Vor Aktienkursschwankungen flüchten und den niedrigen Sparzinsen entkommen – das wollen immer mehr Bundesbürger und nutzen die niedrigen Zinsen zum Immobilienkauf. Auch das ist ein Abenteuer mit hohen Hürden geworden. In Metropolen sind die Immobilienpreise massiv gestiegen und seit dem Frühjahr 2016 haben manche Immobilienkäufer auch mehr Probleme, an einen Hauskredit zu kommen. Seitdem die EU-Immobilien-Kreditrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt worden ist, fällt es Banken schwerer, Kredite zu bewilligen. Die Richtlinie soll sicherstellen, dass Immobilienkäufer sich nur dauerhaft tragbare Kredite aufhalsen. Entwicklungen wie in den USA, wo massenhaft Immobilien an Menschen verkauft wurden, die Hypotheken nicht bedienen konnten, sollen im Euroland verhindert werden um einer neuen Finanzkrise vorzubeugen.
Anders als früher dürfen Banken sich jetzt nicht mehr allein nach dem Wert der Immobilie richten, die als Sicherheit dient, sondern müssen allein auf die Zahlungsfähigkeit der Schuldner achten. Für ihre Prognosen setzen sie das frei verfügbare Vermögen und absehbare Einkommen während der Tilgungsdauer an. Können Rentner einen Kredit nicht mehr in ihrer statistischen Lebensdauer tilgen, musste die Bank die Vergabe ablehnen– selbst wenn es nur um Renovierungen geht und Erben später einspringen könnten.
Vor- und Nachteile von VL-Wohnungsbau-Krediten
Wohnungsbau-Kredit: Ein Immobilien- oder Bausparkredit wird mit VL getilgt.
Kredite schnell zurückzuzahlen ist sinnvoll, weil sie oft mehr kosten, als die Geldanlage abwirft.
Keine Nebenkosten
Manche Bank akzeptiert keine nachträglichen Sondertilgungen.
Immobilienfinanzierung sollte nicht so knapp kalkuliert werden, dass man auf die VL-Tilgung angewiesen ist.
Bei Jüngeren achten Banken nun etwa auf mögliche Schwangerschaften. Auch ein befristeter Arbeitsvertrag kann ein Hindernis sein. Das Bundeskabinett hat kurz vor Weihnachten 2016 noch klargestellt, dass künftig Wertsteigerungen von Wohnimmobilien durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigen sind. Zudem bekommt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Befugnis, dass sie Kreditgebern bestimmte Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten für den Erwerb oder Bau von Wohnimmobilien vorgeben kann, wenn dies zur Abwehr einer drohenden Gefahr für die Finanzstabilität erforderlich sein sollte.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Sie könnte etwa Obergrenzen für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert vorschreiben oder Obergrenzen für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen. Für den Immobilienkauf wird ein ausreichendes Eigenkapital immer wichtiger. Es anzusparen ist eine langwierige, etwas mühsame Aufgabe. Aber es ist aber auch eine Freude zu sehen, wie das Vermögen wächst. Viel Erfolg dabei in 2017.
