Eigentlich sind Parkhäuser nicht mehr als ein notwendiges Übel. Sie sind oft eng und dunkel, die Suche nach einer Parklücke kostet oft viel Zeit. Und das dicke Ende kommt wie immer zum Schluss, denn vor allem in den Innenstädten werden saftige Gebühren fällig. Wer sein Auto beispielsweise in der Nähe der Frankfurter Einkaufsmeile Zeil abstellen will, zahlt bis zu 2,20 Euro pro angefangene Stunde. Da ist nicht nur gutes Zeitmanagement gefragt, sondern auch ein volles Portemonnaie.
Auch viele Immobiliensuchende kennen diese Zwickmühle. Selbst wer sich gegen zahllose Mitbewerber durchgesetzt hat und die hart umkämpfte Traumwohnung in Innenstadtlage ergattert hat, steht in der Regel vor einem weiteren Problem: Wo bleibt das Auto? Wer nicht jeden Abend gefühlt die Hälfte des Feierabends damit verbringen will, einen Parkplatz zu suchen, muss einen Stellplatz mieten. Gerade in den beliebten Wohnlagen von Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind Parkplätze rar und vor allem teuer. Bis zu 100 Euro im Monat an Miete sind Autofahrer dort schnell los.
Finger weg von Finanzprodukten, wenn...
Renditen von über acht Prozent pro Jahr versprochen werden, gleichzeitig aber ein Drittel der eingeworbenen Summe für Kosten wie Werbung oder Vertrieb draufgeht
der Initiator bislang noch keine erfolgreichen Finanzprodukte aufgelegt hat
der Initiator nicht nachweisen kann, dass er die versprochenen Renditen im Kerngeschäft erwirtschaftet oder mit Vorgängerprodukten bereits erzielt hat
das Objekt, in das investiert werden soll, noch nicht feststeht oder das Anlegergeld als Kredit an andere Gesellschaften weitergereicht wird, der Anleger sich also nicht direkt an einer Immobilie oder einem Schiff beteiligt
Anleger Geld nachschießen müssen, falls das Unternehmen zum Sanierungsfall wird
Das Geschäft mit den Parkplätzen boomt also, die hohe Nachfrage und vor allem das geringe Angebot befeuern die Preisrally. Das können mittlerweile auch Privatanleger für sich nutzen. Dafür sind weder ein eigener Parkplatz noch ein eigenes Auto notwendig. Statt dessen können Investoren ihr Geld in geschlossene Fonds anlegen, die in Parkhäuser investieren. Das Fondshaus Bouwfonds REIM ist das erste Unternehmen, welches die Fonds auch für Privatanleger anbietet. Zuvor hatte das Unternehmen nur Fonds für institutionelle Investoren im Angebot, 2005 legte Bouwfonds den ersten Parkhausfonds in Europa auf. Seit dem vergangenen August konnten deutsche Privatanleger in den Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I investieren. Sechs niederländische Parkhäuser des Betreibers Q-Park gehören in das Portfolio des Fonds. Seit Anfang 2013 ist der Fonds platziert, insgesamt sammelte das Fondshaus, ein Tochterunternehmen der niederländischen Rabobank, rund 36 Millionen Euro ein. Mit mindestens 10.000 Euro konnten sich Anleger an dem Fonds beteiligen, es winken Auszahlungen von 5,75 Prozent im Jahr bei prognostizierten elf Jahren Laufzeit. Die Nachfrage war laut Bouwfonds so hoch, dass es in jedem Fall einen Folgefonds geben wird, vermutlich noch in diesem Jahr.
Neben Bouwfonds bieten noch weitere Anbieter Investitionen in Parkhäuser an. Auch das Bankhaus Ellwanger & Geiger hat einen Parkhausfonds im Angebot, allerdings nicht für normale Privatanleger. Noch bis 2015 können hier institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Versorgungswerke oder vermögende Privatpersonen investieren. Auch der Fonds der Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft richtet sich nur an institutionelle Investoren.
Derartige Nischenfonds boomen. Nicht nur mit Hilfe von Parkhäusern werben Fondshäuser um die Gelder der Anleger. Auch andere Anlageobjekte wie Kindergärten oder Studentenwohnheime sollen den Anlegern ihr Geld entlocken. Denn das Image geschlossener Fonds ist mehr als angeknackst, mit den traditionellen Sparten wie Immobilien- oder Schiffsfonds lässt sich kein Gewinn mehr erwirtschaften. Laut Daten des Branchenverbandes VGF konnten geschlossene Fonds in Deutschland 2012 nur noch 4,5 Milliarden Euro Eigenkapital platzieren. Im Vorjahr waren es noch knapp sechs Milliarden Euro gewesen. Zu den besten Zeiten der Branche vor dem Ausbrechen der Finanzkrise 2008 waren es jährlich rund 10,5 Milliarden Euro.
Das meiste Kapital wird immer noch im Bereich der Immobilienfonds platziert, 46 Prozent des Geldes fließt in die Assetklasse. Insgesamt ist aber auch das Volumen der Immobilienfonds zwischen 2011 und 2012 um zwölf Prozent zurückgegangen. Durch die enorme Nachfrage nach Betongold sind die Immobilienpreise derart in den Himmel geklettert, dass die Renditen der Fonds zurückgehen und das hohe Risiko, welches Anleger bei geschlossenen Fonds eingehen, kaum rechtfertigen. Das Analysehaus Deutsche Fondsresearch rechnet in einer Studie damit, dass in den kommenden drei Jahren jedem zehnten geschlossenen Immobilienfonds die Pleite droht, weil Mieterträge zu hoch kalkuliert wurden und jetzt nicht ausreichen, um aufgenommene Darlehen zu bedienen. Skandale wie der um die Frankfurter Immobiliengruppe S&K, der vorgeworfen wird ihre Anleger auch mit Hilfe geschlossener Fonds um einen dreistelligen Millionenbetrag betrogen zu haben, tragen ebenfalls nicht zum Imagewandel der Branche bei.
Sicherer Parkplatz fürs Geld?
Die gewisse Skepsis gegenüber klassischen Immobilienfonds wollen Anbieter wie Bouwfonds jetzt für sich nutzen. „Parkhäuser zählen zu den soliden Sachwertanlagen mit einer geringen Konjunkturanfälligkeit und bieten Anlegern stabile Erträge“, schreibt das Unternehmen in einer Pressemitteilung. Außerdem habe der Anleger einen gewissen Schutz gegen Preissteigerungen, da die Tarife in den Parkhäusern mindestens so schnell steigen würden wie die Inflation. Dementsprechend seien Parkhausfonds eine ideale Beimischung zum Portfolio. Stimmt das? Können Anleger ihr Geld hier im wahrsten Sinne des Wortes sicher parken?
Experten raten, Parkhausfonds wie einen Immobilienfonds zu betrachten und dementsprechend nach ähnlichen Kriterien zu bewerten. Deshalb gelten für Parkhausfonds die gleichen Regeln wie für jeden geschlossenen Fonds. Anleger sollten sich mit den Investitionsobjekten genau auseinander setzen. Zunächst stellt sich die Frage, in was genau der Fonds investiert. Gerade Immobilienfonds investieren oft nur in ein Objekt, wie etwa ein bestimmtes Bürogebäude. Das birgt enorme Risiken, wie das Beispiel eines Fonds von Commerz Real zeigt. Denn der Fonds finanzierte die Zentrale der Deutschen Börse im Frankfurter Stadtteil Hausen. Ein Unternehmen mit großem Namen, welches viele Anleger anlockte. Allerdings entschied sich die Deutsche Börse bekanntermaßen nach dem Auslaufen des Mietvertrags, ihren Firmensitz nach Eschborn zu verlegen. Um die Pleite des Fonds abzuwenden, kaufte am Ende der Fondsanbieter Commerz Real selber das Gebäude, die Anleger konnten ihre bereits erhaltenen Ausschüttungen behalten und erhielten einen sogenannten Besserungsschein. Sollte Commerz Real bei einem Verkauf der Immobilie einen Mehrerlös erzielen, würden die Anleger daran beteiligt.
Dagegen ist der Parkhausfonds von Bouwfonds breit aufgestellt, er investiert immerhin in sechs verschiedene Parkhäuser, die zudem in unterschiedlichen Städten der Niederlande liegen. Laut Bouwfonds liegen alle Parkhäuser im Innenstadtbereich und profitieren demnach von ihrer zentralen Lage. Laut Experten wie dem Immobilien-Beratungsunternehmen CBRE ist die Lage von Parkhäusern einer der entscheidendsten Faktoren, wenn es um die Profitabilität der Objekte geht. Einkaufszentren, Restaurants und Kinos weiß Bouwfonds neben den Parkhäusern seines Portfolios. Das klingt auf den ersten Blick nach Garanten für eine hohe Auslastung der Stellflächen. Dennoch sollten sich Anleger darüber im Klaren sein, dass beispielsweise ein Kino während der Laufzeit des Fonds schließen kann. Das würde die Einnahmen des entsprechenden Parkhauses erheblich reduzieren. Vorhersehbar ist so etwas in der Regel nicht, denn bei geschlossenen Fonds binden sich Anleger für mehrere Jahre. "Deshalb achten wir bei der Auswahl unserer Parkhäuser darauf, dass die Objekte zentral liegen und nicht nur von einem einzelnen Faktor wie einem Kino abhängig sind", sagt Martin Eberhardt, Sprecher der Geschäftsführung von Bouwfonds in Deutschland.
Das Beispiel der Commerz Real verdeutlicht ein weiteres Problem vieler Immobilienfonds. Oft sind die Laufzeiten der Fonds länger als die Mietverträge für die Immobilien, nicht selten enden Fonds und Mietverhältnis zur gleichen Zeit. Je nach Marktpreisen drohen in dem Fall Einbußen beim Verkauf des Objekts. Im Fall des Parkhausfonds können Anleger an dieser Stelle aufatmen - die Parkhäuser sind laut Bouwfonds fest für 45 Jahre an den niederländischen Parkhausbetreiber Q-Park vermietet. Dennoch müssen sich Anleger auch hier darüber bewusst sein, dass es sich um ein Investment in einen geschlossenen Fonds handelt, aus dem sie nicht wie bei einem offenen Fonds jederzeit ein- oder aussteigen können.
Parkst Du noch oder teilst Du schon?
Während Anleger zahlreiche Analysen zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt finden können, wird die Lage in der Branche der Parkhausbetreiber selten beleuchtet. Deshalb sollten Interessierte vorab gründlich recherchieren und sich einen Überblick über die Marktsituation und die entsprechenden Unternehmen verschaffen. Zur Zeit läuft das Geschäft mit den Parkplätzen in Europa durchaus rund. Zuletzt vermeldete die Apcoa Parking Group, einer der führenden Parkraum-Manager Europas, für 2012 einen Gewinnanstieg vor Steuern (Ebit) von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Allerdings ist auch hier wieder die Lage der Parkfläche entscheidend. In den Niederlanden, wo sich die Parkhäuser des Bouwfonds-Portfolios befinden, ist beispielsweise Falschparken deutlich teurer als in Deutschland, ein Knöllchen will also keiner riskieren. Das wiederum kommt den Umsätzen der Parkhausbetreiber zu gute. Auch in Deutschland wurden die Preise für Falschparken zum 1. April deutlich erhöht. Wer eine halbe Stunde sein Auto ohne Parkscheibe falsch abstellt, zahlt mit zehn Euro doppelt so viel wie früher.
Während die Parkhäuser von den steigenden Gebühren profitieren dürften, gehen einige Experten davon aus, dass die Nachfrage nach Stellflächen in den Innenstädten langfristig sinken dürfte. Statt dessen dürfte die Zahl der Park-and-Ride Angebote in den Innenstädten weiter steigen. Gleichzeitig steigen immer mehr Menschen auf Carsharing-Angebote um, so dass die Nachfrage nach Parkplätzen automatisch sinkt. Zumal die Wagen der Carsharing-Flotten oft auf gebührenfreien öffentlichen Stellplätzen geparkt werden. Bouwfonds setzt deshalb nicht so sehr auf Parkhäuser in Städten wie Hamburg oder Berlin, in denen die meisten ihre Einkäufe mit dem öffentlichen Nahverkehr erledigen. "Eher investieren wir in Häuser in Städten wie beispielsweise Oldenburg. Da kommen viele Besucher aus der ländlichen Umgebung, die sind bei ihren Einkäufen auf das Auto angewiesen", sagt Eberhardt.
Wie bei jedem geschlossenen Fonds sollten sich Anleger auch den Emittenten des Parkhausfonds genau ansehen. Hat der Anbieter bereits Erfahrung mit Investitionen in Gewerbeflächen und Parkhäusern oder betritt er Neuland? Wird der Fonds aktiv von Fondsmanagern gemanagt, die sich bereits seit langem mit der Branche beschäftigen, oder sind Parkhäuser bei dem entsprechenden Emittenten eher ein Nebenschauplatz? Grundsätzlich besteht bei Nischenfonds wie solchen, die in Parkhäuser investieren, aber auch Fonds für Studentenwohnheime oder Kindergärten, das Problem der fehlenden Historie. Da diese Angebote in der Regel relativ neu sind, sind verlässliche Analysen und Leistungsbilanzen zu den einzelnen Fonds kaum verfügbar.
Fazit: Wer einen Fonds zur Beimischung im Fondsportfolio sucht, kann durchaus einen Blick auf Parkhausfonds werfen. Da es sich aber um einen geschlossenen Fonds handelt, sind die Stellplatz-Investments nur für erfahrene Anleger geeignet, die mit den entsprechenden Risiken vertraut sind und den Fonds einer entsprechenden Prüfung unterziehen können.
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