Die Ankündigung der Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka, dass ihr mit gigantischen 16 Milliarden Euro gefüllter Immobilienfonds Deka-ImmobilienEuropa künftig keine neuen Einzahlungen mehr annimmt, klingt für manchen Fondsanleger zunächst beunruhigend. Ist das jetzt eine gute oder schlechte Nachricht für diejenigen, die schon Geld in den Immobilienfonds gesteckt haben? Im kommenden Jahr wird die Deka außerdem auch noch statt mit dem betagten Altfonds mit gleich drei neuen Fonds auf Kundenfang gehen. Müssen die Anleger fürchten, dass der Deka-ImmobilienEuropa aufs Abstellgleis geschoben wird?
Man werde sich weiterhin mit voller Kraft um den Riesen kümmern, beteuert Torsten Knapmeyer, Chef des Immobilienbereichs der Deka, bei einem Pressegespräch. Aber mit diesem Volumen habe der Fonds jetzt eine „ausgewogene Diversifikation“ erreicht. Fondsmanager Esteban de Lope erklärt, was in der täglichen Praxis darunter zu verstehen ist: Zukäufe neuer Gebäude für diesen Fonds bringen ihm wenige Vorteile: „Wenn wir die Kennziffern der potenziellen Ankaufsimmobilien in unsere Bewertungsschemata einbauen, verbessern sich die Parameter des Fonds nicht.“ Kurz: Weder die Rendite noch Risikomaßstäbe würden besser. Kleine Immobilien würden die Performance des Riesen kaum noch beeinflussen, große machen ihn auf Dauer zu unbeweglich, weil sie schwieriger verkauft werden könnten. Die Altersstruktur der Immobilien im Fonds würde zwar verjüngt, aber wenn die Rendite neuer Gebäude derart mickrig ist, lohnt sich das auch nicht.
Beweglich bleiben, Rendite stabil halten
Sonja Knorr, Leiterin Alternative Investments bei Scope Analysis in Berlin, findet die Maßnahme, den Geldstrom in den Fonds einzustellen, prinzipiell positiv für Anleger. „In dem Umfeld mit den hohen Immobilienpreisen muss die Deka für den Fonds jetzt nicht zu niedrigen Renditen Immobilien ankaufen.“ Im jüngst vergebenen Scope-Rating bekommt der Fonds erneut seine gute Vorjahresbewertung in der zweithöchsten Notenstufe (aa-).
Die Gebäude sind gut vermietet, die Liquidität ist hoch genug, die Kreditquote ist gering, die Scope-Experten haben wenig auszusetzen. Allenfalls der hohe Anteil großer Gebäude birgt ein Risiko, weil Objekte für hunderte Millionen nicht so leicht verkäuflich sind. Die Wertentwicklung des Fonds war in den vergangenen drei Jahren mit im Schnitt 3,3 Prozent pro Jahr auch im Vergleich zu den großen Konkurrenzfonds wie Hausinvest (2,1 Prozent) und UniImmo Europa (2,5 Prozent) prima, nur der von der Deutschen Bank angebotene Grundbesitz Europa ist mit 3,3 Prozent ähnlich erfolgreich.
Dass der Geldzufluss in den Fonds gedrosselt wurde, ist nicht neu und hat dem Fonds nicht geschadet. Die Sparkassen hätten gerne mehr Fondsanteile der Immobilienfonds verkauft, aber Deka hat den Ansturm der Anleger durch Kontingente gebremst, die sie den Sparkassen zugewiesen haben. „Schon um den 10. Januar war das Jahreskontingent von insgesamt 1,2 Milliarden Euro ausverkauft“, sagt Knapmeyer.
Nicht nur Privat- sondern auch alle Großanleger stürzen sich angesichts von Negativ- und Niedrigzinsen auf Immobilieninvestments, die noch etwas mehr Rendite versprechen . Sogar die Berliner Beteiligungsgesellschaft Rocket Internet, vor allem für viele Online-Start-ups bekannt, mischt inzwischen auch auf dem Immobilienmarkt mit. Weltweit ist der Bieterkampf hoch. Mittlerweile schnappen zudem auch viele ausländische Käufer Knapmeyer und seinen Fondsmanagern in Deutschland manche Gebäude vor der Nase weg, weil die Frankfurter nicht zu jedem Preis mitbieten. Das Geld dazu hätten sie in der Kasse, aber Knapmeyer ist vorsichtig. „Ich schätze den Markt als historisch teuer ein.“ Allerdings werde schon seit mindestens sieben Jahren über teure Immobilien geklagt und die Preise seien weiter gestiegen.
