Gbureks Geld-Geklimper

Worauf Sie bei der Geldanlage 2015 achten müssen

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Die Deutschen haben Immobilien als Spekulationsobjekte entdeckt. Doch damit liegen sie nur zum Teil richtig. Worauf Sie 2015 am besten setzen sollten.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab
27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt. Quelle: dpa
In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen. Quelle: dpa
Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind. Quelle: dpa
Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können. Quelle: dpa
Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre. Quelle: dpa
In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre. Quelle: dpa
Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre. Quelle: dpa
Im Salzlandkreis sind Immobilienbesitzer schon nach neun Jahren schuldenfrei. Noch schneller geht es nur in.... Quelle: dpa
...im Kyffhäuserkreis (Thüringen). Dort ist das Darlehen für eine Wohnung derselben Größe in der Regel schon nach acht Jahren abbezahlt. Im Gegensatz dazu zahlt ein Durchschnittsverdiener im bayerischen Augsburg für die Tilgung des Kredits für eine 110-Quadratmeter-Wohnung 42 Jahre. Quelle: dpa

Gelobt sei, was hart zu sein verspricht. Nach diesem Motto tappen immer mehr Anleger in die Immobilienfalle, ohne sich um andere harte Anlagen zu kümmern: Wie Gold, bloß weil es keine Zinsen bringt, Schweizer Franken wegen Negativzinsen und inflationsgeschützte Bundesanleihen, weil Inflation in weiten Anlegerkreisen offenbar kein Thema ist.

Nicht, dass ich grundsätzlich etwas gegen Immobilien hätte, gegen schicke Wohnimmobilien zu akzeptablen Preisen in Toplagen sowieso nicht. Doch da öffnet sich die Immobilienfalle schon, denn alles Schicke muss zurzeit teuer bezahlt werden.

Welche deutschen Städte bei Investoren angesagt sind

Dazu nur drei voneinander unabhängige Beispiele: Gemäß ImmobilienScout24 sind die Preise für Berliner Wohnungen aus dem Bestand innerhalb nur eines Jahres per Ende November um durchschnittlich 13,5 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: in München um 10,3, in Frankfurt um 11,2 Prozent. Einer aktuellen Analyse von empirica zufolge ist der Wohnungsleerstand in Frankfurt, Darmstadt und Münster inzwischen auf 0,7 Prozent gesunken, in München und Hamburg sogar auf nur noch 0,4 Prozent.

Und aus einer gerade veröffentlichten Erhebung von bulwiengesa geht hervor, dass die Frankfurter Kaufpreise für Wohnungen 2014 im gewichteten Durchschnitt auf 5015 Euro je Quadratmeter gestiegen sind; 2013 waren es erst 4704 Euro. Der Anstieg betrug also 6,6 Prozent.

Der Immobilienboom lockt Spekulanten an

Die aufgrund verschiedener Methoden ermittelten Daten sollten Sie nicht verwirren. Aus ihnen ergibt sich ohne Wenn und Aber, dass wir es hier mit einem Boom zu tun haben, der immer mehr Spekulanten anlockt. Und der Staat – in diesem Fall über die Bundesländer – spekuliert durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer kräftig mit. Wobei seltsam anmutet, dass Wohnungskäufer offenbar nur wenig auf diese Steuer achten, die den dicksten Brocken unter den anfangs zu zahlenden Nebenkosten ausmacht. Sie ist im Lauf der vergangenen Jahre nur in Bayern und Sachsen beim ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent geblieben. Spitzenreiter sind Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland mit jeweils 6,5 Prozent.

So legen Sie Ihr Geld möglichst günstig an
GirokontoZahlen Sie noch Gebühren für Ihr Girokonto? Viele Geldinstitute bieten inzwischen auch kostenlose Alternativen an. Gerade bei Direktbanken ist das gebührenfreie Konto zum Standard geworden. Wer auf seine Filiale um die Ecke nicht verzichten möchte, findet aber auch unter den traditionellen Banken Anbieter, bei denen das Konto kostenlos ist. Quelle: dpa
Angebote vergleichenSchon bei der Wahl des Kontos lohnt es sich, die verschiedenen Angebote miteinander zu vergleichen. Während es bei einigen die Kreditkarte kostenlos gibt, werben Banken auch immer öfter mit anderen Zusatzleistungen. Die Postbank beispielsweise beglückt neue Kunden ihres "Postbank Giro Plus" derzeit mit einem kostenlosen Smartphone, wenn das Konto als Gehaltskonto geführt und online beantragt wird. Grundsätzlich muss das Kleingedruckte angeschaut werden, oft sind Konten nur kostenlos, wenn monatlich ein gewisser Betrag eingeht. Quelle: dpa
Gebühren am AutomatenGerade im Ausland kann Geldabheben extrem teuer werden - je länger und weiter die Reise ist, desto kostspieliger wird es oft. Einige Geldinstitute bieten ihren Kunden an, kostenlos auf der ganzen Welt Geld abzuheben - egal bei welcher Bank Sie gerade sind. Globetrotter sollten nach derartigen Angeboten, wie sie beispielsweise die Direktbank DKB hat, Ausschau halten. Quelle: dpa
DispozinsenAm meisten spart sicher derjenige, der den Dispo überhaupt nicht braucht und entsprechend auch keine Überziehungszinsen zahlen muss. Wer allerdings hin und wieder auf den Dispo angewiesen ist, sollte sich über die herrschenden Unterschiede informieren. Angesichts der erneuten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) haben einige Banken ihren Dispo zuletzt gesenkt, darunter auch Deutsche Bank und Commerzbank. Auch wenn es sich oft nur um Zinskosmetik handelt, lohnen sich Vergleiche zwischen verschiedenen Anbieter. Quelle: dpa
ETF statt teures FondsmanagementAktien gelten in der Niedrigzinsphase als alternativlos, was die Rendite angeht. Auf einzelne Aktien sollten allerdings eher erfahrene Anleger setzen, das Risiko im Depot soll bestmöglich gestreut werden. Bleiben für viele Privatanleger nur Fonds. Wer da auf aktiv von Fondsmanagern verwaltete Angebote setzt, muss natürlich auch das Fondsmanagement finanzieren und zahlt entsprechend hohe Gebühren. Anders bei ETFs. Das sind Indexfonds, die den jeweiligen Index, beispielsweise den Dax abbilden. Hier sind die Gebühren deutlich niedriger. Verschiedene Angebote hat beispielsweise iShares, der ETF-Anbieter des Vermögensverwalters Blackrock. Die ETFs können bei Banken und Sparkassen erworben werden. Bei einigen Direktbanken und Sparkassen kann sogar ein Sparplan abgeschlossen werden, bei dem monatliche Raten eingezahlt werden. Regelmäßiges Sparen funktioniert also auch kostengünstig mit Indexfonds. Quelle: REUTERS
DepotAuch die Kosten fürs Wertpapierdepot variieren von Bank zu Bank. Wer seine Geldanlage lieber selber in die Hand nimmt, kann normalerweise besonders viel sparen. Insbesondere regelmäßiges Sparen wird oft mit niedrigeren Depotkosten belohnt. Wer beispielsweise bei der comdirect mindestens quartalsweise in einen ETF-Sparplan einzahlt, dem werden die Gebühren für die Depotführung erlassen. Quelle: dpa
Jährlich statt monatlichVersicherungen gehören zu einer guten Geldanlage dazu. Zumindest die existenziellen Risiken sollten abgesichert sein. Wer seinen Beitrag bei Haftpflicht- oder Hausratversicherung einmal jährlich zahlt statt jeden Monat kleine Raten, kommt normalerweise günstiger davon. Das gilt beispielsweise auch für Kfz-Versicherungen. Quelle: dpa
Gemeinsam versichernBei Versicherungen lässt sich gemeinsam sparen. Wer zusammen lebt, darf eine gemeinsame Police abschließen und zahlt dadurch weniger. Das gilt auch für Paare, die zwar in einem gemeinsamen Haushalt wohnen, aber nicht verheiratet sind. Quelle: dpa
Sparen beim DarlehenKreditnehmer sind die größten Profiteure der Niedrigzinsphase. Banken werben mit niedrigen Darlehenszinsen, auch die Immobilienfinanzierung ist günstig wie nie. Noch mehr draus machen kann, wer die niedrigen Raten für die höhere Tilgung nutzt. Entsprechend früher kann wieder schuldenfrei gespart werden. Quelle: dpa
Gebührenfalle AltersvorsorgeGerade klassische Altersvorsorgeangebote wie die Riesterrente gelten als sinnvoll zum Sparen, da sie staatlich gefördert werden. Dafür sind sie allerdings auch mit hohen Gebühren verbunden. Wer also seinen Lebensabend staatlich fördern lassen will, sollte genau durchrechnen, ob sich das auch tatsächlich lohnt. Das hängt unter anderem vom gewählten Riesterprodukt ab. Derzeit werden die ersten Verträge ausgezahlt, die Renditen sind oft niedriger als erwartet. Das liegt daran, dass diese mit Zinsen kalkuliert wurden, die aus heutiger Sicht viel zu hoch waren. Insbesondere fondsgebundene Rentenversicherungen gelten als unrentabel. Besser sind laut Verbraucherschützern Riester-Fondssparpläne oder Banksparpläne als etwas sicherere Variante. Quelle: dpa

Aus der bisherigen Entwicklung ergibt sich, dass Wohnimmobilien beim jetzigen Preisniveau nur noch etwas für Spezialisten sind, zumal der Staat – dann über die Kommunen – in Zukunft noch mehr abkassieren wird. Im Klartext: Die Grundsteuer wird erhöht, koste es, was es wolle. Ja, ich weiß, man ist sich noch nicht über das Wie einig, weil es juristische Bedenken gibt. Doch unabhängig davon: Die Zuwanderung aus aller Herren Länder trifft die Kommunen besonders hart; folglich führt an der Erhöhung über kurz oder lang kein Weg vorbei. 

Bei Immobilienaktien tut sich was 

Abgesehen davon schmoren in Schubladen der Bundesregierung bereits Pläne zu weiteren Maßnahmen. Der in Berlin gut vernetzte Immobilienexperte Rainer Zitelmann hat dazu vor Kurzem gleich fünf drohende Maßnahmen genannt: sozialversicherungspflichtige Mieten, Verschärfung der Mietpreisbremse, Aufhebung der Steuerfreiheit von Gewinnen aus vermieteten Immobilien nach zehn Jahren, Pflicht zur energetischen Sanierung im Bestand und Wiedereinführung der Vermögensteuer.

Aus aktuellem Anlass hinzuzufügen ist noch, dass das Bundesverfassungsgericht zuletzt den Gesetzgeber verdonnert hat, bis Mitte 2016 die Erbschaftsteuer neu zu regeln. Die wahrscheinliche Folge: Erben von Privatvermögen in Form von Immobilien und Wertpapieren dürften höher als bisher besteuert werden.

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