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Immobilienfonds Betongold für die Sehnsucht nach stabiler Rendite

Niedrigzinsen und die Euro-Krise lassen Anleger in Immobilienfonds fliehen. Denn die Renditen sind zwar gering, aber stabil. Weil die Objekte knapp werden, nehmen viele Fonds schon kein Geld mehr an.

Renditen der Immobilienfonds sind stabil. Quelle: imago images

Manches Gebäude wächst Fondsmanagern richtig ans Herz. Reinhard Kutscher mag das 91-jährige Chilehaus in Hamburg, das dem Fonds UniImmo Deutschland gehört. Kutscher, verantwortlich für 26 Milliarden Euro, die Volksbank-Kunden in die Immobilienfonds von Union Investment gesteckt haben, beeindrucken die weitsichtige Planung des damaligen Bauherrn und die Substanz des massiven Backsteinbaus. Die Nähe zu Hauptbahnhof und Mönckebergstraße macht die Büros noch heute attraktiv. Mieter zahlen jährlich mehr als vier Millionen Euro an den Fonds.

Das Amsterdamer The Edge dagegen muss noch zeigen, ob es so viele Jahrzehnte übersteht. Der Glasbau von 2014 zählt heute zu den fortschrittlichsten Bürogebäuden der Welt und schmückt sich mit einem Nachhaltigkeitssiegel. Er gehört Sparkassenkunden, die in den Deka-ImmobilienGlobal investiert haben. Fonds-Chef Torsten Knapmeyer schwärmt von Solarpaneelen und Geothermie, die den Bau heizen und kühlen. Licht und Temperatur können per Smartphone am Arbeitsplatz geregelt werden.

Der größte Immobilienfonds steigt langsam, während Immobilienaktien sofort auf gestiegene Gewerbeimmobilienpreise reagieren (zum Vergrößern bitte anklicken)

Doch neben derartigen Prestigegebäuden haben die Fonds immer ein paar Trümmer in ihren Portfolios. In der Hahnstraße im Frankfurter Büroviertel Niederrad etwa liegen die Bausünden aus den Siebzigerjahren. Ein zehngeschossiger Bürobau von 1975 stand jahrelang leer und wurde im Deka-ImmobilienEuropa auf den Grundstückswert von 1,2 Millionen Euro abgeschrieben.

Im Februar wurde er für 1,35 Millionen Euro verkauft, wird abgerissen und macht Wohnungen Platz. Das ist die Rettung für manches Gebäude in den großstädtischen Bürosatelliten, in die Fonds in fetten Jahren viel Anlegergeld gesteckt haben. Heute stehen dort teilweise 20 Prozent der Büroflächen leer. Schlecht für Anleger, denn niedrige Mieteinnahmen drücken Renditen.

Anleger vor heftigen Kursbewegungen sicher

Ein Vorteil milliardenschwerer Immobilienportfolios ist deren stabiler Kursverlauf. Abwertungen führen nicht zu heftigen Kursbewegungen. Sachverständige passen den Preis von Schrottimmobilien meist behutsam über Jahre hinweg nach unten an, und andere Immobilien fangen diese Preisrückgänge bestenfalls auf. Übrig bleiben aber auch nur kleine Renditen von im Schnitt zwei Prozent.

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Gedrückt werden sie anfangs durch den Ausgabeaufschlag, den der Anleger beim Kauf zahlt, über den er aber mit dem Bankverkäufer verhandeln sollte. Die sanften Kurven können die Fonds nur so lange ausweisen, wie Anleger ihnen treu bleiben und die Fonds keine Objekte notverkaufen müssen. Vor einer Massenflucht sollen die seit zwei Jahren geltenden Kündigungsfristen schützen. Denn an den niedrigen Renditen der Immobilienfonds wird sich so schnell nichts ändern. An den meisten Standorten steigen die Immobilienpreise, nicht jedoch die Mieten. „Aufgrund der verhaltenen Mietpreisentwicklung gibt es für die Sachverständigen momentan wenig Grund, die Immobilienwerte noch stärker anzuheben“, sagt Knapmeyer.

Zieht die Konjunktur ordentlich an, könnte der Funke auf die Büromärkte überspringen und die Mieten steigen lassen. In den Turbulenzen der Euro-Krise hingegen sind die breit gestreuten Portfolios eine relativ solide Anlage mit regelmäßigen Ausschüttungen.

Vier Prozent Rendite - vor Kosten

Union Investment hat zuletzt in Dublin und London Immobilien mit vier Prozent Nettoanfangsrendite gekauft. Doch was üppig klingt, schmilzt zusammen, wenn alle Kosten für die Bewirtschaftung und das Fondsmanagement abgezogen werden. Durch die hohen Kaufpreise sind die Perspektiven für Wertsteigerungen mager. „Die Rendite der Fonds wird derzeit im Wesentlichen aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet“, sagt Sonja Knorr, Immobilienexpertin bei der Ratingagentur Scope.

Weil es derzeit kaum ähnlich stabile Anlagealternativen gibt, investierten Anleger seit Januar die Rekordsumme von 2,1 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds. Auch Großanleger wie Versicherer, Staats- und Pensionsfonds treibt es mit ihren Millionen in den Gewerbe-Immobilienmarkt. „Noch nie war der Abstand der Nettoanfangsrendite von Spitzenimmobilien zur Rendite von Bundesanleihen so groß wie im ersten Quartal 2015“, sagt Knapmeyer.

Die Städte mit den besten Kaufgelegenheiten
Kassel Quelle: dpa-dpaweb
Weimar Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa
Osnabrück Quelle: dpa-dpaweb
Koblenz Quelle: dapd
Lübeck Quelle: obs
Braunschweig Quelle: dpa

Deshalb ist immer viel los, wenn Oliver Barth, Geschäftsführer des Maklerhauses BNP Paribas Real Estate, millionenteure deutsche Gewerbeimmobilien verkauft. 2014 hat er rund 90 angeboten und dafür mit 400 Interessenten gearbeitet, die Hälfte von ihnen kam aus dem Ausland. Es sei aber anders als vor der Finanzkrise, meint Makler Barth. „Damals fuhren manche nur an den Gebäuden vorbei oder sind vor dem Kauf mit dem Hubschrauber drübergeflogen.“ Heute würde gründlich geprüft, und Banken finanzierten meist nur sehr gut vermietete Immobilien.

Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch

Die Fondsmanager konkurrieren auch auf ihrem Heimatmarkt mit Asiaten, Arabern und Amerikanern um die besten Objekte. Aber auch zwischen Privatanleger- und Großanlegerfonds derselben Gesellschaft tobt der Wettbewerb um die lukrativsten Gebäude. Ein Rotationsprinzip soll für eine gerechte Verteilung sorgen. Bekommt der Großanlegerfonds eine Immobilie, wäre als Nächstes der Privatanlegerfonds an der Reihe.

Gut vermietete Immobilien in sehr guten Lagen sind weltweit rar. Kutscher kauft sich deshalb auch schon mal in Projekte ein, die erst noch gebaut werden. Er riskiert, nach der Fertigstellung keine Mieter zu finden, holt aber, wenn es gut geht, einen halben Prozentpunkt mehr Rendite heraus.

Häppchenweise Immobilien für das Depot

Kutscher wie Knapmeyer gehen davon aus, dass der Zins unten und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleibt. Weil die Objekte knapp werden, bemühen sie sich, den Zustrom an neuen Geldern einzudämmen. So wollen sie die bereits investierten Anleger schützen, deren Rendite noch magerer würde, wenn die Fonds über die jetzt schon üblichen 20 Prozent Cash hinaus liquide Mittel anhäufen – Cash bringt keine Rendite. Von drei Union-Immobilienfonds nimmt aktuell nur noch der weltweit investierende UniImmo Global Geld entgegen.

Die Deka hat für ihre drei Fonds noch ein Kontingent von 300 Millionen Euro, danach stoppt auch sie den Verkauf neuer Fondsanteile bis zum Jahresende. Die Fondsmanager wollen nicht in die gleiche Falle tappen wie diverse Fondsgesellschaften vor der Finanzkrise. Deren Manager hatten zu viel Anlegergeld auf einen Schlag zu Boompreisen investiert. Als die Anleger Geld abzogen, mussten sie Immobilien unter Zeitdruck mit teils hohen Wertabschlägen verkaufen. 15 Fonds werden abgewickelt und bald vom Markt verschwinden.

Sichere, aber kleine Anlagen

Damit die für Anleger ruinösen Zwangsverkäufe bei offenen Immobilienfonds künftig ausbleiben, gibt es Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Nur Altanleger, die vor Juli 2013 investiert haben, dürfen halbjährlich 30.000 Euro aus den Fonds abziehen, ohne zwölf Monate vorher zu kündigen. In den großen Fonds von Commerzbank, Deka, Deutsche Bank und Union Investment sind sie noch in der Überzahl. Sie könnten flüchten, falls die Zinsen stark steigen und Anlagealternativen höher rentieren.

Für realistisch hält Analystin Knorr das nicht: „Die Anleger halten die Fonds, um ihr Depot über verschiedene Anlageklassen zu mischen. Depottreiber, die höchste Renditen erzielen müssen, werden die Fonds nie sein.“ Dass womöglich steigende Zinsen die Fonds, die auch auf Kredit finanzieren, unter Druck setzen, erwartet Knorr ebenfalls nicht. „Sie haben viel Eigenkapital und nehmen zurückhaltend Kredite auf.“ Maximal dürfen die Fonds Immobilien zu 30 Prozent mit Krediten belastet, sie schöpfen den Spielraum selten aus.

Falsche Beratung führt zu Entschädigung
Die Commerzbank muss einer Stiftung aus Nordrhein-Westfalen wegen einer riskanten Anlageberatung fast 250.000 Euro Entschädigung zahlen. Ein entsprechendes Urteil des Frankfurter Oberlandesgerichts (OLG) ist inzwischen rechtskräftig (Az.: 1 U32/13 vom 28.1.2015). Die Krefelder Hildegard Bredemann-Busch-du Fallois Stiftung hatte sich 2001 auf Vermittlung der Commerzbank mit 280.000 Euro an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt. Ab dem Jahr 2010 flossen die Ausschüttungen nicht mehr wie erwartet. Daraufhin klagte die Stiftung und bekam Recht. Quelle: dpa
Die Finanzaufsicht Bafin muss der Öffentlichkeit keine Einsicht in Akten zu Krisenbanken gewähren. Das hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel am 11. März entschieden und damit in mehreren Fällen entsprechende Klagen abgewiesen. Nach der Richtlinie über die Bankenaufsicht bestehe bis auf wenige, enge Ausnahmeregelungen ein Verbot, Berufsgeheimnisse zu offenbaren, erklärte der Verwaltungsgerichtshof. Auf eine Ausnahme könne man sich in den vorliegenden Fällen nicht berufen. In einem Fall (AZ 6 A 1071/13) hatte ein Journalist gegen die Bafin geklagt, ihm Einsicht in Unterlagen zu gewähren, die den Komplex der in der Finanzkrise vom Staat aufgefangenen Immobilienbank Hypo Real Estate (HRE) betreffen. In einem anderen Fall (AZ 6 A 1598/13) hatte der Bund der Steuerzahler in Bayern geklagt, weil er Akten einsehen wollte, die den Kauf der österreichischen Bank Hypo Alpe Adria durch die BayernLB und den Verkauf von Rechten an der Formel 1 betreffen. Ob mit dem jüngsten Urteil das letzte Wort gesprochen ist, ist allerdings offen: Die Kläger können vor die nächste Instanz ziehen - eine Revision beim Bundesverwaltungsgericht in Leipzig wurde ausdrücklich zugelassen. Quelle: dapd
Bei der Beratung zu riskanten Finanzwetten müssen Banken erfahrene Anleger nicht in jedem Fall über ihre eigenen Interessen an dem Geschäft informieren. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), das am 20. Januar bekannt wurde (Az.: XI ZR 316/13). Die Entscheidung betraf ein Kreditinstitut, das ein solches Geschäft für eine andere Bank vermittelt hatte. Die Richter wiesen die Klage eines Geschäftsmannes ab, der 2008 Währungswetten eingegangen und erhebliche Verluste erlitten hatte. Er war bei einer Sparkasse beraten worden, schloss die Finanzwette auf Wechselkursunterschiede von Türkischer Lira und Schweizer Franken dann aber vereinbarungsgemäß mit einer Landesbank ab. Der Richterspruch könnte vor allem für Kommunen von Bedeutung sein, die mit Banken riskante Zinswetten eingegangen sind und dann viel Geld verloren haben. Bislang liegen die genauen Urteilsgründe aber nicht vor. Wenn eine Bank nur berate, habe sie keinen „schwerwiegenden Interessenskonflikt“, begründete der BGH seine Entscheidung. Für das Kreditinstitut ist eine derartige Wette nur profitabel, wenn sie zum Nachteil des Kunden ausgeht. Quelle: dpa
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zwei Anlegern Schadenersatz für inzwischen wertlose Papiere der US-Pleitebank Lehman Brothers zugesprochen. Beide hatten sogenannte Garantie-Zertifikate gekauft, die im Zuge der Lehman-Pleite im September 2008 weitgehend wertlos geworden waren. Der BGH gab ihnen nun recht: Die Bethmann Bank, die den Kauf abgewickelt und die Kunden beraten hatte, habe diese Kunden nicht ordentlich über ein Sonderkündigungsrecht aufgeklärt. Die Kunden hätten daher Anspruch auf Schadenersatz von insgesamt 173.000 Euro. Die Urteile sind rechtskräftig. (AZ XI ZR 169/13 und 480/13) Quelle: ap
Grundsatzurteil für Bankkunden: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass Kunden die jahrelang von den Banken unzulässigerweise verlangten Bearbeitungsgebühren für Konsumkredite auch dann zurückfordern können, wenn die Verträge vor 2011 geschlossen wurden. Der BGH stellte klar, dass die Ansprüche nicht verjährt seien, weil die Rechtsprechung erst seit drei Jahren klar sei. Keine Chance haben nur Kunden, die vor 2004 einen Ratenkredit aufgenommen haben. Der BGH hatte bereits im Mai grundsätzlich entschieden, dass zusätzliche Bearbeitungsentgelte neben den Zinsen bei Krediten unzulässig sind. Zahlreiche Banken hatten so die Zinsen selbst niedriger aussehen lassen. Quelle: dpa
Kunden alter Lebensversicherungen können nicht Jahre nach Vertragsschluss ihre eingezahlten Prämien zurückverlangen. Das hat der Bundesgerichtshof am 16. Juli entschieden (Az: IV ZR 73/13). Dem Gericht zufolge verhalten sich Versicherungskunden „treuewidrig“, wenn sie jahrelang anstandslos einbezahlt haben und den Vertrag dann rückgängig machen wollen. Die Richter wiesen die Klage eines Kunden ab, der seine 1998 abgeschlossene Lebensversicherung 2004 gekündigt und 2011 alle eingezahlten Prämien zurückverlangt hatte. Der Kunde habe die ihm zustehende gesetzliche Widerspruchsfrist verstreichen lassen und jahrelang einbezahlt. Jetzt könne er nicht die Rückzahlung der Prämien verlangen. In dem Verfahren ging es um Verträge, die zwischen 1994 und Ende 2007 nach dem sogenannten Policenmodell abgeschlossen wurden. Dabei erhielt der Kunde sämtliche Unterlagen erst mit dem Versicherungsschein. Das Widerspruchsrecht erlosch zwei Wochen nachdem der Versicherte vorschriftsmäßig über sein Recht aufgeklärt worden war. Quelle: dpa
Bankkunden haben nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs künftig einen Anspruch darauf, von Anlageberatern auf versteckte Provisionen zugunsten der Bank hingewiesen zu werden. In der am 15. Juli bekannt gewordenen Entscheidung (Az: XI ZR 147/12) werden Banken ab dem 1. August dazu verpflichtet, solche Provisionen in der Anlageberatung transparent zu machen. In dem konkreten Fall ging es um die Investition eines Geschäftsmanns, der 1996 auf den Rat der Bank hin umgerechnet rund 25 Millionen Euro in ein Immobilienprojekt steckte. Für die Vermittlung des Abschlusses erhielt die Bank von den Initiatoren der Immobiliengesellschaft eine Provision von nahezu 700 000 Euro. Die Gesellschaft musste dann 2005 in Insolvenz gehen. Die Bank habe sich beim Verschweigen der Provision nichts zuschulden kommen lassen, da die Rechtslage zum Zeitpunkt des Abschlusses nicht klar gewesen sei, urteilten die Karlsruher Richter. In neuerer Zeit habe es aber mehrere Gesetzesnovellen gegeben, die den Vertrieb von Kapitalanlagen „einem nahezu flächendeckenden Transparenzgebot unterworfen“ hätten. Deswegen müssten versteckte Provisionen, sogenannte „Kick-Backs“, künftig ausgewiesen werden. Quelle: dpa

Eine Alternative zu den deutschen Immobilienfonds ist der in Österreich aufgelegte Fonds Semper Real Estate. Er hat weder Kündigungs- noch Haltefristen. Die Wiener haben für 282 Millionen Euro in Deutschland und Österreich investiert. Sie kaufen eher schmucklose Supermärkte, Einzelhandelsflächen und Logistikhallen, die sie etwa an Penny, Takko, den Aldi-Ableger Hofer oder den Paketdienst Hermes vermieten.

Heftige Kursbewegungen an der Börse

Die 35 Objekte im Fonds werden auch in guten Zeiten keine üppige Wertsteigerung erzielen, aber solide Mieten bringen. Anleger können die Fondsanteile an der Börse kaufen und zahlen einen Aufschlag von 0,5 Prozent zum Preis der Fondsgesellschaft. Verkaufen können sie die Anteile direkt an die Fondsgesellschaft.

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Würden allerdings, wie in Deutschland 2008, zu viele Anleger auf einmal ihr Geld von Semper zurückfordern und würde der Fonds geschlossen, müssten sie an der Börse verkaufen und mit hohen Kursverlusten rechnen. Semper will einer Schließung vorbeugen: Großanleger zahlen etwa einen Ausgabeaufschlag, der den Fonds als Geld-Parkstation unattraktiv macht. Für die etwas höheren Risiken, die Anleger im Vergleich zu deutschen Fonds eingehen, werden sie mit einem Rendite-Plus entschädigt.

Schnellere Gewinne erzielen Immobilienaktiengesellschaften oder aus ihnen zusammengesetzte Fonds. Die Aktien sind interessant, wenn an der Börse für sie weniger bezahlt wird als der Wert aller Immobilien minus der Schulden. Grob gerechnet: Der Gewerbeimmobilien-Konzern DIC Asset kostet an der Börse 570 Millionen und hat 1,7 Milliarden Euro Schulden – zusammen 2,27 Milliarden.

Denen stehen Immobilien für angeblich 2,4 Milliarden Euro gegenüber. Den Wert der Immobilien ermitteln hier ebenfalls Gutachter – ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds. Aber Zinsänderungen, Immobilienverkäufe und die Börsenlage schlagen viel stärker zu Buche – Anleger müssen binnen Wochen zweistellige Kursschwankungen aushalten können.

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