Der Markt für Studentenapartments boomt. Der Grund ist simpel: Im Vergleich zum Jahr 2008 gibt es vierzig Prozent mehr Studenten. Da die auch alle irgendwo wohnen müssen, haben private Wohnungsbaugesellschaften den studentischen Wohnungsmarkt für sich entdeckt. Anfang 2018 wurden in 50 deutschen Städten 12.300 Wohnheimplätze gebaut oder saniert, weitere 19.500 Plätze sind in Planung. Davon profitieren nicht nur Studenten, sondern auch Privatanleger auf der Suche nach dem richtigen Investitionsobjekt – zumindest dann, wenn sie einige Dinge beachten.
Die meisten Anbieter frei finanzierter - also ohne öffentliche Mittel gebauter - Studentenwohnheime verkaufen das komplette Wohnheim an einen institutionellen Investor. Beispiele sind MPC Capital oder Cube Real Estate. Doch es gibt auch Anbieter, die die Apartments einzeln an private Investoren verkaufen, etwa die Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklung, GBI. Zwei ihrer neun Studentenwohnheime verkauft die GBI in Teileigentum.
Studentenapartments kosten mit 70.000 bis 140.000 Euro deutlich weniger als die meisten Wohnungen. Das liegt an ihrer geringeren Größe – der Quadratmeterpreis hingegen ist oft höher als auf dem normalen Markt. Das wird jedoch durch einen anderen Faktor kompensiert: Die Miete können Eigentümer dank der Möblierung fast doppelt so hoch ansetzen wie sonst üblich.
Natürlich können Vermieter auch in Eigenregie möblierte Wohnungen anbieten. Ein großer Vorteil privater Studentenwohnheime ist jedoch, dass sie in der Regel von einer Betreibergesellschaft verwaltet werden. Da diese sich um die Vermietung und Instandhaltung kümmert, hat der Besitzer des Apartments seine Ruhe, zumindest so lange, wie der Vertrag mit der Betreibergesellschaft läuft. Bei der GBI sind das zwanzig Jahre, bei anderen wie Cube Real Estate nur zwei Jahre. In der Regel werden diese Verträge aber immer wieder verlängert. Für die Verwaltung zahlt der Investor bei der GBI 25 Euro im Monat an den Betreiber.
Wie viel Rendite ein Studentenapartment bringt, hängt stark von der Miete ab. In der Regel werben Baugesellschaften und Betreiber mit Renditen zwischen vier und fünf Prozent. Doch Kaufinteressenten sollten nicht zu renditehungrig werden: Je höher die Mieten sind, desto schwieriger wird es, Mieter zu finden.
„Käufer sollten prüfen, was vergleichbare Ein-Zimmer-Apartments an dem Standort kosten“, sagt Botho von Hülsen, Projektmanager bei Exporo.de, einer Crowdinvesting-Plattform für Immobilien. „Die Mieten für die möblierten Apartments dürfen natürlich etwas über dem Marktdurchschnitt liegen, aber nicht dreimal so hoch sein“, sagt von Hülsen. Die Apartments der GBI etwa werden am teuersten Standort für 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter vermietet. So kommt eine Kaltmiete von circa 360 Euro plus Nebenkosten in Höhe von etwa 140 Euro zusammen. Das entspricht einer Gesamtmiete von 500 Euro – und das für nur 20 Quadratmeter. Die Quadratmeterpreise sind deshalb so hoch, weil die Apartments in der Regel möbliert sind und die Bewohner auch Gemeinschaftsräume nutzen können. In einer Stadt mit Quadratmeterpreisen von weit unter zehn Euro würde das Konzept vermutlich scheitern, sagt von Hülsen.
Vorsicht vor pauschalen Ausschüttungen
Da die Bewohner von Studentenapartments regelmäßig wechseln, erhöhen fast alle Anbieter bei einem Bewohnerwechsel die Miete. In der Regel kommen so bei jedem Mieterwechsel zehn Euro mehr Miete pro Monat zusammen. Dass der Investor davon profitiert, ist jedoch nicht selbstverständlich. Manche Kaufverträge enthalten Klauseln, die dem Investor lediglich eine feste monatliche Ausschüttung garantieren. Mieterhöhungen gehen dann nur in die Tasche des Betreibers.
Käufer sollten deshalb darauf achten, dass sie entweder direkt an Mieterhöhungen beteiligt werden oder dass sich ihre Einnahmen zumindest an die Inflation anpassen, rät von Hülsen. So könne etwa im Vertrag festgeschrieben werden, dass die Ausschüttungen jedes Jahr um zwei Prozent steigen.
Die Mobilität der Studenten kann jedoch auch zum Problem werden: Möbel gehen durch die häufigen Mieterwechsel schneller kaputt und die Apartments müssen öfter renoviert werden. Bei den Apartments von GBI kommt die Verwaltungsgesellschaft für Renovierungen und neue Möbel auf. Das ist in der Verwaltungspauschale von 25 Euro enthalten. Doch bei vielen anderen Betreibern sind die Möbel zwar im Kaufpreis enthalten, gehen sie jedoch kaputt, müssen die Eigentümer selbst für Ersatz sorgen.
Und häufige Mieterwechsel bringen noch ein weiteres Risiko mit sich: dass Wohnungen bei Mieterwechseln länger leerstehen. Während dieser Monate bekommt der Eigentümer keinerlei Geld, obwohl die Kosten bestehen bleiben. Von Hülsen rät deshalb, im Mietvertrag Mindestmietdauern festzulegen, um zu häufige Wechsel zu vermeiden: „Im Mietvertrag sollten Mietdauern von mindestens zwölf Monaten stehen.“
Das Risiko eines Leerstands kann zudem durch die Wahl des richtigen Objekts verringert werden. So sollte der Standort so attraktiv sein, dass potenzielle Mieter im besten Falle Schlange stehen. Das hilft auch, falls der Betreiber den Vertrag doch einmal nicht verlängern sollte und der Eigentümer sich selbst um die Vermietung kümmern muss.
Zudem ist es hilfreich, die Zielgruppe der Mieter nicht allein auf Studenten zu beschränken. Je mehr Menschen sich von dem Mini-Apartment angesprochen fühlen, desto besser. Neben Studenten können das etwa Berufseinsteiger, Auszubildende, Singles oder Pendler sein. Wer eine Wohnung in Uninähe, aber fern der Innenstadt hat, wird diese Gruppen im Zweifel nicht erreichen.
Auf vermeintlich tolle Zusatzleistungen wie Fitnessräume, Bikesharing und hauseigene Supermärkte sollten sich Investoren hingegen nicht verlassen. Ein Investment lohnt sich nur, wenn das Preis-Rendite-Verhältnis, die Lage, die Verwaltung und die Verkaufschancen gut sind. Lassen diese Punkte zu wünschen übrig, nützt auch der beste Fitnessraum nichts.
