Da die Bewohner von Studentenapartments regelmäßig wechseln, erhöhen fast alle Anbieter bei einem Bewohnerwechsel die Miete. In der Regel kommen so bei jedem Mieterwechsel zehn Euro mehr Miete pro Monat zusammen. Dass der Investor davon profitiert, ist jedoch nicht selbstverständlich. Manche Kaufverträge enthalten Klauseln, die dem Investor lediglich eine feste monatliche Ausschüttung garantieren. Mieterhöhungen gehen dann nur in die Tasche des Betreibers.
Käufer sollten deshalb darauf achten, dass sie entweder direkt an Mieterhöhungen beteiligt werden oder dass sich ihre Einnahmen zumindest an die Inflation anpassen, rät von Hülsen. So könne etwa im Vertrag festgeschrieben werden, dass die Ausschüttungen jedes Jahr um zwei Prozent steigen.
Die Mobilität der Studenten kann jedoch auch zum Problem werden: Möbel gehen durch die häufigen Mieterwechsel schneller kaputt und die Apartments müssen öfter renoviert werden. Bei den Apartments von GBI kommt die Verwaltungsgesellschaft für Renovierungen und neue Möbel auf. Das ist in der Verwaltungspauschale von 25 Euro enthalten. Doch bei vielen anderen Betreibern sind die Möbel zwar im Kaufpreis enthalten, gehen sie jedoch kaputt, müssen die Eigentümer selbst für Ersatz sorgen.
Und häufige Mieterwechsel bringen noch ein weiteres Risiko mit sich: dass Wohnungen bei Mieterwechseln länger leerstehen. Während dieser Monate bekommt der Eigentümer keinerlei Geld, obwohl die Kosten bestehen bleiben. Von Hülsen rät deshalb, im Mietvertrag Mindestmietdauern festzulegen, um zu häufige Wechsel zu vermeiden: „Im Mietvertrag sollten Mietdauern von mindestens zwölf Monaten stehen.“
Das Risiko eines Leerstands kann zudem durch die Wahl des richtigen Objekts verringert werden. So sollte der Standort so attraktiv sein, dass potenzielle Mieter im besten Falle Schlange stehen. Das hilft auch, falls der Betreiber den Vertrag doch einmal nicht verlängern sollte und der Eigentümer sich selbst um die Vermietung kümmern muss.
Zudem ist es hilfreich, die Zielgruppe der Mieter nicht allein auf Studenten zu beschränken. Je mehr Menschen sich von dem Mini-Apartment angesprochen fühlen, desto besser. Neben Studenten können das etwa Berufseinsteiger, Auszubildende, Singles oder Pendler sein. Wer eine Wohnung in Uninähe, aber fern der Innenstadt hat, wird diese Gruppen im Zweifel nicht erreichen.
Auf vermeintlich tolle Zusatzleistungen wie Fitnessräume, Bikesharing und hauseigene Supermärkte sollten sich Investoren hingegen nicht verlassen. Ein Investment lohnt sich nur, wenn das Preis-Rendite-Verhältnis, die Lage, die Verwaltung und die Verkaufschancen gut sind. Lassen diese Punkte zu wünschen übrig, nützt auch der beste Fitnessraum nichts.
