Immobilienfonds Betongold für die Sehnsucht nach stabiler Rendite

Niedrigzinsen und die Euro-Krise lassen Anleger in Immobilienfonds fliehen. Denn die Renditen sind zwar gering, aber stabil. Weil die Objekte knapp werden, nehmen viele Fonds schon kein Geld mehr an.

Renditen der Immobilienfonds sind stabil. Quelle: imago

Manches Gebäude wächst Fondsmanagern richtig ans Herz. Reinhard Kutscher mag das 91-jährige Chilehaus in Hamburg, das dem Fonds UniImmo Deutschland gehört. Kutscher, verantwortlich für 26 Milliarden Euro, die Volksbank-Kunden in die Immobilienfonds von Union Investment gesteckt haben, beeindrucken die weitsichtige Planung des damaligen Bauherrn und die Substanz des massiven Backsteinbaus. Die Nähe zu Hauptbahnhof und Mönckebergstraße macht die Büros noch heute attraktiv. Mieter zahlen jährlich mehr als vier Millionen Euro an den Fonds.

Das Amsterdamer The Edge dagegen muss noch zeigen, ob es so viele Jahrzehnte übersteht. Der Glasbau von 2014 zählt heute zu den fortschrittlichsten Bürogebäuden der Welt und schmückt sich mit einem Nachhaltigkeitssiegel. Er gehört Sparkassenkunden, die in den Deka-ImmobilienGlobal investiert haben. Fonds-Chef Torsten Knapmeyer schwärmt von Solarpaneelen und Geothermie, die den Bau heizen und kühlen. Licht und Temperatur können per Smartphone am Arbeitsplatz geregelt werden.

Der größte Immobilienfonds steigt langsam, während Immobilienaktien sofort auf gestiegene Gewerbeimmobilienpreise reagieren (zum Vergrößern bitte anklicken)

Doch neben derartigen Prestigegebäuden haben die Fonds immer ein paar Trümmer in ihren Portfolios. In der Hahnstraße im Frankfurter Büroviertel Niederrad etwa liegen die Bausünden aus den Siebzigerjahren. Ein zehngeschossiger Bürobau von 1975 stand jahrelang leer und wurde im Deka-ImmobilienEuropa auf den Grundstückswert von 1,2 Millionen Euro abgeschrieben.

Im Februar wurde er für 1,35 Millionen Euro verkauft, wird abgerissen und macht Wohnungen Platz. Das ist die Rettung für manches Gebäude in den großstädtischen Bürosatelliten, in die Fonds in fetten Jahren viel Anlegergeld gesteckt haben. Heute stehen dort teilweise 20 Prozent der Büroflächen leer. Schlecht für Anleger, denn niedrige Mieteinnahmen drücken Renditen.

Anleger vor heftigen Kursbewegungen sicher

Ein Vorteil milliardenschwerer Immobilienportfolios ist deren stabiler Kursverlauf. Abwertungen führen nicht zu heftigen Kursbewegungen. Sachverständige passen den Preis von Schrottimmobilien meist behutsam über Jahre hinweg nach unten an, und andere Immobilien fangen diese Preisrückgänge bestenfalls auf. Übrig bleiben aber auch nur kleine Renditen von im Schnitt zwei Prozent.

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Gedrückt werden sie anfangs durch den Ausgabeaufschlag, den der Anleger beim Kauf zahlt, über den er aber mit dem Bankverkäufer verhandeln sollte. Die sanften Kurven können die Fonds nur so lange ausweisen, wie Anleger ihnen treu bleiben und die Fonds keine Objekte notverkaufen müssen. Vor einer Massenflucht sollen die seit zwei Jahren geltenden Kündigungsfristen schützen. Denn an den niedrigen Renditen der Immobilienfonds wird sich so schnell nichts ändern. An den meisten Standorten steigen die Immobilienpreise, nicht jedoch die Mieten. „Aufgrund der verhaltenen Mietpreisentwicklung gibt es für die Sachverständigen momentan wenig Grund, die Immobilienwerte noch stärker anzuheben“, sagt Knapmeyer.

Zieht die Konjunktur ordentlich an, könnte der Funke auf die Büromärkte überspringen und die Mieten steigen lassen. In den Turbulenzen der Euro-Krise hingegen sind die breit gestreuten Portfolios eine relativ solide Anlage mit regelmäßigen Ausschüttungen.

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