Forward-Darlehen So günstig sichern Sie sich die niedrigen Bauzinsen

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen dank der niedrigen Zinsen weiter. Gut für den, der schon ein Haus hat, denn er profitiert von günstigen Krediten für die Anschlussfinanzierung. Wo es die besten Angebote gibt.

Top-Zinsen für Immobilienkredite. Quelle: imago

Teuer, noch teurer, Immobilien. Insbesondere in Deutschlands Großstädten und Ballungsräumen sind die Preise fürs Eigentum nochmals angestiegen. Laut dem aktuellen Immobilienmarktbericht des Amtlichen Gutachterausschusses legen die Immobilienpreise zwischen Flensburg und München auch zukünftig weiter zu. "Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt dürfte sich weiter fortsetzen", schreiben die Experten in ihrem Bericht.

Was das bedeutet, zeigt das Zahlenwerk. Besonders in den Großstädten sind die Anstiege demnach überdeutlich. Seit 2009 stiegen die Preise für Ein- oder Zweifamilienhäuser in den Metropolen im Schnitt um rund zehn Prozent im Jahr. Aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in den Ballungsgebieten dürfte dieser Trend anhalten, zudem sorgen niedrige Zinsen bei Immobilienkrediten für eine anhaltend hohe Nachfrage.

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 24 Monate

Was bei Immobiliensuchenden den Blutdruck in den roten Bereich treibt, ist umso besser für diejenigen, die bereits ein Häuschen haben. Sie können sich nicht nur Hoffnung machen auf einen guten Wiederverkaufspreis. Steht die Anschlussfinanzierung an, profitieren Immobilienbesitzer weiterhin von besonders günstigen Konditionen.

Wer sich für den Anschlusskredit rechtzeitig die niedrigen Zinsen sichern will, muss ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Das geht bereits mehrere Jahre, bevor die eigentliche Laufzeit des Kredits beginnt. Der Clou: mit dem Vorab-Darlehen sichern sich Immobilienbesitzer die aktuell niedrigen Zinsen, auch wenn der Kredit erst in zwei oder drei Jahren benötigt wird. Diese Sicherheit muss allerdings erkauft werden. Je früher der Vertrag abgeschlossen wird, desto teurer der Forward-Aufschlag. Wer sich die Zinsgewissheit erkaufen will, sollte also nicht nur auf die fälligen Zinsen des jeweiligen Anbieters achten, sondern auch auf den entsprechenden Forward-Aufschlag. Je nach Angebot kann dieser zwischen null und rund einem Prozent liegen, abhängig von Anbieter, Zinsbindung und Vorlaufzeit. „Durchschnittlich sind die Aufschläge innerhalb der vergangenen Jahre etwas geringer geworden“, sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung. Anfang 2012 hat der Finanzexperte für ein Darlehen mit 24-monatiger Vorlaufzeit noch einen durchschnittlichen Aufschlag von 0,45 Prozent gemessen, mittlerweile sind es nur noch 0,36 Prozent.  

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung
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Die FMH Finanzberatung hat für WirtschaftsWoche Online die günstigsten Forward-Darlehen von regionalen sowie überregionalen Banken sowie Immobilienvermittlern herausgefiltert. Analysiert wurden nicht nur Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren, sondern auch solche, die nach 15 Jahren eine Volltilgung des Darlehens vorsehen. Insgesamt wurden 53 beziehungsweise 36 Anbieter für die Untersuchung berücksichtigt. Dabei kann es vorkommen, dass zwei Anbieter den gleichen Effektivzins anbieten. Für das abschließende Anbieter-Ranking (siehe Seite 4) war daher jeweils der Mittelwert aus Finanzierungen mit zwei Jahren und solchen mit drei Jahren Vorlauf entscheidend.

Die besten Forward-Darlehen bei zehn Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

Zwei Varianten

Das erste Szenario sieht ein Forward-Darlehen über 150.000 Euro über eine Laufzeit von zehn Jahren vor. Bei den besten Kreditvermittlern unterscheidet sich der effektive Zins bei zwei oder drei Jahren Vorlaufzeit kaum. Bei einer 24-monatigen Forward-Periode liegt Interhyp mit 1,70 Prozent Effektivzins ganz vorne, bei 36 Monaten bieten mehrere Vermittler das Darlehen für 1,81 Prozent Zinsen, darunter Accedo und die DTW-Immobilienfinanzierung. Die beiden letztgenannten Vermittler weisen auch das beste Gesamtergebnis auf, also den niedrigsten Effektivzins aus Darlehen mit 24 und mit 36 Monaten Vorlaufzeit. Hier kommen beide Vermittler auf einen Mittelwert von 1,76 Prozent. Das ist zwar sehr günstig, kurzfristige Zinserhöhungen sind aber natürlich nicht ausgeschlossen.

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