Forward-Darlehen: So günstig sichern Sie sich die niedrigen Bauzinsen

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen dank der niedrigen Zinsen weiter. Gut für den, der schon ein Haus hat, denn er profitiert von günstigen Krediten für die Anschlussfinanzierung. Wo es die besten Angebote gibt.

Top-Zinsen für Immobilienkredite - die besten im Ranking.

Bild:  imago images

Teuer, noch teurer, Immobilien. Insbesondere in Deutschlands Großstädten und Ballungsräumen sind die Preise fürs Eigentum nochmals angestiegen. Laut dem aktuellen Immobilienmarktbericht des Amtlichen Gutachterausschusses legen die Immobilienpreise zwischen Flensburg und München auch zukünftig weiter zu. "Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt dürfte sich weiter fortsetzen", schreiben die Experten in ihrem Bericht.

Was das bedeutet, zeigt das Zahlenwerk. Besonders in den Großstädten sind die Anstiege demnach überdeutlich. Seit 2009 stiegen die Preise für Ein- oder Zweifamilienhäuser in den Metropolen im Schnitt um rund zehn Prozent im Jahr. Aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in den Ballungsgebieten dürfte dieser Trend anhalten, zudem sorgen niedrige Zinsen bei Immobilienkrediten für eine anhaltend hohe Nachfrage.

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 24 Monate

Vorgaben

Kaufpreis: 300.000 Euro
Darlehen: 150.000 Euro
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz: 5,00% inkl. 3% Sondertilgungsmöglichkeit
Vorlaufzeit: 24 Monate

Ausgewertet wurden 53 Anbieter
Stand: 02.12.2015, Quelle: FMH-Finanzberatung

Vermittler: ACCEDO

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,70%
Effektivzins: 1,71%

Vermittler: DTW-Immobilienfinanzierung

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,70%
Effektivzins: 1,71%

Vermittler: Interhyp

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,69%
Effektivzins: 1,70%

Vermittler: Dr. Klein

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,70%
Effektivzins: 1,71%

Vermittler: Enderlein

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,70%
Effektivzins: 1,71%

Bundesweite Banken : Santander Bank

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,64%
Effektivzins: 1,65%

Bundesweite Banken : Postbank

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,74%
Effektivzins: 1,75%

Bundesweite Banken : BBBank

Forward Aufschlag: 0,46%
Sollzins: 1,70%
Effektivzins: 1,71%

Bundesweite Banken : ING-DiBa

Forward Aufschlag: 0,45%
Sollzins: 1,75%
Effektivzins: 1,76%

Bundesweite Banken : Gladbacher Bank

Forward Aufschlag: 0,43%
Sollzins: 1,79%
Effektivzins: 1,81%

Regionale Banken: Vereinigte Volksbank Münster

Forward Aufschlag: 0,12%
Sollzins: 1,68%
Effektivzins: 1,69%

Regionale Banken: PSD Bank Nürnberg

Forward Aufschlag: 0,30%
Sollzins: 1,55%
Effektivzins: 1,56%

Regionale Banken: BW-Bank

Forward Aufschlag: 0,19%
Sollzins: 1,66%
Effektivzins: 1,68%

Regionale Banken: PSD Bank Kiel

Forward Aufschlag: 0,00%
Sollzins: 1,54%
Effektivzins: 1,55%

Regionale Banken: PSD Bank Hessen-Thüringen

Forward Aufschlag: 0,45%
Sollzins: 1,69%
Effektivzins: 1,70%

Was bei Immobiliensuchenden den Blutdruck in den roten Bereich treibt, ist umso besser für diejenigen, die bereits ein Häuschen haben. Sie können sich nicht nur Hoffnung machen auf einen guten Wiederverkaufspreis. Steht die Anschlussfinanzierung an, profitieren Immobilienbesitzer weiterhin von besonders günstigen Konditionen.

Wer sich für den Anschlusskredit rechtzeitig die niedrigen Zinsen sichern will, muss ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Das geht bereits mehrere Jahre, bevor die eigentliche Laufzeit des Kredits beginnt. Der Clou: mit dem Vorab-Darlehen sichern sich Immobilienbesitzer die aktuell niedrigen Zinsen, auch wenn der Kredit erst in zwei oder drei Jahren benötigt wird. Diese Sicherheit muss allerdings erkauft werden. Je früher der Vertrag abgeschlossen wird, desto teurer der Forward-Aufschlag. Wer sich die Zinsgewissheit erkaufen will, sollte also nicht nur auf die fälligen Zinsen des jeweiligen Anbieters achten, sondern auch auf den entsprechenden Forward-Aufschlag. Je nach Angebot kann dieser zwischen null und rund einem Prozent liegen, abhängig von Anbieter, Zinsbindung und Vorlaufzeit. „Durchschnittlich sind die Aufschläge innerhalb der vergangenen Jahre etwas geringer geworden“, sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung. Anfang 2012 hat der Finanzexperte für ein Darlehen mit 24-monatiger Vorlaufzeit noch einen durchschnittlichen Aufschlag von 0,45 Prozent gemessen, mittlerweile sind es nur noch 0,36 Prozent.  

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Die FMH Finanzberatung hat für WirtschaftsWoche Online die günstigsten Forward-Darlehen von regionalen sowie überregionalen Banken sowie Immobilienvermittlern herausgefiltert. Analysiert wurden nicht nur Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren, sondern auch solche, die nach 15 Jahren eine Volltilgung des Darlehens vorsehen. Insgesamt wurden 53 beziehungsweise 36 Anbieter für die Untersuchung berücksichtigt. Dabei kann es vorkommen, dass zwei Anbieter den gleichen Effektivzins anbieten. Für das abschließende Anbieter-Ranking (siehe Seite 4) war daher jeweils der Mittelwert aus Finanzierungen mit zwei Jahren und solchen mit drei Jahren Vorlauf entscheidend.

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

Vorgaben

Kaufpreis: 300.000 Euro
Darlehen: 150.000 Euro
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz: 5,00% inkl. 3% Sondertilgungsmöglichkeit
Vorlaufzeit: 36 Monate

Ausgewertet wurden 53 Anbieter
Stand: 02.12.2015, Quelle: FMH-Finanzberatung

Vermittler: ACCEDO

Forward Aufschlag: 0,00%
Sollzins: 1,79%
Effektivzins: 1,81%

Vermittler: DTW-Immobilienfinanzierung

Forward Aufschlag: 0,00%
Sollzins: 1,79%
Effektivzins: 1,81%

Vermittler: Interhyp

Forward Aufschlag: 0,36%
Sollzins: 1,81%
Effektivzins: 1,83%

Vermittler: Dr. Klein

Forward Aufschlag: 0,36%
Sollzins: 1,82%
Effektivzins: 1,84%

Vermittler: Enderlein

Forward Aufschlag: 0,36%
Sollzins: 1,82%
Effektivzins: 1,84%

Bundesweite Banken : Santander Bank

Forward Aufschlag: 0,36%
Sollzins: 1,76%
Effektivzins: 1,77%

Bundesweite Banken : Postbank

Forward Aufschlag: 0,36%
Sollzins: 1,86%
Effektivzins: 1,88%

Bundesweite Banken : BBBank

Forward Aufschlag: 0,68%
Sollzins: 1,92%
Effektivzins: 1,94%

Bundesweite Banken : ING-DiBa

Forward Aufschlag: 075%
Sollzins: 2,05%
Effektivzins: 2,07%

Bundesweite Banken : Gladbacher Bank

Forward Aufschlag: 0,65%
Sollzins: 2,01%
Effektivzins: 2,03%

Regionale Banken: Vereinigte Volksbank Münster

Forward Aufschlag: 0,24%
Sollzins: 1,80%
Effektivzins: 1,82%

Regionale Banken: PSD Bank Nürnberg

Forward Aufschlag: 0,70%
Sollzins: 1,95%
Effektivzins: 1,97%

Regionale Banken: BW-Bank

Forward Aufschlag: 0,38%
Sollzins: 1,85%
Effektivzins: 1,87%

Regionale Banken: PSD Bank Kiel

Forward Aufschlag: 0,54%
Sollzins: 2,08%
Effektivzins: 2,10%

Regionale Banken: PSD Bank Hessen-Thüringen

Forward Aufschlag: 0,75%
Sollzins: 1,99%
Effektivzins: 2,01%

Zwei Varianten

Das erste Szenario sieht ein Forward-Darlehen über 150.000 Euro über eine Laufzeit von zehn Jahren vor. Bei den besten Kreditvermittlern unterscheidet sich der effektive Zins bei zwei oder drei Jahren Vorlaufzeit kaum. Bei einer 24-monatigen Forward-Periode liegt Interhyp mit 1,70 Prozent Effektivzins ganz vorne, bei 36 Monaten bieten mehrere Vermittler das Darlehen für 1,81 Prozent Zinsen, darunter Accedo und die DTW-Immobilienfinanzierung. Die beiden letztgenannten Vermittler weisen auch das beste Gesamtergebnis auf, also den niedrigsten Effektivzins aus Darlehen mit 24 und mit 36 Monaten Vorlaufzeit. Hier kommen beide Vermittler auf einen Mittelwert von 1,76 Prozent. Das ist zwar sehr günstig, kurzfristige Zinserhöhungen sind aber natürlich nicht ausgeschlossen.