Im Heimatmarkt Deutschland konnte Fairvesta, Anbieter geschlossener Immobilienfonds mit rund einer Milliarde Euro Zeichnungsvolumen, zuletzt kaum noch Geld einsammeln. Die strengere Regulierung geschlossener Fonds brachte das Neugeschäft 2014 phasenweise zum Erliegen. Die WirtschaftsWoche hatte früh über Fairvesta berichtet (Ausgaben 42/2013 und 15/2014). Die Staatsanwaltschaft Stuttgart ermittelt seit Juli 2014 nach anonymen Anzeigen wegen möglichen Kapitalanlagebetrugs gegen Fairvesta-Manager. Die Manager bestreiten die Vorwürfe, es gilt die Unschuldsvermutung.
Wenigstens im Nachbarland Frankreich schaffte Fairvesta es mit dem dortigen Ableger noch – unter Verweis auf solide deutsche Immobilien –, Anleger zu locken. Doch nun könnte auch dort der Absatz einbrechen.
In Frankreich konnten Anleger eine Lebensversicherung mit dem Namen Robustus zeichnen, die der dortige Fairvesta Ableger, Robustus France, an Dravya Life vermittelte. Der Liechtensteiner Versicherer hatte nach einem Eigentümerwechsel 2014 jedoch alle Produkte auf den Prüfstand gestellt. Fairvesta erwartete noch im August, dass „das Neugeschäft ab September wieder ordentlich laufen“ werde. Ein Irrtum: Dravya Life teilte der WirtschaftsWoche nun mit, die Versicherung werde „auch zukünftig nicht mehr angeboten“, die bestehende Partnerschaft „aufgelöst“. Zu den Gründen sagte Dravya Life „aufgrund der aktuellen Situation“ nichts. Fairvesta bestätigte, dass nun keine Versicherungen mehr vermittelt würden.
2013 hatte schon ein österreichischer Versicherer eine Kooperation mit einem Unternehmen der Fairvesta-Gruppe abgelehnt – laut Fachmedium „Procontra“ wegen der kritischen Medienberichte, die nicht zweifelsfrei widerlegt werden konnten.
Im August warnte dann die französische Finanzaufsicht ACPR, dass die Robustus Lebensversicherung schon seit September 2014 nicht mehr angeboten werden dürfe, weil aktuell keine Genehmigung der Liechtensteiner Finanzaufsicht vorliege.
Deutsche Anleger will Fairvesta derweil mit dem neuen Fonds Alocava locken, der von der Münchner Gesellschaft Avana Invest verwaltet und von der Liechtensteiner Gesellschaft fairAM (ehemals Fairvesta Vermögensverwaltung International) gemanagt wird. Bis Mai 2016 will Fairvesta 100 Millionen Euro Kapital einwerben. Anlegern werden sieben Prozent Rendite in Aussicht gestellt.
Positives Gesamtergebnis trotz Verluste
Doch die gerade von sieben deutschen Fonds für 2014 veröffentlichten Geschäftsberichte lassen daran zweifeln, dass Fairvesta mit Immobiliendeals tatsächlich solche Traumrenditen erwirtschaften kann:
- Hoher Leerstand: Die sieben Fonds besitzen viele Problem-Immobilien. Zwischen 12,6 und 44 Prozent der Flächen waren 2014 nicht vermietet. Laut Fairvesta liegt die Leerstandsquote aller Fondsgesellschaften „unter 17 Prozent“.
- Kaum Verkäufe: Die Fairvesta-Manager wollen die Objekte der Fonds „möglichst schnell wieder mit Gewinn“ veräußern, wie sie selbst schreiben. Je höher die Umschlagsrate „umso höher sollte der Gesamtgewinn des Fonds ausfallen“. Doch Fairvesta verkauft kaum etwas. Der Fonds Fairvesta V hat etwa 2014 kein Objekt losgeschlagen. Sämtliche Immobilien waren damit über sechs Jahre im Bestand – doppelt so lange wie Fairvesta einst angestrebt hatte. Fairvesta begründet dies unter anderem damit, dass ein Verkauf sich „auf Grund der guten Mieterträge“ nicht gelohnt habe. Der Fonds Fairvesta III verkaufte 2014 zwei Objekte, davon eines mit knapp 580.000 Euro Verlust. Selbst mit diesem Objekt ist laut Fairvesta über die Haltedauer aber „ein positives Gesamtergebnis erwirtschaftet“ worden. Der Fonds Mercatus VIII als einer der neueren Fonds hat mit dem Verkauf von fünf Objekten immerhin zwei Millionen Euro Gewinn erzielt.
- Hohe Kosten: Die Fairvesta-Fonds sind auf Verkaufserlöse angewiesen, weil die Mieten kaum ausreichen, um die Kosten zu decken. Fairvesta III nahm 2014 etwa 1,25 Millionen Euro an Mieten ein, die komplett für Bewirtschaftungskosten, Verwaltungsgebühren und sonstige Aufwendungen draufgingen. Bei den anderen sechs Fonds blieben so gerechnet maximal 600.000 Euro hängen, außer beim Fonds Mercatus VIII. Der verdiente mit Mieten abzüglich Kosten fast 1,5 Millionen Euro.
- Gewinne nur auf dem Papier: Indem Fairvesta die Immobilien zu einem höheren Preis in die Bilanzen der Fonds aufnimmt, als dafür gezahlt worden ist, stehen die Fonds scheinbar trotzdem gut da. Mercatus VII etwa verbuchte 21 Millionen Euro an Erträgen aus „Neubewertung“. Doch Vorsicht: Diese Gewinne existieren nur auf dem Papier. Beim Anleger landen sie nur, wenn die Häuser, etwa im sächsischen Zwönitz oder dem hessischen Großalmerode gelegen, zu den angesetzten Werten auch irgendwann verkauft werden.
Den Beweis, dass das im großen Stil möglich ist, bleiben die Fairvesta-Manager weiter schuldig.