Die Kombination aus gutachterlich abgesicherten Preisen und breiter Streuung, wenn auch mit unterschiedlichen Schwerpunkten (siehe Tabelle), soll offene Immobilienfonds stabil machen. Der Grundbesitz Europa verteilt das Anlegergeld auf 58 Immobilien. Rund die Hälfte sind Büroimmobilien, 36 Prozent Einzelhandelsflächen, der Rest Logistik- und Wohnimmobilien.
„Anleger assoziieren Betongold mit Sicherheit. Aber sehe ich mir einzelne Objektpreise an, sind die kaum weniger volatil als der Aktienmarkt“, sagt Jörg Benecke, Vorstand der CS Realwerte. Benecke hat für die Investmentgesellschaft an der Börse günstig Anteile an Immobilienfonds gekauft, die ihren gesamten Bestand wegen früherer Liquiditätsprobleme veräußern. Er zahlte dort teils 40 Prozent weniger, als die Fondsgesellschaft offiziell als Wert ermittelt hatte.
| Heimisches Betongold glänzt | |||||
| Vergleich der Wertentwicklung und Struktur der größten offenen Immobilienfonds | |||||
| Fondsname | Volumen in Mrd. Euro | Wertent- wicklung in Prozent | Büro/ Handel/Hotel in Prozent** | Regionale Schwerpunkte | |
| 3 Jahre* | 1 Jahr | ||||
| Deka-Immob. Europa | 14,1 | 2,3 | 2,5 | 68/18/6 | ein Drittel Deutschland, Rest europaweit |
| HausInvest | 11,8 | 2,4 | 2,4 | 47/40/5 | europaweit breite Streuung |
| UniImmo Deutschland | 11,6 | 2,9 | 3,0 | 47/38/13 | Deutschland + etwas Frankr. und Osteuropa |
| UniImmo Europa | 11,4 | 2,5 | 2,6 | 64/27/8 | europaweit gemischt + 28 Prozent USA |
| WestInvest InterSelect | 6,1 | 2,1 | 2,2 | 65/16/11 | 44 Prozent Deutschland, Rest europaweit |
| Grundbesitz Europa | 5,7 | 2,5 | 2,0 | 51/36/- | ein Drittel Deutschland, Rest europaweit |
| Deka-Immob. Global | 4,3 | 2,4 | 2,1 | 72/8/9 | ausgewogener Mix USA, Europa, Asien |
| UniImmo Global | 3,2 | 2,7 | 2,4 | 70/22/8 | Europa, USA und kleinerer Asienanteil |
| Grundbesitz Global | 2,6 | 2,2 | 2,3 | 75/7/2 | ausgewogen gemischt: Europa, USA, Asien |
| Fonds, bei denen (abgesehen von vorübergehenden Ausgabebeschränkungen zur Liquiditätssteuerung) tägliche Käufe möglich sind; gesetzliche Mindesthaltefrist (24 Monate) und Rückgabefrist (zwölf Monate); vor dem 22. Juli 2013 ‧erworbene ‧Anteile können halbjährlich bis 30 000 Euro ohne Kündigung zurückgegeben werden; üblicherweise fünf Prozent Ausgabeaufschlag; laufende Kosten jährlich 0,6 bis 1,0 Prozent, bei Wertentwicklung berücksichtigt; * durchschnittlich pro Jahr; ** vom Immobilienvermögen; Quelle: BVI, Anbieter, Morningstar; Stand Wertentwicklung: 14.3.2017 | |||||
Brexit allein genügt als Erklärung nicht
Erst beim Immobilienverkauf zeige sich, welcher Fondsmanager früher mit „lockerem Füllfederhalter auf Einkaufstour“ war, sagt Benecke. Oder wo Sachverständige Preise zu hoch angesetzt hätten. Aus dem SEB ImmoInvest wurde Anfang März eine gut vermietete britische Immobilie 22 Prozent unter dem zuletzt angesetzten Preis verkauft. Solch ein Abschlag lasse sich nicht durch den Brexit erklären, sagt Benecke. Der Verkauf zeige, was vom deutschen Bewertungssystem zu halten ist. Immobilienmärkte seien „hoch zyklisch. Aber das Bewertungssystem bringt es fertig, die Schwankungen auszublenden. Die Stunde der Wahrheit kommt mit dem Verkauf.“
Die Immobiliengesellschaft Deutsche Euroshop, Eigentümer von 21 Shoppingcentern, schrieb schon 2015 im Geschäftsbericht: „Immobilienwerte unterliegen normalen zyklischen Schwankungen und im Moment befinden wir uns in einer deutlichen Hochpreisphase.“
Hat auch RREEF-Geschäftsführer Steinmetz beim Diagonal Mar zu teuer zugeschlagen? Er traue dem spanischen Einzelhandel viel zu, sagt er. Schon seit zwei Jahren gebe es steigende Umsätze, und in allen internen Prognosen habe sich die Rendite des zu 98 Prozent vermieteten Objekts als attraktiv erwiesen. Es soll rund 4,5 Prozent an Ertrag bringen – ein üblicher Wert. Lange Mietausfälle lassen sich bei den Renditen und Kosten der Fonds aber kaum abfedern. Sonst wackeln auch die 2,5 Prozent Wertzuwachs, die derzeit beim Anleger ankommen.
Also muss Einkaufsmuffel Steinmetz den Mix an Shops und Restaurants attraktiv halten. Dazu wird er in Barcelona weitere 30 Millionen Euro investieren: „Die Kunst ist es, den Kunden so lange wie möglich im Center zu halten.“ Anleger müssen auf den Erfolg bauen.
