim spanischen Immobilienportal Idealista.com. Im Strandort Altea an der Costa Blanca, der für teure Häuser und Wohnungen bekannt ist, sank der Wert der Immobilien 2010 um knapp zwölf Prozent. In der Region Alicante, zu der Altea gehört, stehen rund 17.100 Immobilien zum Verkauf. Auch die in den vergangenen Jahren vor allem von den Osteuropäern und Russen angesteuerte Costa del Sol erlebte in 2010 erneut einen Preisrückgang. „Hier war die Spekulation in den Jahren 1999 bis 2007 besonders heftig, und die Spanier fallen als Käufergruppe fast komplett weg“, sagt Matthias Meindel von der Concept Hausbau AG in Leipzig, der als Investor und Berater von Immobilienfirmen in Spanien tätig ist. „Der Tiefpunkt der Wohnungsmarkt-Krise ist noch nicht erreicht.“
Sicher: Am stärksten belasten den Immobilienmarkt die Leerstände in den riesigen Neubauvierteln rund um Madrid und Barcelona. Aber auch auf dem Markt für Ferienimmobilien sieht es kaum besser aus. Die Küstenregionen wurden zugepflastert, halb fertige Bauten und leer stehende Immobilien prägen das Bild. Im Immobilienboom von 1999 bis 2005 wurden Wohnungen und Häuser meist komplett kreditfinanziert. Seit die Blase in 2007 platzte, sind viele Hypotheken tief unter Wasser – der Marktwert der beliehenen Immobilie liegt unter der Höhe der Restschuld.
Zehn Prozent Ausfallrate
Banken und Sparkassen tricksen nach Kräften, um die wahren Ausmaße der Immobilienbaisse zu verschleiern: „Crédito Super Standard“ ist für Spaniens Institute zu einem Zauberwort geworden. In der so getauften Bilanzposition verstecken sie derzeit einen Großteil ihrer faulen Hypotheken. Das beschönigende Prädikat erhalten Kredite, deren Tilgung bis auf Weiteres ausgesetzt wurde, die aber noch nicht als faul abgeschrieben wurden. Die Banken geben den Super-Standard-Schuldnern zusätzlich weitere Kredite, aus denen diese die Zinsen für das erste Darlehen zahlen können. „Wir müssen damit rechnen, dass durch die hohe Anzahl der Super-Standard-Kredite die aktuelle Finanzlage schlechter ist, als viele Institute angeben“, sagt Manuel Romero von der Business School IE.
Der spanische Finanzexperte und Buchautor Borja Mateo („Die Wahrheit über den spanischen Immobilienmarkt“) schätzt, dass die Super-Standard-Kredite bei den Banken bereits ein Volumen von rund 120 Milliarden Euro erreicht haben.
Banken und Schuldner gewinnen durch die Verzögerungstaktik erst einmal Zeit. Wie Immobilienbesitzer aber dauerhaft aus der Schuldenfalle herauskommen -sollen, weiß niemand. Angesichts einer in der Rezession steckenden Volkswirtschaft und der hohen Arbeitslosigkeit von 20 Prozent sind die Aussichten trüb. Die Banken geben Häuser mitunter in die Zwangsversteigerung. Dort gibt es aber nur selten Bieter.
Dass die Banken ihre Verluste decken, ist ausgeschlossen. „Fügt man die 105 Milliarden Euro an wirklich faulen Krediten hinzu, kommen wir in Spanien auf ein Finanzloch bei Banken und Sparkassen von 225 Milliarden Euro und bei den Krediten auf eine tatsächliche Ausfallrate von über zehn Prozent statt der offiziellen fünf Prozent“, hat Mateo berechnet.
Bei der spanischen Notenbank, die gleichzeitig oberste Banken-Aufsichtsbehörde des Landes ist, weiß man um das Super-Standard-Problem. Die Notenbank hat Fusionen und Übernahmen erzwungen und dadurch die Zahl der Cajas bereits von 45 auf 17 Sparkassen reduziert. Jetzt aber deckt sie die Praxis der Kreditverschleierung: „Wir würden das Finanz-system komplett destabilisieren, wenn wir diese Kredite auch als Verluste buchen würden. Banken und Sparkassen haben keinen Spielraum mehr, um für alle faulen Kredite die gesetzlich vorgesehenen Rücklagen zu bilden. Viele würden pleitegehen“, sagt ein spanischer Notenbank-Offizieller.
