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Forward-Darlehen So günstig sichern Sie sich die niedrigen Bauzinsen

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen dank der niedrigen Zinsen weiter. Gut für den, der schon ein Haus hat, denn er profitiert von günstigen Krediten für die Anschlussfinanzierung. Wo es die besten Angebote gibt.

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Top-Zinsen für Immobilienkredite. Quelle: imago images

Teuer, noch teurer, Immobilien. Insbesondere in Deutschlands Großstädten und Ballungsräumen sind die Preise fürs Eigentum nochmals angestiegen. Laut dem aktuellen Immobilienmarktbericht des Amtlichen Gutachterausschusses legen die Immobilienpreise zwischen Flensburg und München auch zukünftig weiter zu. "Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt dürfte sich weiter fortsetzen", schreiben die Experten in ihrem Bericht.

Was das bedeutet, zeigt das Zahlenwerk. Besonders in den Großstädten sind die Anstiege demnach überdeutlich. Seit 2009 stiegen die Preise für Ein- oder Zweifamilienhäuser in den Metropolen im Schnitt um rund zehn Prozent im Jahr. Aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in den Ballungsgebieten dürfte dieser Trend anhalten, zudem sorgen niedrige Zinsen bei Immobilienkrediten für eine anhaltend hohe Nachfrage.

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 24 Monate

Was bei Immobiliensuchenden den Blutdruck in den roten Bereich treibt, ist umso besser für diejenigen, die bereits ein Häuschen haben. Sie können sich nicht nur Hoffnung machen auf einen guten Wiederverkaufspreis. Steht die Anschlussfinanzierung an, profitieren Immobilienbesitzer weiterhin von besonders günstigen Konditionen.

Wer sich für den Anschlusskredit rechtzeitig die niedrigen Zinsen sichern will, muss ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Das geht bereits mehrere Jahre, bevor die eigentliche Laufzeit des Kredits beginnt. Der Clou: mit dem Vorab-Darlehen sichern sich Immobilienbesitzer die aktuell niedrigen Zinsen, auch wenn der Kredit erst in zwei oder drei Jahren benötigt wird. Diese Sicherheit muss allerdings erkauft werden. Je früher der Vertrag abgeschlossen wird, desto teurer der Forward-Aufschlag. Wer sich die Zinsgewissheit erkaufen will, sollte also nicht nur auf die fälligen Zinsen des jeweiligen Anbieters achten, sondern auch auf den entsprechenden Forward-Aufschlag. Je nach Angebot kann dieser zwischen null und rund einem Prozent liegen, abhängig von Anbieter, Zinsbindung und Vorlaufzeit. „Durchschnittlich sind die Aufschläge innerhalb der vergangenen Jahre etwas geringer geworden“, sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung. Anfang 2012 hat der Finanzexperte für ein Darlehen mit 24-monatiger Vorlaufzeit noch einen durchschnittlichen Aufschlag von 0,45 Prozent gemessen, mittlerweile sind es nur noch 0,36 Prozent.  

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung
Kreditvertrag und Hausmodell Quelle: dpa
Ein Paar mit Makler (Symbolbild)
Sparkasse Quelle: dpa
500-Euro-Scheine Quelle: dpa
Handwerker Quelle: dpa
Jemand schnallt seinen Gürtel enger
Schild Zu verkaufen Quelle: dpa

Die FMH Finanzberatung hat für WirtschaftsWoche Online die günstigsten Forward-Darlehen von regionalen sowie überregionalen Banken sowie Immobilienvermittlern herausgefiltert. Analysiert wurden nicht nur Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren, sondern auch solche, die nach 15 Jahren eine Volltilgung des Darlehens vorsehen. Insgesamt wurden 53 beziehungsweise 36 Anbieter für die Untersuchung berücksichtigt. Dabei kann es vorkommen, dass zwei Anbieter den gleichen Effektivzins anbieten. Für das abschließende Anbieter-Ranking (siehe Seite 4) war daher jeweils der Mittelwert aus Finanzierungen mit zwei Jahren und solchen mit drei Jahren Vorlauf entscheidend.

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

Zwei Varianten

Das erste Szenario sieht ein Forward-Darlehen über 150.000 Euro über eine Laufzeit von zehn Jahren vor. Bei den besten Kreditvermittlern unterscheidet sich der effektive Zins bei zwei oder drei Jahren Vorlaufzeit kaum. Bei einer 24-monatigen Forward-Periode liegt Interhyp mit 1,70 Prozent Effektivzins ganz vorne, bei 36 Monaten bieten mehrere Vermittler das Darlehen für 1,81 Prozent Zinsen, darunter Accedo und die DTW-Immobilienfinanzierung. Die beiden letztgenannten Vermittler weisen auch das beste Gesamtergebnis auf, also den niedrigsten Effektivzins aus Darlehen mit 24 und mit 36 Monaten Vorlaufzeit. Hier kommen beide Vermittler auf einen Mittelwert von 1,76 Prozent. Das ist zwar sehr günstig, kurzfristige Zinserhöhungen sind aber natürlich nicht ausgeschlossen.

Günstige Darlehen zur Volltilgung

Auf den ersten Blick scheinen sich die jeweiligen effektiven Zinssätze kaum voneinander zu unterscheiden. Eine schlichte Rechnung zeigt allerdings die Auswirkungen unterschiedlicher Nachkommastellen. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten verlangt der günstigste Anbieter 1,81 Prozent Zinsen, bei anderen sind es bereits 2,01 Prozent. Wer sich für ersteren entscheidet, hat eine monatliche Belastung von knapp 849 Euro, beim teureren Vermittler beträgt die Rate dagegen knapp 874 Euro. Hausbesitzer müssen also trotz der geringen Unterschiede genau kalkulieren, denn die Differenz liegt bei diesem Beispiel bei immerhin 3000 Euro.

Die besten Forward-Darlehen bei 15 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 24 Monate

Entscheidend ist das vor allem bei demjenigen, der sich für ein sogenanntes Volltilger-Darlehen entscheidet. Dieses läuft im Ranking statt über zehn über 15 Jahre, entsprechend höher ist die monatliche Rate. Dafür lockt am Ende ein abbezahltes Häuschen. Während beim zehnjährigen Darlehen die Zinsunterschiede zwischen den einzelnen Anbietern vergleichsweise gering sind, lohnt es sich beim Volltilger umso mehr, Angebote zu vergleichen.

Die im Durchschnitt günstigsten Angebote bieten Kreditvermittler. Die DTW-Immobilienfinanzierung verlangt für ein Volltilger-Darlehen mit zwei oder drei Jahren Vorlaufzeit gerade einmal 1,66 Prozent Zinsen – ab Mitte Dezember allerdings 1,87 Prozent. Auch Accedo verlangt nur 1,66 Prozent. Zusätzlich verzichten beide Anbieter auf einen Forward-Aufschlag, Sparer bekommen die Zinssicherheit also ganz umsonst. Etwas teurer sind dagegen Angebote bundesweiter Banken, hier liegt die Postbank mit einem Durchschnittszins von 2,11 Prozent ganz vorne, gefolgt von der Allianz Lebensversicherung, welche im Schnitt 2,13 Prozent verlangt. Regionale Banken bieten ebenfalls Volltilger-Darlehen an, erheben allerdings oft eine etwas höhere Forward-Gebühr. Das beste Angebot gibt es mit 2,23 Prozent Zinsen bei der PSD Bank Koblenz, gefolgt von der PSD Bank Nürnberg, bei der im Schnitt 2,28 Prozent Zinsen anfallen.

Frühere Kündigung möglich

Trotz der bestehenden Zinsunterschiede sollten Immobilienbesitzer die Entscheidung für einen Kreditgeber nicht nur von der Zinshöhe abhängig machen. Ein aktuelles Urteil spricht dafür, auch die Bank in Erwägung zu ziehen, bei der der Altkredit abgeschlossen wurde (zumindest solange das Angebot vergleichsweise gut ist). Das Landgericht Bochum hat kürzlich entschieden, dass ein Anschlussdarlehen früher gekündigt werden darf, wenn es bei derselben Bank abgeschlossen wird, bei der auch der Erstkredit bestand. Normalerweise gilt für Kredite eine Kündigungsfrist von zehn Jahren ab Ausbezahlung des Darlehens. Ist der Kredit aber die Verlängerung eines bestehenden Darlehens, so das Urteil des Landgerichts, beginnen die zehn Jahre Kündigungsfrist mit dem Datum der Verlängerung des Kredits.

Die besten Forward-Darlehen bei 15 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

Insgesamt entscheidend für Sinn oder Unsinn eines Forward-Darlehens ist allerdings die erwartete Zinsentwicklung. Für Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung brauchen, lohnt sich also ein Blick auf die Pläne der Notenbanker. Nicht nur die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB), auch die der US-Notenbank Fed können das Zinsniveau deutlich beeinflussen.

EZB vs. Fed

Kreditnehmer müssen nun ausloten, welchen Plan EZB-Chef Mario Draghi und Fed-Chefin Janet Yellen gerade verfolgen. Zudem gilt es, beides gegeneinander abzuwägen. Denn ab Mitte Dezember könnte die Zinspolitik beider Notenbanken erstmals seit Jahren in entgegengesetzte Richtungen gehen. Die EZB hat auf ihrer Ratssitzung in der vergangenen Woche zwar verhalten agiert, aber dennoch ein eindeutiges Signal gesendet: die Geldpolitik in der Euro-Zone bleibt expansiv.

Mario Draghi hat sein Anleihekaufprogramm verlängert und wird sechs zusätzliche Monate Geld in den Markt feuern. Zudem wurde der Einlagenzins, welchen Banken zahlen, wenn sie Geld bei der EZB parken, um 0,1 auf minus 0,3 Prozent gesenkt. Auf einer Rede in New York manifestierte Mario Draghi diese expansive Ausrichtung des Frankfurter Euro-Turms nochmals, nachdem die Märkte sich enttäuscht zeigten von den Maßnahmen. "Es kann keine Grenze geben, inwieweit wir bereit sind, die innerhalb unseres Mandats zur Verfügung stehenden Instrumente einzusetzen".

Was machen die Notenbanken?

Ganz anders dagegen die Fed. Sie könnte bei ihrem nächsten Zusammentreffen Mitte Dezember erstmals seit acht Jahren die Zinsen erhöhen. Darauf deuten unter anderem die Protokolle der vergangenen Fed-Sitzungen hin. Unklar ist allerdings, wie stark sich der vermutlich zunächst kleine Zinsschritt überhaupt an den Märkten auswirkt. "Die Tatsache, dass die US-Leitzinserhöhung bereits seit Jahren diskutiert wird, lässt vermuten, dass sie größtenteils in den Kursen eingepreist ist", sagt Nick Price, Schwellenländer-Experte bei Fidelity.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich für alle, die in den kommenden Jahren mit einem Zinsanstieg rechnen. Grund ist der sogenannte Forward-Aufschlag, den die Anbieter als Gebühr für die vorzeitig gesicherten Zinsen verlangen. Der könnte sich lohnen, denn auch in der Euro-Zone rechnen Ökonomen und Analysten mittelfristig mit leicht steigenden Zinsen. Die Commerzbank beispielsweise erwartet, dass die EZB ihre Geldpolitik auch im kommenden Jahr noch einmal lockert und beispielsweise das Anleihekaufprogramm erneut verlängert. "Wir glauben allerdings nicht an einen ganz großen Schlag", sagt Jörg Krämer, der Chefvolkswirt der Bank. Zu einer monatlichen Aufstockung der Anleihekäufe werde es daher wohl nicht kommen. Es dürfte zwar noch eine Weile dauern, bis sich auch die Euro-Notenbank wieder mal auf eine Zinserhöhung zubewegt. Beeinflusst die Fed-Entscheidung die Märkte deutlich, könnten die Zinsen aber leicht steigen. Das alles spricht für den Abschluss eines Forward-Darlehens. Viel tiefer können die Zinsen nicht mehr sinken, es lohnt sich also kaum, auf ein noch niedrigeres Zinsniveau zu spekulieren. Langfristig geht es dagegen aufwärts mit den Renditen. Sich die niedrigen Immobilienzinsen zu sichern macht also Sinn.

Noch nicht echt

Auch die Volkswirte beim Bankhaus Lampe gehen davon aus, dass es noch lange dauern wird, bis die Geldpolitik der Notenbanken wieder auf ein normales Level zurückkehrt. "Aufgrund der trüben Wachstumsperspektiven, des niedrigen und nur leicht zunehmenden Preisdrucks und der weltweit hohen Verschuldung dürfte der geldpolitische Expansionsgrad 2016 hoch bleiben", schreiben die Ökonomen in ihrer Jahresprognose. Selbst in den USA würde angesichts der Präsidentschaftswahlen noch keine echte Zinswende bevorstehen.

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Immobilienbesitzer, die auf der Suche nach einem Forward-Darlehen sind, sollten die zunehmende Divergenz in der Geldpolitik entsprechend zwar beachten, mit schlagartig steigenden Immobilienzinsen ist allerdings nicht zu rechnen. Lediglich die mögliche Zinserhöhung der Fed könnte für kurze Aufregung an der Zinsfront sorgen. "Kleinere Zinssprünge bei den Baufinanzierungszinsen sind für die letzten Wochen vor dem Jahresende nicht auszuschließen", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher beim Kreditvermittler Dr. Klein im Hinblick auf höhere US-Leitzinsen.

Fazit: Teilweise ist die Zinssicherheit durch Forward-Darlehen bereits ohne Vorlauf-Gebühr erhältlich. Wer also der weitläufigen Annahme glaubt, dass die Zinsen in der kurzen Frist nicht mehr tief fallen werden, aber zumindest langfristig irgendwann steigen, macht mit einem Forward-Darlehen wenig falsch.

Die Ergebnisse des Rankings im Überblick

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung

Die besten Forward-Darlehen
Vorgaben: Kaufpreis: 300.000 Euro, Darlehen: 150.000 Euro, Sollzinsbindung: 10 Jahre, Anfänglicher Tilgungssatz: 5,00% inkl. 3% Sondertilgungsmöglichkeit
Vorlaufzeit:24 Monate36 Monate24 + 36 Mon.
     
AnbieterForward-
Aufschlag
SollzinsEffektivzinsForward-
Aufschlag
SollzinsEffektivzinsMittelwert
eff.-Zins
Vermittler       
ACCEDO0,24%1,70%1,71%0,00%1,79%1,81%1,760%
DTW-Immobilienfinanzierung0,24%1,70%1,71%0,00%1,79%1,81%1,760%
Interhyp0,24%1,69%1,70%0,36%1,81%1,83%1,765%
Dr. Klein0,24%1,70%1,71%0,36%1,82%1,84%1,775%
Enderlein0,24%1,70%1,71%0,36%1,82%1,84%1,775%
HypothekenDiscount0,18%1,70%1,71%0,36%1,82%1,84%1,775%
HypoVereinsbank0,18%1,70%1,71%0,36%1,82%1,84%1,775%
MKIB Online0,45%1,75%1,76%0,00%1,79%1,81%1,785%
my-baufinanzierung0,24%1,73%1,74%0,36%1,85%1,87%1,805%
Creditweb0,18%1,70%1,71%0,62%1,99%2,01%1,860%
Bundesweite Banken       
Santander Bank0,24%1,64%1,65%0,36%1,76%1,77%1,710%
Postbank0,24%1,74%1,75%0,36%1,86%1,88%1,815%
BBBank0,46%1,70%1,71%0,68%1,92%1,94%1,825%
ING-DiBa0,45%1,75%1,76%0,75%2,05%2,07%1,915%
Gladbacher Bank0,43%1,79%1,81%0,65%2,01%2,03%1,920%
Allianz Lebensversicherung0,24%1,85%1,87%0,48%2,09%2,11%1,990%
Signal Iduna0,24%1,86%1,88%0,48%2,10%2,12%2,000%
Degussa Bank0,54%1,90%1,92%0,90%2,26%2,28%2,100%
Debeka Bausparkasse0,36%1,95%1,97%0,72%2,31%2,34%2,155%
Commerzbank0,55%2,05%2,07%0,85%2,35%2,38%2,225%
Regionale Banken       
Vereinigte Volksbank Münster0,12%1,68%1,69%0,24%1,80%1,82%1,755%
PSD Bank Nürnberg0,30%1,55%1,56%0,70%1,95%1,97%1,765%
BW-Bank0,19%1,66%1,68%0,38%1,85%1,87%1,775%
PSD Bank Kiel0,00%1,54%1,55%0,54%2,08%2,10%1,825%
PSD Bank Hessen-Thüringen0,45%1,69%1,70%0,75%1,99%2,01%1,855%
PSD Bank RheinNeckarSaar0,42%1,75%1,76%0,66%1,99%2,01%1,885%
PSD Bank Hannover0,36%1,76%1,77%0,72%2,12%2,14%1,955%
PSD Bank Koblenz0,45%1,80%1,82%0,75%2,10%2,12%1,970%
Hamburger Sparkasse0,55%1,81%1,82%0,85%2,11%2,13%1,975%
Sparda-Bank Berlin0,50%1,88%1,90%0,76%2,14%2,16%2,030%
Ausgewertet wurden 53 Anbieter
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 02.12.2015

Die besten Forward-Darlehen bei 15 Jahren Zinsbindung

Die besten Forward-Darlehen
Vorgaben: Kaufpreis: 300.000 Euro, Darlehen: 150.000 Euro, Sollzinsbindung: 15 Jahre, Anfänglicher Tilgungssatz: Volltilgung
Vorlaufzeit:24 Monate36 Monate24 + 36 Mon.
AnbieterForward-
Aufschlag
SollzinsEffektivzinsForward-
Aufschlag
SollzinsEffektivzinsMittelwert
eff.-Zins
Vermittler       
DTW-Immobilienfinanzierung0,00%1,65%1,66%0,00%1,65%1,66%1,660%
ACCEDO0,00%1,65%1,66%0,00%1,65%1,66%1,660%
MKIB Online0,00%1,85%1,87%0,00%1,85%1,87%1,870%
Enderlein0,24%1,98%2,00%0,36%2,10%2,12%2,060%
HypothekenDiscount0,24%1,98%2,00%0,36%2,10%2,12%2,060%
HypoVereinsbank0,24%1,98%2,00%0,36%2,10%2,12%2,060%
Dr. Klein0,24%1,98%2,01%0,36%2,11%2,13%2,070%
Interhyp0,24%1,98%2,01%0,36%2,11%2,13%2,070%
my-baufinanzierung0,24%2,02%2,04%0,36%2,14%2,16%2,100%
comdirect bank0,24%1,98%2,01%0,48%2,22%2,25%2,130%
Bundesweite Banken       
Postbank0,24%2,03%2,05%0,36%2,15%2,17%2,110%
Allianz Lebensversicherung0,24%1,98%2,01%0,48%2,22%2,25%2,130%
Gladbacher Bank0,31%2,15%2,17%0,47%2,31%2,33%2,250%
Santander Bank0,24%2,24%2,26%0,36%2,36%2,39%2,325%
Signal Iduna0,24%2,28%2,30%0,48%2,52%2,55%2,425%
Deutsche Bank0,36%2,32%2,35%0,54%2,50%2,53%2,440%
Münchener Hypothekenbank0,41%2,41%2,44%0,61%2,61%2,64%2,540%
Generali Versicherungen0,31%2,45%2,48%0,47%2,61%2,64%2,560%
Augsburger Aktienbank0,54%2,54%2,57%0,90%2,90%2,94%2,755%
Regionale Banken       
PSD Bank Koblenz0,45%2,05%2,07%0,75%2,35%2,38%2,225%
PSD Bank Nürnberg0,30%2,05%2,07%0,70%2,45%2,48%2,275%
PSD Bank Köln0,45%2,13%2,15%0,75%2,43%2,46%2,305%
PSD Bank Rhein-Ruhr0,53%2,17%2,19%0,79%2,43%2,46%2,325%
Sparda-Bank West0,48%2,21%2,23%0,72%2,45%2,48%2,355%
PSD Bank Westfalen-Lippe0,36%2,25%2,27%0,60%2,49%2,52%2,395%
PSD Bank Berlin-Brandenburg0,45%2,29%2,31%0,75%2,59%2,62%2,465%
Vereinigte Volksbank Münster0,41%2,42%2,45%0,61%2,62%2,65%2,550%
Sparda-Bank Berlin0,50%2,43%2,46%0,76%2,69%2,72%2,590%
Stadtsparkasse Düsseldorf0,39%2,53%2,56%0,58%2,72%2,75%2,655%
Ausgewertet wurden 36 Anbieter
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 02.12.2015

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