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Gbureks Geld-Geklimper

"Mach mir den Draghi!"

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Der EZB-Rat hat mit seinen umfangreichen Entscheidungen vor Wochenfrist die Sparer bestraft. Doch die können sich wehren. Vorausgesetzt, sie verfügen über Geduld und starke Nerven.

Mario Draghi hat Investoren auf eine weitere Unterstützung der Kreditmärkte eingestimmt. Quelle: dpa

„Mach mir den Draghi“, brüllten Börsianer am vergangenen Donnerstag vor lauter Begeisterung, nachdem der EZB-Chef sein umstrittenes Geldpaket auf den Tisch gelegt und der Dax die lange beschworene Marke von 10.000 Punkten erreicht hatte. Es war die Anspielung auf eine Szene im alten französischen Film „Der große Blonde mit dem schwarzen Schuh“. Ist das schon eine Art Euphorie, die sich mit der Bombenstimmung um die Jahrtausendwende messen lassen kann? Eher nicht. Die Überbewertung deutscher Aktien ist zwar unverkennbar, reicht aber längst noch nicht an die zu einem großen Teil dreistelligen Kurs-Gewinn-Verhältnisse von damals heran.

Ohnehin haben wir es heute im Vergleich zu damals mit einem ganz anderen Phänomen zu tun: Die Verzweiflungstat des EZB-Rats vom vergangenen Donnerstag ist offenbar darauf zurückzuführen, dass der Großteil seiner bisherigen Maßnahmen für die Katz war. Er probiert mal dies, mal das aus. Dann tritt Mario Draghi vor die Presse und verkündet die Einstimmigkeit des Beschlusses, noch mehr als bisher in die Märkte einzugreifen – eine Bemerkung, die in erster Linie Ratsmitglied Jens Weidmann gilt. Der hat also wie die anderen auch dafür gestimmt, dass die Ersparnisse der Anleger sukzessive geschreddert werden.

Anleger werden bestraft, Schuldner belohnt

Damit setzt sich die Umverteilung fort: Anleger werden bestraft, Schuldner belohnt. Nun dürfte wohl kaum jemand erwarten, dass Anleger deshalb gleich dem Konsumrausch verfallen, auch wenn der amerikanische Wirtschafts-Nobelpreisträger das vor einigen Jahren in einem Anfall von Hybris empfohlen hat. Eher werden sie sich endlich, schätzungsweise auf dem Preisgipfel, den Traum vom eigenen Haus erfüllen und es so hoch wie möglich mit Hypotheken belasten – die niedrigen Bauzinsen tun ja scheinbar kaum weh.

Wo eine Immobilienblase droht
Eine deutsche Immobilienblase ist vorerst nicht zu erkennen – so lautet die Einschätzung des Empirica-Instituts. Ihr Blasenindex für 2014 zeigt in den größten Städten Deutschlands keine akute Gefahr an. Mieten, Kaufpreise und Einkommen steigen nämlich vielerorts im Gleichklang. Laut empirica drohen Blasen auf dem Immobilienmarkt erst, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, die Kaufpreise wiederrum schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung mehr Wohnungen gebaut und dafür zudem mehr Kredite aufgenommen werden. Quelle: REUTERS
In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt Düsseldorf ist die Bildung einer regionalen Immobilienblase in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Gemessen am Referenzwert von 2004 ist sowohl die Anzahl die für den Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten Jahresmieten als auch die dafür benötigten Jahreseinkommen gestiegen. Brauchte man im ersten Quartal 2004 lediglich 22,4 Jahresmieten, benötigte man 2014 bereits 25,5. Bei den Jahreseinkommen stieg die Zahl von 5,3 auf 5,9. Bei beiden Werten leuchtet die Blasenampel rot auf. Lediglich die Fertigstellung neuer Wohnungen je 1000 Einwohner macht einen stabilen Eindruck. Statt 2,1 im Jahre 2003 wurden 2012 1,8 Wohnungen je 1000 Düsseldorfer errichtet. Insgesamt herrscht in Düsseldorf eine mittelmäßig einzustufende Blasengefahr. Blasengefahr: GelbHinweis: Empirica teilt ihr Bewertungsschema zur Untersuchung der Blasengefahr in Deutschlands Großstädten in vier Kategorien ein: „Vervielfältiger“ gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können, „Preis-Einkommen“ misst die Anzahl der benötigten Jahreseinkommen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, „Fertigstellungen“ zeigt, wie viele Wohnungen je 1000 Einwohner pro Quartal fertiggestellt wurden. Die vierte Kategorie beziffert die gesamte Blasengefahr für die jeweilige Stadt. Zur Kennzeichnung der Blasengefahr verwendet Empirica eine „Ampel-Logik“. Rot bedeutet akute Blasengefahr, Gelb eine mittelmäßige Blasengefahr und grün eine stabile Immobilienmarktentwicklung. Die Daten beschreiben die Entwicklung des ersten Quartals 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2004. Quelle: dpa/dpaweb
In den Großstädten der neuen Bundesländer sieht die Immobilienmarktsituation entspannter aus, als in den Städten der alten Länder. So steht die Ampel im Dresden in der Kategorie „Vervielfältiger“ auf grün. Im Vergleich zu 2004 sank die Anzahl der Jahresmieten für den Erwerb einer Wohnung von 25 auf 22,6. Damit liegt die Stadt unter dem bundesdeutschen Schnitt von 24,9. Bei „Preis-Einkommen“ stieg der Wert leicht von 5,4 auf 5,6. Die Ampel leuchtet hier gelb auf. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
In Bremen zeigen die Indikatoren eine leichte Blasengefahr an, die schnell akut werden könnte. Die Jahresmieten stiegen um 19,9 auf 21,6, das Preis-Einkommensverhältnis um 0,1 auf 4,8. Nur die Fertigstellung neuer Wohnungen gab leicht nach von 2,2 auf 1,2. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Deutschlands teuerster Immobilienmarkt zeigt in der Empirica-Studie die deutlichsten Anzeichen einer möglichen Blasenbildung. Zwar gehört München zu den einkommensstärksten Regionen der Republik, das Preis-Einkommensverhältnis leuchtet dennoch rot auf. Wurden 2004 noch 7,3 Jahreseinkommen für eine Eigentumswohnung verlangt, waren es im ersten Quartal 2014 schon 8,8. In der Kategorie „Vervielfältiger“ stieg die Zahl von 27,7 auf 31,1. Auch hier steht die Ampel auf rot. Nur die Zahl der Fertigstellungen macht einen stabilen Eindruck. Hier stieg die Zahl der neuen Wohnungen von 2,9 auf 4,3. Blasengefahr: Gelb Quelle: dpa
Die beliebte Studentenstadt Köln gehört ebenfalls zu den eher sich erhitzenden regionalen Immobilienmärkten. Das Jahresmieten-Kaufpreisverhältnis stieg um 2,3 auf 25 und leuchtet rot auf. Das Preis-Einkommensverhältnis präsentiert sich etwas stabiler mit einem Anstieg von lediglich 0,2 auf 6,2. Im Vergleich zum Deutschlandweiten Schnitt von 4,6 liegt die Zahl allerdings klar darüber. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche
In der Finanzmetropole Frankfurt am Main werden für den Erwerb neue Wohnungen 23,7 Jahresmieten fällig. Im ersten Quartal 2004 waren es lediglich 20,6. Das Preis-Einkommensverhältnis tendiert auf stabilen 7,2 Jahreseinkommen. Blasengefahr: Gelb Quelle: WirtschaftsWoche

Und weil den meisten Leuten immer noch nicht klar zu machen ist, dass auch Immobilienpreise gewissen Zyklen unterliegen, könnten sie sogar das Schicksal derer erleiden, die nach der Wende Anfang der 90er Jahre zu Mondpreisen Immobilien in den neuen Bundesländern gekauft haben und schließlich illiquide geworden sind.

Die große Umverteilung hat noch eine weitere Dimension: Deutschland ist dabei, die anderen Euroländer zu alimentieren. Das heißt, der deutsche Länderfinanzausgleich hält zunehmend als Blaupause für den Euroraum her. EZB und EU sind sich da einig. Interessant wird es, wenn man das Alimentations-Argument Politikern, Bürokraten oder Funktionären vorhält. Dann kommt meistens wie aus der Pistole geschossen das Gegenargument, Deutschland profitiere doch vom Euroraum wie kaum ein anderes Land. Seltsam nur, dass die Reformen in Euroländern wie Frankreich, Italien, Spanien usw., die ihnen die Annäherung an deutsche Verhältnisse ermöglichen würden, nur schleppend vorangehen – und die EZB hilft ihnen mit ihrer laschen Geldpolitik auch noch dabei.

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