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Gbureks Geld-Geklimper

Immobilienaktien sind eine Klasse für sich

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Sie machen wieder von sich reden: Nach tiefem Fall und anschließender Erholung bleiben deutsche Immobilienaktien interessant. Auf die Auswahl kommt es an.

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Immobilien Quelle: dpa

Der Mittwoch war im Großen und Ganzen eher ein langweiliger Börsentag. Eigentlich. Doch bei näherem Hinsehen erwiesen sich einige Aktien als ziemlich spannend, weil ihre Kurse abseits vom Mainstream nach oben sprangen. Zum Beispiel IVG, Gagfah, TAG und weitere Immobilienaktien. Bleiben wir bei dem Trio.

IVG hat am Mittwoch den Jahresabschluss für 2011 vorgelegt, der neu zusammengesetzte Vorstand ist keiner kritischen Frage ausgewichen und arbeitet fleißig Altlasten aus vergangenen Zeiten ab. Gagfah hat am selben Tag einen erneuten Aktienrückkauf beschlossen, schon wieder einen Wechsel an der Unternehmensspitze angekündigt und das alles in eine lange Ad hoc-Mitteilung gepackt. TAG schließlich, ansonsten mit Abstand Ad hoc-Meister unter den Immobilien-AGs, hatte ausnahmsweise nichts Neues zu vermelden, so dass der Aktiensprung hier ein wenig bescheidener ausfiel – angesichts der Versiebenfachung des Kurses innerhalb von nur drei Jahren durchaus verständlich.

Also drei Aktien, drei ganz verschiedene Geschichten. Wer weiter in die Materie eindringt, entdeckt immer wieder neue, zum größten Teil spannende Geschichten. Wie die von der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW, die praktisch in einem Ruck den Sprung von der Neuemission in das mittlere Börsensegment MDax geschafft hat, aus dem IVG sich nach 95 Prozent Kursverlust innerhalb weniger Jahre zunächst in das kleinere Börsensegment SDax verabschieden musste. Oder die von Franconofurt, einem Frankfurter Wohnungsspezialisten, der in besten Lagen Häuser aufteilt. Oder die des Immobilienverwalters Patrizia aus Augsburg, Sieger beim knallharten Wettbewerb um LBBW-Immobilien in Baden-Württemberg.

Es bleibt spektakulär

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    Man könnte annehmen, die spektakulären Deals müssten allmählich zu Ende gehen. Doch eher das Gegenteil ist der Fall, was leicht aus den Börsenumsätzen abzulesen ist: Sie steigen und steigen, in den Fällen IVG und TAG sind sie während der vergangenen Monate geradezu explodiert. Über kurz oder lang werden beide Aktien den Sprung aus dem SDax in den MDax schaffen, wo sich neben GSW bereits Deutsche EuroShop, Deutsche Wohnen und Gagfah tummeln.

    Gagfah fiel zuletzt in der Öffentlichkeit vor allem dadurch auf, dass man sich wegen eines von Dresden übernommenen Wohnungsbestands erst mit der sächsischen Hauptstadt zerstritt, bevor es dann endlich zum Vergleich kam. Der lange Streit war für das Image schädlich, und zwischenzeitlich gingen an die 4800 Wohnungen in den Besitz von GSW über.

    Auch IVG hatte lange – und hat immer noch – mit einem Imageschaden zu kämpfen: Das spektakuläre Projekt Squaire, ein riesiger Gebäudekomplex über dem ICE-Bahnhof am Frankfurter Flughafen, erwies sich als gigantisches Verlustgeschäft mit Auswirkungen bis weit ins nächste Jahr.

    Bad Fusionen und Übernahmen

    Deutsche Immobilien-AGs haben im internationalen Vergleich bezüglich ihrer Größe einen enormen Nachholbedarf. Das gilt gleichermaßen für die Umsätze und die Börsenwerte. Letztere summieren sich auf insgesamt nur zirka 6 Milliarden Euro. Das entspricht einem Anteil von 0,8 Prozent am Börsenwert alles Immobilien-AGs weltweit.

    Zum Vergleich: Frankreich kommt auf 3,8 Prozent, Großbritannien auf 5,5 Prozent, und sogar die Schweiz liegt mit 1,3 Prozent noch deutlich vor Deutschland.

    In Zukunft wird es nicht dabei bleiben, dass eine AG der anderen oder einem sonstigen Bestandshalter Immobilien abkauft, sondern es wird zu Fusionen und Übernahmen kommen. Denn das Geschäft mit Immobilien ist längst international geworden, und nicht von ungefähr mischen ausländische Adressen immer wieder auch bei Deals in Deutschland mit - sei es, dass eine der in der Branche weit verbreiteten Kreditverlängerungen ansteht, sei es, dass Unternehmen wie GSW, wie geschehen, an die Börse gehen.

    In diesem Fall bleibt es, wie anderswo auch, nicht beim Börsengang: Allein im April und Mai dieses Jahres stellt sich GSW aus Anlass von vier internationalen Konferenzen den Analysten und Fondsmanagern.

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      Die Auswahl an Aktien ist groß

      Vergleicht man den Kursverlauf der deutschen Immobilienaktien über die Jahre, fallen die vielfach extrem starken Kursschwankungen auf. Bezeichnend dafür war der Absturz der Kurse von 2007 bis Ende 2008, als beispielsweise die TAG-Aktie, der spätere Börsenstar dank Versiebenfachung des Kurses, fast 90 Prozent an Wert verlor. Verluste von mehr als 50 Prozent waren damals die Regel. Und weil die Branche mit hohem Fremdkapital arbeitet, werden die starken Schwankungen bleiben. Das gilt speziell für Aktien von Unternehmen, die Gewerbeimmobilien im Bestand halten oder mit diesen handeln, wie IVG, DIC Asset und Prime Office. Ausnahme: Deutsche EuroShop.

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      Über alle infrage kommenden Immobilienaktien betrachtet, halten sich derzeit die Chancen und Risiken für Anleger die Waage; es kommt auf die richtige Auswahl und auf das Timing an: GSW und zum Teil auch Deutsche Wohnen sind klare Wetten auf den florierenden Berliner Wohnungsmarkt, während Gagfah eher eine Spekulation auf die Annäherung des Kurses an den viel höheren NAV (Net Asset Value) ist. Hierbei handelt es sich um eine Form von Buchwert, der im Übrigen bei allen deutschen Immobilien-AGs über dem jeweiligen Kurs liegt.

      TAG wächst kräftig durch Übernahmen und verdient zunächst eine Kurspause. IVG ist eine lupenreine Turnaround-Spekulation mit viel Kurspotenzial auf ein paar Jahre Sicht, vorübergehende Rückschläge inbegriffen. Wer auf hohe Dividendenrenditen aus ist, greift neben Deutsche Euroshop zu Reits, einer Spezialform von Immobilienaktien mit hohen Ausschüttungen, etwa Hamborner und alstria. Und wer das Risiko ausgleichen will, kauft nach vorübergehenden Kursrückgängen alle zusammen.

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