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Nischenfonds Wie sicher Ihr Geld im Parkhausfonds parkt

Der Absatz von geschlossenen Immobilienfonds ist eingebrochen, die Branche steckt in der Imagekrise. Davon profitieren Nischenangebote wie Parkhausfonds. Was Anleger bei den Stellflächen-Investments beachten müssen.

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Wo Deutsche investieren – und wovor sie sich fürchten
Die Angst vor einem Auseinanderbrechen der Euro-Zone und die Probleme rund um Griechenland haben bei den deutschen Sparern ihre Spuren hinterlassen. Bei der Geldanlage sind die Deutschen heute deutlich vorsichtiger gestimmt, als zu Beginn der Finanzkrise. Das ist das Ergebnis des fünften Schroders Investmentbarometers. Auf den folgenden Seiten zeigen wir, wo die Deutschen ihr Geld heute investieren - und wovor sie sich fürchten. Quelle: Schroders Investment Management GmbH Quelle: REUTERS
EuropaDie Untergangspropheten für den Euro haben ganze Arbeit geleistet. Mittlerweile sehen 40 Prozent der deutschen Anleger Europa als die Region mit dem höchsten Risiko. Damit liegt der europäische Staatenverbund vor allen übrigen Regionen und Ländern. Die gestiegene Risikoaversion macht sich auch bei der Geldanlage der Deutschen bemerkbar. Im Vergleich zum Vorjahr wurden Investitionen in Europa um 15 Prozent zurückgefahren. Als sicher sehen die Deutschen im Moment nur ihr eigenes Heimatland. Gerade einmal 3 Prozent der deutschen Sparer würden ihr Geld nicht in der Bundesrepublik investieren. Quelle: dapd
ImmobilienImmobilien gelten momentan als einer der sichersten Anlagen. In den europäischen Metropolen überteigt die Nachfrage oftmals das Angebot. Dadurch klettern die Preise seit Jahren auf immer neue Rekordwerte. Auch für viele deutsche Anleger sind trotz der Krise Immobilien der Fels in der Brandung. 32 Prozent halten europäische Immobilien für besonders sicher. Quelle: dpa
AktienmärkteDas ständige Auf und Ab an den europäischen Aktienmärkten hielt viele deutsche Anleger in den letzten Jahren von einem Investment ab. Gerade einmal jeder fünfte Kleinanleger investierte sein Erspartes in Aktien. Trotzdem werden europäische Aktien von 21 Prozent der Befragten als sicher eingestuft. Quelle: dapd
DeutschlandDie Vorliebe für Deutschland als Anlageregion ist mit der Sorge um die Euro-Zone gestiegen. Mittlerweile investieren mehr als 80 Prozent der Befragten den größten Teil ihres Geldes in der Bundesrepublik. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von neun Prozent. Dagegen sehen die Deutschen internationale Anlagen als zu risikoreich. Mehr als die Hälfte (56 Prozent) der Befragten gab an, keine Inventionen im Ausland tätigen zu wollen. Das sind zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Quelle: dpa
AsienDie asiatischen Länder mussten sich im letzten Jahr mit einem geringeren Wachstum zufrieden geben. Trotzdem sehen 46 Prozent der deutschen Anleger die Region als Wachstumsmarkt von morgen an. Das heißt aber nicht, dass sie dort auch tatsächlich investieren. Der Anteil der Anleger, die in der Region (ohne China und Japan) investiert sind, schrumpfte von fünf auf ein Prozent. Quelle: dapd
ChinaKnapp 20 Prozent der deutschen Privatanleger halten eine Investition in China für sinnvoll. Die Zahl der in China investierten Anleger halbierte sich dennoch im vergangenen Jahr von vier auf zwei Prozent. Quelle: AP

Eigentlich sind Parkhäuser nicht mehr als ein notwendiges Übel. Sie sind oft eng und dunkel, die Suche nach einer Parklücke kostet oft viel Zeit. Und das dicke Ende kommt wie immer zum Schluss, denn vor allem in den Innenstädten werden saftige Gebühren fällig. Wer sein Auto beispielsweise in der Nähe der Frankfurter Einkaufsmeile Zeil abstellen will, zahlt bis zu 2,20 Euro pro angefangene Stunde. Da ist nicht nur gutes Zeitmanagement gefragt, sondern auch ein volles Portemonnaie.

Auch viele Immobiliensuchende kennen diese Zwickmühle. Selbst wer sich gegen zahllose Mitbewerber durchgesetzt hat und die hart umkämpfte Traumwohnung in Innenstadtlage ergattert hat, steht in der Regel vor einem weiteren Problem: Wo bleibt das Auto? Wer nicht jeden Abend gefühlt die Hälfte des Feierabends damit verbringen will, einen Parkplatz zu suchen, muss einen Stellplatz mieten. Gerade in den beliebten Wohnlagen von Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind Parkplätze rar und vor allem teuer. Bis zu 100 Euro im Monat an Miete sind Autofahrer dort schnell los.

Finger weg von Finanzprodukten, wenn...

Das Geschäft mit den Parkplätzen boomt also, die hohe Nachfrage und vor allem das geringe Angebot befeuern die Preisrally. Das können mittlerweile auch Privatanleger für sich nutzen. Dafür sind weder ein eigener Parkplatz noch ein eigenes Auto notwendig. Statt dessen können Investoren ihr Geld in geschlossene Fonds anlegen, die in Parkhäuser investieren. Das Fondshaus Bouwfonds REIM ist das erste Unternehmen, welches die Fonds auch für Privatanleger anbietet. Zuvor hatte das Unternehmen nur Fonds für institutionelle Investoren im Angebot, 2005 legte Bouwfonds den ersten Parkhausfonds in Europa auf. Seit dem vergangenen August konnten deutsche Privatanleger in den Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I investieren. Sechs niederländische Parkhäuser des Betreibers Q-Park gehören in das Portfolio des Fonds. Seit Anfang 2013 ist der Fonds platziert, insgesamt sammelte das Fondshaus, ein Tochterunternehmen der niederländischen Rabobank, rund 36 Millionen Euro ein. Mit mindestens 10.000 Euro konnten sich Anleger an dem Fonds beteiligen, es winken Auszahlungen von 5,75 Prozent im Jahr bei prognostizierten elf Jahren Laufzeit. Die Nachfrage war laut Bouwfonds so hoch, dass es in jedem Fall einen Folgefonds geben wird, vermutlich noch in diesem Jahr.

Neben Bouwfonds bieten noch weitere Anbieter Investitionen in Parkhäuser an. Auch das Bankhaus Ellwanger & Geiger hat einen Parkhausfonds im Angebot, allerdings nicht für normale Privatanleger. Noch bis 2015 können hier institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Versorgungswerke oder vermögende Privatpersonen investieren. Auch der Fonds der Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft richtet sich nur an institutionelle Investoren.

Derartige Nischenfonds boomen. Nicht nur mit Hilfe von Parkhäusern werben Fondshäuser um die Gelder der Anleger. Auch andere Anlageobjekte wie Kindergärten oder Studentenwohnheime sollen den Anlegern ihr Geld entlocken. Denn das Image geschlossener Fonds ist mehr als angeknackst, mit den traditionellen Sparten wie Immobilien- oder Schiffsfonds lässt sich kein Gewinn mehr erwirtschaften. Laut Daten des Branchenverbandes VGF konnten geschlossene Fonds in Deutschland 2012 nur noch 4,5 Milliarden Euro Eigenkapital platzieren. Im Vorjahr waren es noch knapp sechs Milliarden Euro gewesen. Zu den besten Zeiten der Branche vor dem Ausbrechen der Finanzkrise 2008 waren es jährlich rund 10,5 Milliarden Euro.

Das meiste Kapital wird immer noch im Bereich der Immobilienfonds platziert, 46 Prozent des Geldes fließt in die Assetklasse. Insgesamt ist aber auch das Volumen der Immobilienfonds zwischen 2011 und 2012 um zwölf Prozent zurückgegangen. Durch die enorme Nachfrage nach Betongold sind die Immobilienpreise derart in den Himmel geklettert, dass die Renditen der Fonds zurückgehen und das hohe Risiko, welches Anleger bei geschlossenen Fonds eingehen, kaum rechtfertigen. Das Analysehaus Deutsche Fondsresearch rechnet in einer Studie damit, dass in den kommenden drei Jahren jedem zehnten geschlossenen Immobilienfonds die Pleite droht, weil Mieterträge zu hoch kalkuliert wurden und jetzt nicht ausreichen, um aufgenommene Darlehen zu bedienen. Skandale wie der um die Frankfurter Immobiliengruppe S&K, der vorgeworfen wird ihre Anleger auch mit Hilfe geschlossener Fonds um einen dreistelligen Millionenbetrag betrogen zu haben, tragen ebenfalls nicht zum Imagewandel der Branche bei.

Sicherer Parkplatz fürs Geld?

Die Schrecken der Anleger 2012
 Eine EU-Fahne weht am 09.04.2010 über der Akropolis in Athen. Quelle: dpa
Die Notenbanken gehen vorDie nächste Ungleichbehandlung liegt in der Bevorzugung der Notenbanken vor den Privatanlegern: „Weil sich die Notenbanken dem Schuldenschnitt  per Umcodierung ihrer griechischen Anleihen entziehen konnten, erhöhte sich auf der anderen Seite die Belastung für die verbliebenen Anleiheinhaber. Die mittlerweile eingereichten Schadensersatzklagen richten sich jedoch nicht nur gegen den griechischen Staat, sondern auch gegen die Depotbanken selbst. Führende Rechtsexperten vertreten hier die Auffassung, dass Finanzinstitute beim erzwungenen Umtausch ihre Pflichten als Verwahrer von Wertpapieren möglicherweise strafrechtlich verletzt hätten.“ Quelle: dpa
Der Libor-SkandalDer in der breiten Öffentlichkeit Aufsehen aufsehenerregendste Fall von Anlegertäuschung im abgelaufenen Börsenjahr war die aufgeflogene Manipulation des Zinssatzes Libor, zu dem sich die Banken in allen wichtigen Währungen untereinander kurzfristig Geld leihen. Geprellt wurden Kreditnehmer, die entweder zu hohe Zinsen zahlen mussten oder weniger Zinsen auf ihre Einlagen erhielten. Dass der täglich neu festgelegte Libor von einem Kartell an Banken und Zinshändlern im Zeitraum 2005 und 2009 regelmäßig manipuliert werden konnte, ohne dass jemand einschritt, ist ein Skandal. Erst in diesem Jahr wurde die als treibende Kraft identifizierte Barclays Bank zu einer Geldstrafe von umgerechnet 370 Mio. Euro verklagt. Quelle: REUTERS
Geldwäsche bei der HSBC?Neben dem Libor-Skandal trugen weitere Großbanken zum fortschreitenden Imageverlust der Finanzbranche bei. So rechnet HSBC wegen systematischer Geldwäsche für mexikanische Drogenbarone und mögliche Terrorhelfer in Saudi-Arabien mit einer Strafzahlung von mehr als 1,5 Mrd. US-Dollar. Quelle: dpa
A man walks into the JP Morgan headquarters at Canary Wharf in London Quelle: REUTERS
Der Fall EnBW - Landesregierung muss zahlenHierzulande lieferte der kostspielige Rückkauf von 45 Prozent der Anteile des Versorgers EnBW durch die ehemalige Regierung von Baden-Württemberg ein Musterbeispiel für die Verflechtung von Banken und Politik. Dabei wird gegen den ehemaligen Regierungschef von Baden-Württemberg Stefan Mappus wegen des Verdachts der Untreue ermittelt. Ihm wird vorgeworfen,  gegenüber dem mit ihm befreundeten Deutschland-Chef der Investmentbank Morgan Stanley in einen zu hohen Kaufpreis an den französischen Stromkonzern EdF eingewilligt zu haben, ohne dass ein Wertgutachten angefertigt wurde. Die finanziellen Kosten für die neue Landesregierung in Stuttgart sind beträchtlich. So versucht sie in einem langwierigen Schiedsgerichtsverfahren, von EdF eine Teilerstattung des Kaufpreises zu erstreiten. Darüber hinaus muss sie zusätzliche Zinszahlungen in ihrem Haushaltsbudget einplanen, weil der Kaufpreis für die EnBW-Anteile über eine neue Anleihe finanziert wurde. Dabei sollten die anfallenden Zinsen dauerhaft durch die EnBW-Dividenden getragen werden - was nach der Dividendenkürzung infolge des Gewinneinbruchs von 2011 jedoch nicht mehr möglich ist. Quelle: dpa
Geldvernichtung mit Solar-AktienDer Preisverfall in der Solarindustrie hat mittlerweile zahlreiche deutsche Unternehmen in die Insolvenz getrieben. Dabei benachteiligen die für die Sanierung eingeleiteten Kapitalmaßnahmen häufig die Alteigentümer.  So hat das frühere TecDax-Mitglied Conergy Bankkredite durch einen Kapitalschnitt in neues Eigenkapital umgewandelt und die Alteigentümer damit praktisch enteignet. Der zurzeit mit Abstand spektakulärste Fall ist die Insolvenz der Solar Millennium aus Erlangen, die sich mit Großprojekten in der Solarthermie finanziell verhoben hatte. Die Aktionäre der Gesellschaften werden vermutlich leer ausgehen. Die  Inhaber von fünf noch ausstehen Anleihen im Volumen von 220 Mio. Euro, die weiterhin auf die Ausschüttung der Insolvenzquote warten, werden ebenfalls massive Verluste ihres Investments hinnehmen müssen. Quelle: dapd

Die gewisse Skepsis gegenüber klassischen Immobilienfonds wollen Anbieter wie Bouwfonds jetzt für sich nutzen. „Parkhäuser zählen zu den soliden Sachwertanlagen mit einer geringen Konjunkturanfälligkeit und bieten Anlegern stabile Erträge“, schreibt das Unternehmen in einer Pressemitteilung. Außerdem habe der Anleger einen gewissen Schutz gegen Preissteigerungen, da die Tarife in den Parkhäusern mindestens so schnell steigen würden wie die Inflation. Dementsprechend seien Parkhausfonds eine ideale Beimischung zum Portfolio. Stimmt das? Können Anleger ihr Geld hier im wahrsten Sinne des Wortes sicher parken?

Experten raten, Parkhausfonds wie einen Immobilienfonds zu betrachten und dementsprechend nach ähnlichen Kriterien zu bewerten. Deshalb gelten für Parkhausfonds die gleichen Regeln wie für jeden geschlossenen Fonds. Anleger sollten sich mit den Investitionsobjekten genau auseinander setzen. Zunächst stellt sich die Frage, in was genau der Fonds investiert. Gerade Immobilienfonds investieren oft nur in ein Objekt, wie etwa ein bestimmtes Bürogebäude. Das birgt enorme Risiken, wie das Beispiel eines Fonds von Commerz Real zeigt. Denn der Fonds finanzierte die Zentrale der Deutschen Börse im Frankfurter Stadtteil Hausen. Ein Unternehmen mit großem Namen, welches viele Anleger anlockte. Allerdings entschied sich die Deutsche Börse bekanntermaßen nach dem Auslaufen des Mietvertrags, ihren Firmensitz nach Eschborn zu verlegen. Um die Pleite des Fonds abzuwenden, kaufte am Ende der Fondsanbieter Commerz Real selber das Gebäude, die Anleger konnten ihre bereits erhaltenen Ausschüttungen behalten und erhielten einen sogenannten Besserungsschein. Sollte Commerz Real bei einem Verkauf der Immobilie einen Mehrerlös erzielen, würden die Anleger daran beteiligt.

Dagegen ist der Parkhausfonds von Bouwfonds breit aufgestellt, er investiert immerhin in sechs verschiedene Parkhäuser, die zudem in unterschiedlichen Städten der Niederlande liegen. Laut Bouwfonds liegen alle Parkhäuser im Innenstadtbereich und profitieren demnach von ihrer zentralen Lage. Laut Experten wie dem Immobilien-Beratungsunternehmen CBRE ist die Lage von Parkhäusern einer der entscheidendsten Faktoren, wenn es um die Profitabilität der Objekte geht. Einkaufszentren, Restaurants und Kinos weiß Bouwfonds neben den Parkhäusern seines Portfolios. Das klingt auf den ersten Blick nach Garanten für eine hohe Auslastung der Stellflächen. Dennoch sollten sich Anleger darüber im Klaren sein, dass beispielsweise ein Kino während der Laufzeit des Fonds schließen kann. Das würde die Einnahmen des entsprechenden Parkhauses erheblich reduzieren. Vorhersehbar ist so etwas in der Regel nicht, denn bei geschlossenen Fonds binden sich Anleger für mehrere Jahre. "Deshalb achten wir bei der Auswahl unserer Parkhäuser darauf, dass die Objekte zentral liegen und nicht nur von einem einzelnen Faktor wie einem Kino abhängig sind", sagt Martin Eberhardt, Sprecher der Geschäftsführung von Bouwfonds in Deutschland.

Das Beispiel der Commerz Real verdeutlicht ein weiteres Problem vieler Immobilienfonds. Oft sind die Laufzeiten der Fonds länger als die Mietverträge für die Immobilien, nicht selten enden Fonds und Mietverhältnis zur gleichen Zeit. Je nach Marktpreisen drohen in dem Fall Einbußen beim Verkauf des Objekts. Im Fall des Parkhausfonds können Anleger an dieser Stelle aufatmen - die Parkhäuser sind laut Bouwfonds fest für 45 Jahre an den niederländischen Parkhausbetreiber Q-Park vermietet. Dennoch müssen sich Anleger auch hier darüber bewusst sein, dass es sich um ein Investment in einen geschlossenen Fonds handelt, aus dem sie nicht wie bei einem offenen Fonds jederzeit ein- oder aussteigen können.

Parkst Du noch oder teilst Du schon?

Hier kaufen die Investoren
StuttgartDie Großstädte stehen auf dem Einkaufszettel der Wohnimmobilien-Investoren ganz oben. 20 Prozent der Banken, Versicherer, Fonds oder anderen professionellen Marktteilnehmern sehen Stuttgart „besonders im Investmentfokus“. 23 Prozent der Befragten nehmen die Landeshauptstadt aber nicht ins Visier. Quelle: DPA
MünchenMünchen gilt schon lange als teuerstes Pflaster Deutschlands. Daran dürfte sich auf Sicht nichts ändern. 24 Prozent der Marktteilnehmer nehmen die bayerische Metropole in den Fokus. 23 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dapd
KölnFür Frohsinn sorgt auch die Karnevalsmetropole Köln bei den Investoren. 23 Prozent planen ein Investment. der gleiche Anteil ist nicht interessiert. Quelle: DAPD
HamburgDer Blick auf die Elbe und der Nachfrageüberschuss machen Hamburg bei Wohnimmobilieninvestoren beliebt. 24 Prozent der Marktteilnehmer planen ein Investment. 16 Prozent zeigen kein Interesse. Quelle: dpa
UmfrageWelche Städte sind bei Investoren für Wohnimmobilien besonders begehrt? Diese Frage stellte die Wirtschaftsprüfer und Berater von Ernst & Young mehr als 250 Marktteilnehmern, darunter Banken, Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Quelle: dapd
FrankfurtAn Investments in der Bankenmetropole sind 24 Prozent der Immobilieninvestoren interessiert. 19 Prozent winken ab. Quelle: dpa
DüsseldorfDüsseldorf macht seinem Ruf als Luxusstadt alle Ehre. 23 Prozent möchten investieren, 19 Prozent nicht. Quelle: dpa

Während Anleger zahlreiche Analysen zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt finden können, wird die Lage in der Branche der Parkhausbetreiber selten beleuchtet. Deshalb sollten Interessierte vorab gründlich recherchieren und sich einen Überblick über die Marktsituation und die entsprechenden Unternehmen verschaffen. Zur Zeit läuft das Geschäft mit den Parkplätzen in Europa durchaus rund. Zuletzt vermeldete die Apcoa Parking Group, einer der führenden Parkraum-Manager Europas, für 2012 einen Gewinnanstieg vor Steuern (Ebit) von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Allerdings ist auch hier wieder die Lage der Parkfläche entscheidend. In den Niederlanden, wo sich die Parkhäuser des Bouwfonds-Portfolios befinden, ist beispielsweise Falschparken deutlich teurer als in Deutschland, ein Knöllchen will also keiner riskieren. Das wiederum kommt den Umsätzen der Parkhausbetreiber zu gute. Auch in Deutschland wurden die Preise für Falschparken zum 1. April deutlich erhöht. Wer eine halbe Stunde sein Auto ohne Parkscheibe falsch abstellt, zahlt mit zehn Euro doppelt so viel wie früher.

Während die Parkhäuser von den steigenden Gebühren profitieren dürften, gehen einige Experten davon aus, dass die Nachfrage nach Stellflächen in den Innenstädten langfristig sinken dürfte. Statt dessen dürfte die Zahl der Park-and-Ride Angebote in den Innenstädten weiter steigen. Gleichzeitig steigen immer mehr Menschen auf Carsharing-Angebote um, so dass die Nachfrage nach Parkplätzen automatisch sinkt. Zumal die Wagen der Carsharing-Flotten oft auf gebührenfreien öffentlichen Stellplätzen geparkt werden. Bouwfonds setzt deshalb nicht so sehr auf Parkhäuser in Städten wie Hamburg oder Berlin, in denen die meisten ihre Einkäufe mit dem öffentlichen Nahverkehr erledigen. "Eher investieren wir in Häuser in Städten wie beispielsweise Oldenburg. Da kommen viele Besucher aus der ländlichen Umgebung, die sind bei ihren Einkäufen auf das Auto angewiesen", sagt Eberhardt.

Geldanlage



Wie bei jedem geschlossenen Fonds sollten sich Anleger auch den Emittenten des Parkhausfonds genau ansehen. Hat der Anbieter bereits Erfahrung mit Investitionen in Gewerbeflächen und Parkhäusern oder betritt er Neuland? Wird der Fonds aktiv von Fondsmanagern gemanagt, die sich bereits seit langem mit der Branche beschäftigen, oder sind Parkhäuser bei dem entsprechenden Emittenten eher ein Nebenschauplatz? Grundsätzlich besteht bei Nischenfonds wie solchen, die in Parkhäuser investieren, aber auch Fonds für Studentenwohnheime oder Kindergärten, das Problem der fehlenden Historie. Da diese Angebote in der Regel relativ neu sind, sind verlässliche Analysen und Leistungsbilanzen zu den einzelnen Fonds kaum verfügbar.

Fazit: Wer einen Fonds zur Beimischung im Fondsportfolio sucht, kann durchaus einen Blick auf Parkhausfonds werfen. Da es sich aber um einen geschlossenen Fonds handelt, sind die Stellplatz-Investments nur für erfahrene Anleger geeignet, die mit den entsprechenden Risiken vertraut sind und den Fonds einer entsprechenden Prüfung unterziehen können.

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