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Baufinanzierung Von Zinswende keine Spur

Zinswende bei Immobilienkrediten lässt auf sich warten Quelle: imago images

Der Zinssatz entscheidet über die Finanzierungskosten bei Hauskauf oder -bau. Viele, die mit einer Immobilie liebäugeln, fürchten einen Zinsanstieg und steigende, untragbare Kreditraten. Diese Sorgen sind übertrieben.

Während zu Jahresbeginn die Aktienmärkte erneut unter die Räder gekommen sind, freuen sich Inhaber von Anleihen mit guter Bonität. Zehnjährige Bundesanleihen legten im Kurs ordentlich zu, in der Umkehr sank die Rendite auf ein 26-Monatstief von unter 0,2 Prozent. Das freut auch all diejenigen, die vorhaben, sich für eine Immobilie zu verschulden. Denn die langjährigen Hypothekendarlehen hängen in erster Linie an den langjährigen Zinsen von Anleihen. Nur indirekt gibt es eine Wechselwirkung mit Kurzfristzinsen, die die Notenbanken festsetzen.

Erhöht beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) den kurzfristigen Leitzins, dann schiebt das in der reinen Lehre auch die Langfristzinsen nach oben, was Hypotheken dann teurer macht. Doch dass es in der Praxis zu einer Wechselwirkung nicht kommen muss, zeigt aktuell das Beispiel USA. In den Vereinigten Staaten liegen die Zinsen für sehr kurze und lange Laufzeiten derzeit nah beieinander.

Mehrere Gründe für anhaltenden Niedrigzins

Wer kann wie viel finanzieren? Vier Beispiele
Paar, 45 Jahre, 1 Kind70.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 150.000 Euro EigenkapitalWie viel können sie ausgeben?Wenden beide rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten auf, sind 317.500 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 2000 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 500 Euro an Wohnnebenkosten (116 qm) = 2500 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 467 500 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 425.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommen sie dafür?In Großstädten oder beliebten Mittelstädten sind 110 bis 130 Quadratmeter große Wohnungen realistisch, allerdings nicht zentral gelegen und bei überschaubarer Auswahl. Kleinere Häuser gibt es in Stadtrandlagen wie Berlin-Köpenick, Köln-Auweiler oder Münster-Hiltrup. In München reicht es für eine Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnung in eher einfacher Lage wie Neuperlach. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Paar, 40 Jahre, kein Kind60.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 100.000 Euro ErspartesWie viel können sie ausgeben?Wenden beide rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten auf, sind 329.000 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 1650 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 430 Euro an Wohnnebenkosten (100 qm) = 2080 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 429.000 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 390.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommen sie dafür?In Großstädten oder begehrten Mittelstädten sind bis zu 100 Quadratmeter große Wohnungen drin, in guten bis mittleren Lagen. Häuser allenfalls in Stadtrandlagen, realistischer ist aber meist eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus. In München würde es für eine Zwei-Zimmer-Wohnung reichen, in Augsburg für ein Reihenhaus. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Single, 35 Jahre,30.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 50.000 Euro EigenkapitalWas kann sie ausgeben?Wenn sie 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einsetzen will, sind 170.000 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 770 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 258 Euro an Wohnnebenkosten (60 qm) = 1028 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 220.000 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 200.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommt sie dafür?Eine 45 bis 60 Quadratmeter große Wohnung in mittlerer bis guter Lage, zum Beispiel in Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Augsburg und Regensburg. In München reicht das Kapital für 25 bis 40 Quadratmeter Fläche. Im Speckgürtel der Großstädte sowie in Städten wie Bremen, Bielefeld oder Leipzig wären mit Glück bis zu 100 Quadratmeter drin. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Paar, 50 Jahre, 2 Kinder80.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 200.000 Euro EigenkapitalWie viel können sie ausgeben?Können beide rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einsetzen, sind 251.000 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 2150 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 500 Euro an Wohnnebenkosten (116 qm) = 2650 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 451 000 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 410.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommen sie dafür?In guten, citynahen Lagen beliebter Städte 70 bis 90 Quadratmeter große Wohnungen (in München bis 60 Quadratmeter); mehr Platz an eher cityfernen Standorten. Großzügige Häuser nur außerhalb der beliebten Städte in eher ländlichen Gegenden wie dem Nürnberger Land oder in Städten wie Essen, Wuppertal, Osnabrück und Mannheim. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Wie wir gerechnet haben.Wie viel Immobilie erschwinglich ist, hängt vom Einkommen, den vorhandenen Ersparnissen und den angenommenen Kosten (Nebenkosten beim Kauf, Finanzierungskosten und laufende Kosten des Immobilieneigentums) ab. Wir gehen von einer soliden Finanzierung aus: Bis zum 60. Geburtstag soll die Immobilie schuldenfrei sein. An Kaufnebenkosten setzen wir zehn Prozent an (für Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar und Makler). Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten dürfen rund 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen; Gehaltssteigerungen sind nicht eingeplant und dienen als Puffer. Die laufenden Wohnnebenkosten betragen angenommene 4,30 Euro je Quadratmeter und Monat (2,00 Euro für Strom/Gas, plus 1,50 Euro Instandhaltung und 0,80 Euro Hausrat- und Gebäudeversicherung) Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. . Quelle: Illustration: Martin Haake

Für weiter niedrige Zinsen am Anleihemarkt, bei Kurzfristgeldern und eben auch für Baugelder sprechen mehrere Gründe. Zum einen verleitet die Unsicherheit an den Börsen viele Anleger dazu, sichere deutsche Anleihen wie Bundespapiere oder Pfandbriefe zu kaufen; letztere sind unter anderem eben mit Immobiliengrundschulden unterlegt. Zudem stellte sich die Inflation zuletzt wieder niedriger ein. Im Dezember betrug die Preissteigerung in der Eurozone nur 1,6 Prozent, ein gutes Stück unter der Zielmarke der EZB von 2,0 Prozent. Das spricht dafür, dass die EZB noch länger an ihrer Null- beziehungsweise Negativzinspolitik festhalten wird. Bisher gibt es eher vage Andeutungen, frühestens im September den Einlagezins für Banken von minus 0,4 Prozent etwas zu verbessern.

Wenige Schwankungen bei Hypothekenkrediten

2019 sollte bei den Baugeldern ähnlich unspektakulär verlaufen wie schon 2018. Im Herbst ging es beispielsweise auch mal etwas nach oben, bevor die Zinsen sich nun schon wieder zurückgezogen haben. Insgesamt gab es dabei  Schwankungen von gerade einmal gut 0,2 Prozentpunkten, über das ganze Jahr 2018 hinweg. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro macht das über zehn Jahre gerade einmal insgesamt 2000 Euro Mehrkosten zwischen Hoch und Tief aus.

Nur sehr lange Laufzeiten teurer als zwei Prozent

Doch wie teuer kommt ein Darlehen derzeit? Wer 40 Prozent Eigenkapital mitbringt und in hippen Hamburger Stadtteilen wie etwa St. Georg eine Eigentumswohnung für um die halbe Million Euro kaufen will, der zahlt auf ein Musterdarlehen über 300.000 Euro und 15 Jahre Laufzeit etwa 1,7 Prozent an jährlichem Zins bei drei Prozent jährlicher Tilgung. Für die kleine Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg legen Käufer mit 75.000 Euro Eigenkapital und einem Darlehen über 200.000 Euro mit zehn Jahren Laufzeit rund 1,5 Prozent an Zins hin, wenn sie ebenfalls drei Prozent tilgen. Ein Darlehen über eine Million Euro für das 1,8 Millionen Euro teure Haus in München-Bogenhausen kostet bei 25 Jahren Laufzeit und drei Prozent Tilgung um die 2,4 Prozent Zins.

Von den genannten Zinssätzen dürfen Käufer bei Top-Bonität bis zu 0,3 Prozentpunkte abziehen, bei etwas schwächerer Bonität sollte mit einem um bis zu 0,3 Prozentpunkte höherem Zinssatz kalkuliert werden. Auch ein höheres oder geringeres Eigenkapital als jeweils angenommen senkt oder erhöht den Zins, den die Banken (oder auch Versicherungen und sonstige Makler) für das Hypothekendarlehen verlangen.

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