Deka-Immobilienfonds 16 Milliarden Euro sind genug

Die Fondsgesellschaft der Sparkassen, Deka, schließt ihren riesigen Fonds ImmobilienEuropa für neue Anleger. Quelle: imago images

Nur noch Sparplanzahlungen und Ausschüttungen dürfen künftig in den Riesenfonds Deka ImmobilienEuropa fließen. Wird er so in eine Sackgasse manövriert? Und welche Vor- und Nachteile haben neue Fondsangebote?

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Die Ankündigung der Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka, dass ihr mit gigantischen 16 Milliarden Euro gefüllter Immobilienfonds Deka-ImmobilienEuropa künftig keine neuen Einzahlungen mehr annimmt, klingt für manchen Fondsanleger zunächst beunruhigend. Ist das jetzt eine gute oder schlechte Nachricht für diejenigen, die schon Geld in den Immobilienfonds gesteckt haben? Im kommenden Jahr wird die Deka außerdem auch noch statt mit dem betagten Altfonds mit gleich drei neuen Fonds auf Kundenfang gehen. Müssen die Anleger fürchten, dass der Deka-ImmobilienEuropa aufs Abstellgleis geschoben wird?

Man werde sich weiterhin mit voller Kraft um den Riesen kümmern, beteuert Torsten Knapmeyer, Chef des Immobilienbereichs der Deka, bei einem Pressegespräch. Aber mit diesem Volumen habe der Fonds jetzt eine „ausgewogene Diversifikation“ erreicht. Fondsmanager Esteban de Lope erklärt, was in der täglichen Praxis darunter zu verstehen ist: Zukäufe neuer Gebäude für diesen Fonds bringen ihm wenige Vorteile: „Wenn wir die Kennziffern der potenziellen Ankaufsimmobilien in unsere Bewertungsschemata einbauen, verbessern sich die Parameter des Fonds nicht.“ Kurz: Weder die Rendite noch Risikomaßstäbe würden besser. Kleine Immobilien würden die Performance des Riesen kaum noch beeinflussen, große machen ihn auf Dauer zu unbeweglich, weil sie schwieriger verkauft werden könnten. Die Altersstruktur der Immobilien im Fonds würde zwar verjüngt, aber wenn die Rendite neuer Gebäude derart mickrig ist, lohnt sich das auch nicht.

Beweglich bleiben, Rendite stabil halten

Sonja Knorr, Leiterin Alternative Investments bei Scope Analysis in Berlin, findet die Maßnahme, den Geldstrom in den Fonds einzustellen, prinzipiell positiv für Anleger. „In dem Umfeld mit den hohen Immobilienpreisen muss die Deka für den Fonds jetzt nicht zu niedrigen Renditen Immobilien ankaufen.“ Im jüngst vergebenen Scope-Rating bekommt der Fonds erneut seine gute Vorjahresbewertung in der zweithöchsten Notenstufe (aa-).

Die Gebäude sind gut vermietet, die Liquidität ist hoch genug, die Kreditquote ist gering, die Scope-Experten haben wenig auszusetzen. Allenfalls der hohe Anteil großer Gebäude birgt ein Risiko, weil Objekte für hunderte Millionen nicht so leicht verkäuflich sind. Die Wertentwicklung des Fonds war in den vergangenen drei Jahren mit im Schnitt 3,3 Prozent pro Jahr auch im Vergleich zu den großen Konkurrenzfonds wie Hausinvest (2,1 Prozent) und UniImmo Europa (2,5 Prozent) prima, nur der von der Deutschen Bank angebotene Grundbesitz Europa ist mit 3,3 Prozent ähnlich erfolgreich.

Dass der Geldzufluss in den Fonds gedrosselt wurde, ist nicht neu und hat dem Fonds nicht geschadet. Die Sparkassen hätten gerne mehr Fondsanteile der Immobilienfonds verkauft, aber Deka hat den Ansturm der Anleger durch Kontingente gebremst, die sie den Sparkassen zugewiesen haben. „Schon um den 10. Januar war das Jahreskontingent von insgesamt 1,2 Milliarden Euro ausverkauft“, sagt Knapmeyer.

Nicht nur Privat- sondern auch alle Großanleger stürzen sich angesichts von Negativ- und Niedrigzinsen auf Immobilieninvestments, die noch etwas mehr Rendite versprechen . Sogar die Berliner Beteiligungsgesellschaft Rocket Internet, vor allem für viele Online-Start-ups bekannt, mischt inzwischen auch auf dem Immobilienmarkt mit. Weltweit ist der Bieterkampf hoch. Mittlerweile schnappen zudem auch viele ausländische Käufer Knapmeyer und seinen Fondsmanagern in Deutschland manche Gebäude vor der Nase weg, weil die Frankfurter nicht zu jedem Preis mitbieten. Das Geld dazu hätten sie in der Kasse, aber Knapmeyer ist vorsichtig. „Ich schätze den Markt als historisch teuer ein.“ Allerdings werde schon seit mindestens sieben Jahren über teure Immobilien geklagt und die Preise seien weiter gestiegen.

Neue Fondsprodukte ab 2020

Auch künftig wird der Deka-ImmobilienEuropa nicht komplett von dem Zufluss neuer Gelder abgeschnitten, denn Anleger können weiterhin die Ausschüttungen direkt wieder anlegen. Bestehende Sparpläne werden ebenfalls weiter ausgeführt. Allein aus diesen zwei Quellen fließen dem Fonds im Jahr 2020 geschätzt neu 350 Millionen Euro zu und in den Folgejahren wird mit ebenso hohen Summen gerechnet. Ebenfalls sind etwa drei Milliarden Euro aus dem Fondsvermögen auch noch liquide angelegt und für die Auszahlung von Anlegern oder Gebäudekäufe verfügbar. Die mit 18 Prozent von erlaubten 30 Prozent sehr geringe Kreditquote bietet den Fondsmanagern ebenfalls noch Spielraum, falls es irgendwelche Schnäppchen am Markt geben sollte. Und die Schließung für Neugelder könnte jederzeit aufgehoben werden. Dazu müsste sich allerdings am Marktumfeld etwas ändern. Aber fallen die Immobilienpreis, werden allerdings auch die Anleger bei Immobilienfonds kaum noch Schlange stehen.

Dass es immer so weitergeht und die Gebäudewerte stetig steigen, das erwartet auch Knorr nicht. „Die Zuwächse könnten in Zukunft weniger stark sein und ich teile auch die verbreitete Haltung nicht, dass die konjunkturelle Lage und die Preise am Immobilienmarkt ewig rosig bleiben.“ Die offenen Immobilienfonds seien zwar seit der Finanzkrise mit gesetzlich vorgeschriebenen maximal 30 Prozent Kreditquote konservativer unterwegs, aber auch manche Investments in B-Lagen oder Projektentwicklungen könnten längerfristig mal Probleme bereiten.

von Frank Doll, Anton Riedl, Heike Schwerdtfeger

Spezialfonds sind im Kommen

Nachdem es am Markt nach der Finanzkrise eine Konsolidierung gegeben hat und manche Anbieter vom Markt verschwunden sind, zieht das viele Geld, dass Anleger investieren möchten, jetzt wieder manchen Neuling an. Nachschub angekündigt hat nicht nur Deka, sondern auch die früheren Anbieter geschlossener Fonds, Habona, KGAL und Doric sowie auch Credit Suisse, die noch immer die letzten Reste aus ihrem in der Finanzkrise geschlossenen CS Euroreal auskehren.

Mancher neue Fonds spezialisiert sich dabei auf Segmente wie Supermarkt-, Wohn- oder besonders nachhaltige Immobilien. Deka bietet ab 2020 einen Fonds, der sich auf die Metropolen der Welt konzentrieren wird, einen Asien-Pazifik-Fonds in Austral-Dollar mit Anlageschwerpunkten in Australien, aber auch unter anderem Singapur und Südkorea sowie in Kooperation mit Swiss Life einen Fonds, der europaweit in Wohnimmobilien investieren wird.

Vor- und Nachteile neuer Immobilienfonds

Neuprodukte haben Vor- und Nachteile gegenüber alten: Klarer Nachteil ist, dass sie zu hohen Preisen kaufen oder nicht unbedingt Top-Gebäude bekommen, sondern Abstriche machen müssen. Brechen schlechtere Zeiten an, sind Anleger in älteren Fonds mitunter besser aufgehoben, die ihren Bestand seit Jahrzehnten zusammengekauft haben, wenn sie den Bestand auch weiterhin modern gehalten haben durch Sanierungen.

Klarer Vorteil für die Neulinge ist, dass alle Anleger Kündigungs- und Mindesthaltefristen einhalten, bevor sie ihr Geld zurückbekommen können. Altanleger können aus Fonds wie dem Deka-ImmobilienEuropa halbjährlich 30.000 Euro ohne Kündigung abziehen.

Wer im Deka-Immobilien-Europa steckt, aber unter den neuen Fonds interessantere Alternativen für sein Depot findet, der kann ja etwa die Ausschüttungen in einen neuen Fonds umleiten.

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