Negative Folgen für den Dax Chinas Immobiliencrash ist in vollem Gange

Warnungen vor einem Immobiliencrash in China verhallen ungehört, ähnlich wie in den USA vor der Subprime-Krise 2007. Doch jetzt spitzt sich die Situation zu – und das dürfte auch den Dax nicht unbeeindruckt lassen.

Wo sich Blasen aufbauen
Deutschl andHauspreis zu Miete: -14 % (Unterbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -16 % (Unterbewertung) (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Die Zahlen zeigen, dass deutsche Immobilienkäufer nach wie vor solide finanzieren. Auch wenn es in einzelnen Metropolen zu Überhitzungen gekommen ist, so geht für die gesamte Wirtschaft noch keine Gefahr vom Immobilienmarkt aus. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
NiederlandeHauspreis zu Miete: +6 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +23 % (Überbewertung) Die Niederlande kämpfen seit vielen Jahren mit einer Immobilienkrise. Inzwischen sind die Preise zwar deutlich gefallen, aber noch immer sind Häuser recht sportlich bewertet. Quelle: Deutsche Bank Quelle: AP
ÖsterreichHauspreis zu Miete: +13 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +15 % (Überbewertung) Auch in Österreich sind Immobilien teuer, gemessen an den Mieten und Durchschnittseinkommen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
DänemarkHauspreis zu Miete: +15 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +9 % (Überbewertung) Dänen finanzieren gerne Wohnung und Haus ohne monatliche Tilgungsraten. Die Banken machen das, weil sie von deutlich steigenden Immobilienpreisen und steigenden Einkommen ausgehen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SpanienHauspreis zu Miete: +20 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +13 % (Überbewertung) Der Immobilienboom führte in Spanien lange zu massiver Bautätigkeit. Heute zeugen Rohbauten und leerstehende Gebäude vom Platzen der Immobilienblase. Noch sind die Preisübertreibungen nicht abgebaut. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SchwedenHauspreis zu Miete: +32 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +16 % (Überbewertung) Die Hauspreise in Schweden haben sich wie dieses "Turning Torso" genannte Appartment-Hochhaus weit in den Himmel geschraubt. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa/dpaweb
FrankreichHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Frankreichs Wirtschaft kommt nicht recht in Schwung. Die Gefahren für hochverschuldete Haushalte nehmen zu. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
GroßbritannienHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +25 % (Überbewertung) Viele Briten sind besitzen Haus oder Apartment. In Londoner Stadtteilen wie Mayfair haben die Immobilienpreise utopische Höhen erreicht, die sich nur erfolgreiche Hedgefondsmanager oder andere Superreiche leisten können. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
FinnlandHauspreis zu Miete: +47 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -2 % (Unterbewertung) Die Finnen können sich den Zahlen zufolge zwar den Immobilienkauf leisten, im Verhältnis zu den Mieten sind Immobilien dort jedoch dramatisch überteuert. Quelle: Deutsche Bank Quelle: Creative Commons - Tpienonen
AustralienHauspreis zu Miete: +52 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Der Boom der Schwellenländer bescherte Australien dank seines Rohstoffreichtums einen jahrelangen Aufschwung. Davon profitierte auch die Finanzwirtschaft. Jetzt zeigt die australische Wirtschaft zunehmend Schwächen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: obs
SingapurHauspreis zu Miete: +58 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: - Singapur ist eine zentrale Finanzdrehscheibe für internationales Kapital. Hauskäufer brauchen viel Geld. Quelle: The Economist Quelle: dpa
BelgienHauspreis zu Miete: +62 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +50 % (Überbewertung) Auch in unserem Nachbarland sind Hauspreis und Mieten längst aus den Fugen geraten. In unserem Ranking erreicht Belgien die fünfthöchste Überbewertung von Immobilienpreisen im Verhältnis zur Miete. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
NorwegenHauspreis zu Miete: +69 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +28 % (Überbewertung) Norweger gelten als die reichen Leute Europas - und zusammen mit den Dänen als besonders zufrieden. Vielleicht sind sie auch nur besonders sorglos, denn die Immobilienpreise sind längst im roten Bereich. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
NeuseelandHauspreis zu Miete: +77 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +26 % (Überbewertung) Wir kennen Neuseeland vor allem als vielfältiges Naturparadies. Auf dem Häusermarkt ist es mit der Idylle jedoch vorbei. Die Überbewertung am Immobilienmarkt erreicht den dritthöchsten Wert in unserem Ranking. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
HongkongHauspreis zu Miete: +81 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: - Der Status als Sonderwirtschaftszone Chinas spült viel Geld nach Hongkong. Dem Häusermarkt ist das deutlich anzumerken Quelle: The Economist Quelle: REUTERS
KanadaHauspreis zu Miete: +88 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +32 % (Überbewertung) Gemessen an diesen Zahlen ist der kanadische Immobilienmarkt der teuerste der Welt - noch vor der chinesischen Sonderwirtschaftszone Hongkong. Häuser und Wohnungen verteuerten sich in den vergangenen Jahren um fast 40 Prozent. Am stärksten war Toronto von den Preissteigerungen betroffen. Inzwischen kühlt der Markt ab, die Neubaugenehmigungen gingen im Januar um sechs Prozent zurück. Dank staatlicher Ermunterung, Immobilienkäufe zu mehr als 80 Prozent auf Kredit zu finanzieren, war der kanadische Durchschnittshaushalt mit 164 Prozent seines verfügbaren Einkommens verschuldet. In den USA lag dieser Wert vor dem Platzen der Immobilienblase bei 165 Prozent. (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Quelle: Deutsche Bank Quelle: Blumenbüro Holland/dpa/gms

Wirtschaftsnobelpreisträger Robert Shiller, der sowohl vor dem 2000er-Börsencrash als auch vor der US-Immobilienblase von 2007 gewarnt hatte, schwante bereits 2009 Unheil: Die schnell wachsende Wirtschaft Chinas berge erhebliche Problemfelder. Dazu gehörten auch die hohen Preise für Wohnungen in Shenzhen oder Shanghai. Diese kosteten damals das Acht- bis Zehnfache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens – unerschwinglich für die meisten Chinesen.

Fünf Jahre nach Shillers Frühwarnung haben sich die Preise für Wohneigentum im landesweiten Durchschnitt noch einmal verdoppelt. Und jetzt kommen in China all jene Faktoren zusammen, die bisher überall auf der Welt zu großen Immobilien- und Wirtschaftskrisen geführt haben: Kreditexzesse, Preisübertreibungen, ein massives Überangebot an Wohnungen und eine Regierung, die dem Treiben nicht mehr tatenlos zusehen will und kann.

Wohnungsbauinvestitionen nach Ländern Quelle: CEIC, Haver Analytics, IWF

Gigantomanie an den Immobilienmärkten war schon immer die Folge einer zu laschen Geld- und Kreditpolitik, weil zu niedrige Zinsen und steigende Preise für überschwänglichen Optimismus sorgen und zu Fehlinvestitionen führen. In der Stadt Changsha in Süd-Zentralchina etwa soll noch in diesem Jahr der Wolkenkratzer Sky City entstehen – mit 838 Metern dann das höchste Gebäude der Welt. Ein riskantes Vorhaben: Visionäre Wolkenkratzerprojekte kündigten schon einige Male Wirtschaftskrisen an, so etwa der Petronas Tower in Kuala Lumpur 1997 die Asienkrise oder das Empire State Building in New York 1930/31 die Große Depression.

In China sollen in den nächsten Jahren fünf der zehn höchsten und 14 der 20 höchsten Gebäude der Welt stehen. Das Epizentrum der nächsten Weltwirtschaftskrise läge nach dieser Lesart in China.

Die Exzesse am chinesischen Immobilienmarkt lassen sich nicht mehr leugnen. 2013 wurden in China 2596 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche fertiggestellt, fünfmal so viel wie im Jahr 2000. Der Anteil von Wohnungsbauinvestitionen an der chinesischen Wirtschaftsleistung erreicht fast zehn Prozent, höher als auf den Höhepunkten früherer Immobilienblasen in anderen Ländern (siehe Grafik). In Guiyang, der Provinzhauptstadt von Guizhou, wurden 5,5 Millionen neue Apartments errichtet. Die Stadt zählt fünf Millionen Einwohner. Auf jeden registrierten Stadtbewohner in China kommen 37 Quadratmeter Wohnfläche, in Japan sind es 35 und in Großbritannien 33 Quadratmeter.

Es wird über den Bedarf gebaut. Geschätzt steht in China ein Viertel der Apartments leer. Nach offiziellen Daten hat sich der zum Verkauf stehende Wohnungsbestand zwischen 2009 und 2013 um 182 Prozent erhöht. Die Lücke zwischen der Zahl der begonnenen und der verkauften Neubauten weitet sich immer stärker aus.

Der Trend ging bei vielen Chinesen zuletzt zur Zweit-, Dritt- oder Viertwohnung. Kalkuliert wird nicht mit einer Mietrendite, sondern es wird auf weiter steigende Preise spekuliert . Die Wohneigentumsquote liegt in China inzwischen bei über 100 Prozent. Tangshan, eine Industriestadt mit gut zwei Millionen Einwohnern im Nordosten der chinesischen Provinz Hebei, kommt gar auf 200 Prozent. In den USA platzte die Immobilienblase 2007 bei einer Wohneigentumsquote von 68 Prozent.

Nach Einschätzung von Zhiwei Zjang, Chefvolkswirt für China bei der japanischen Investmentbank Nomura, wird die chinesische Regierung einen aus dem Überangebot resultierenden Preisverfall nicht aufhalten können. Die Regierung selbst finanziert sich zu rund 40 Prozent über Einnahmen aus dem Immobiliensektor. Der gesamte Immobiliensektor trägt 16 Prozent zur chinesischen Wirtschaftsleistung bei. Doch auch diese im internationalen Vergleich hohe Quote untertreibt noch die wahre Bedeutung des Sektors für die chinesische Volkswirtschaft. So hängen etwa die Möbelindustrie und selbst die Autoindustrie am Immobilienmarkt. In der Regel sind die neuen Wohnsiedlungen in den Vorstädten nicht an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Wer dort eine Wohnung kauft, kauft üblicherweise auch ein Auto.

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