Die sieben Tricks der Banker:
1. Mit Pleite drohen
Anlegern wird suggeriert, dass der Gesellschaft, wenn Immobilien nicht verkauft werden, die Pleite droht. Zum Beispiel beim Westfonds 5, dem unter anderem ein Einkaufszentrum in Bremen gehört. In einem Schreiben an die Anleger heißt es: „Ihre Fondsgesellschaft ist für den Fall, dass die Bank das Darlehen fällig stellen sollte, von einer Insolvenz bedroht. Eine Alternativfinanzierung ist zurzeit am Markt nicht zu erhalten.“ Es ist nicht das einzige Schreiben mit diesem Tenor.
Wie sie zu dem Urteil kommen, dass „am Markt“ kein Kredit für die Immobilie zu bekommen sei, oder wen sie gefragt haben, schrieben die Westfonds-Banker nicht. Auch gegenüber der WirtschaftsWoche wollen die Westfonds-Geschäftsführer nicht sagen, welche Banken sie angesprochen haben. In einer Stellungnahme heißt es nur, dass „selbstverständlich alternative Bankfinanzierungen angefragt“ wurden.
Das Bremer Einkaufszentrum hat aktuell einen Verkehrswert von mehr als 32 Millionen Euro und jährliche Mieteinnahmen von rund drei Millionen Euro. Die Bankschulden beliefen sich Ende 2011 auf 22 Millionen Euro. Zudem verfügt die Gesellschaft über mehrere Millionen Euro an Liquidität und könnte einen Teil ihrer Schulden kurzfristig tilgen. Dazu, ob sie potenziellen Kreditgebern eine Sondertilgung angeboten hat, will Westfonds gegenüber der WirtschaftsWoche nichts sagen.
Ein institutioneller Investor, der Zweifel daran hat, dass Westfonds überhaupt mit einer anderen als der Hausbank gesprochen hat, bat deshalb darum, in die Bücher des Fonds blicken zu dürfen. Westfonds muss ihm den auch gewähren, teilte aber „rein vorsorglich“ mit, dass sich das Einsichtsrecht „nicht auf Geschäftsbriefe, Finanzierungsunterlagen oder gar Gespräche bezieht“. Was hat die Bank zu verbergen? Westfonds gibt zu diesem Thema keine Stellungnahme ab.
Dass die Anleger die Aussagen der Geschäftsführer zumindest hinterfragen sollten, wird am Fonds RWI 34 deutlich, der Eigentümer eines Bürogebäudes in Dortmund ist. Portigon riet den Anlegern im Oktober 2012 „dringend“, einem Verkauf der Immobilie zuzustimmen – obwohl der Interessent mit 30 Millionen Euro nur etwas mehr als die Hälfte des Verkehrswertes zahlen wollte und die vom Fonds engagierten Sachverständigen „die Angemessenheit des Verkaufspreises“ nicht bestätigen konnten.
Portigon begründete ihren Rat so: Nach Gesprächen „mit der finanzierenden Bank wird unterstellt, dass keine Bereitschaft der Kreditwirtschaft zur Finanzierung generiert werden kann“. In diesem Fall drohe durch Endfälligkeit des Kredits „die Insolvenz Ihrer Fondsgesellschaft“.
Zum einen ist es zweifelhaft, dass von einer Bank auf die gesamte Bankwirtschaft geschlossen werden kann. Zum anderen, spricht einiges dafür, dass Portigon hier nicht die ganze Wahrheit gesagt hat: Einer der Anleger, der Einsicht in die Bücher des Immobilienfonds nahm, fand dort ein Schreiben der Deutschen Hypothekenbank AG vom 10. September 2012. Darin steht sinngemäß: Falls ein Verkauf scheitere, sei die Deutsche Hypo grundsätzlich an einer weiteren Zusammenarbeit interessiert. Eine Mitschrift des Anlegers, aus der das hervorgeht, liegt der WirtschaftsWoche vor.
Westfonds räumt nun selbst ein, dass die Deutsche Hypothekenbank nach dem derzeitigen Verhandlungsstand dazu bereit sei, das Darlehen zu verlängern. Bedingung sei, dass die Gesellschaft unter anderem ihre Bargeldreserven verpfände, keine Ausschüttungen mehr leiste und der Kredit in den kommenden Jahren vollständig zurückgezahlt werde.
