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Offene Immobilienfonds Skandale, Boni und Milliarden-Riesen

Lobbyisten kämpfen um das Überleben einer Fondsgattung, die trotz aller Skandale bei Anlegern beliebt bleibt. Die Kostenerhöhung eines Anbieters in dieser Lage ist mehr als ein ungeschicktes Manöver. Sie ist ein Zeichen für die Raffgier der Beteiligten im Immobiliengeschäft.

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Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Wenn Thomas Richter, Chef vom deutschen Fondsverband BVI, heute in Berlin bei einer Anhörung im Bundesfinanzministerium für den Weiterbestand von Offenen Immobilienfonds kämpft, kriecht er für eine Fondskategorie zu Kreuze, die sich in den vergangenen Jahren nicht mit Ruhm bekleckert hat und deren Protagonisten auch jetzt noch, wo es ums Überleben geht, äußerst taktlos agieren.

Die wichtigsten Fondstypen im Überblick

Es mangelte nicht an Skandalen und fragwürdigen Praktiken bei den Immobilienfonds in den vergangenen zehn Jahren:

  • Ein Geschäftsführer der Immobilienfonds der Deka flog Mitte des vergangenen Jahrzehnts auf, weil er sich bestechen ließ.
  • Fondsanbieter Degi hat bei einem Pleiteprojekt in Bremen („Spacepark“) viel Anlegergeld in den Sand gesetzt.
  • Die Deutsche Bank setzt die Rücknahme von Fondsanteilen überraschend aus, weil Zweifel an der Bewertung von Immobilien aufgekommen waren, zog das aber auch schnell wieder zurück. Die überflüssige Aktion hat Anleger verunsichert. Es war das erste Mal, dass ein offener Immobilienfonds geschlossen wurde.
  • Jüngere Fonds verkauften massiv Fondsanteile an Großanleger. Was gut für die eigenen Provisionen und Boni der Beteiligten war, wurde für alle Kleinanleger zum Problem, die nicht so schnell aus den Fonds geflüchtet sind wie die Großanleger. Für sie blieb kein Geld mehr übrig.
  • Den Fonds gelingt es nach der Finanzkrise nicht, wieder genug Geld aufzutreiben, um zu öffnen. Viele Fonds werden mit unsicherem Ausgang abgewickelt und verkaufen alle Immobilien. Dabei können die Fondsgesellschaften Schleuderpreise akzeptieren, nur um die Bestände loszuwerden. Die Fondskurse schwanken derzeit stark, Mitteilungen, was eigentlich passiert, gibt es meist allenfalls verspätet von den Fondsgesellschaften. Die Abwicklung, das zeigt sich jetzt, ist kaum transparent geregelt und für Anleger bleibt das ungute Gefühl, dort werde viel geschachert.
  • Äußerst ungeschickt ist es, dass Anbieter Kanam noch in der Abwicklungsphase die eigenen Einnahmen erhöht, indem die Verwaltungsvergütung von 0,825 auf üppige 1,2 Prozent steigt. Dass ist äußerst raffgierig, denn Anleger können den Fonds nicht verkaufen, um der Abzocke zu entgehen. Zwar haben die Kanam-Manager ihre Anleger bislang gut durch die Schließung und die Abwicklung gebracht, aber die Preiserhöhungen wirken weltfremd.

BaFin hat zu lange gewartet

Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
Wiesbaden Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Halle (Saale) Quelle: GNU
Leipzig Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Krefeld Quelle: GNU

Die Fondsaufsicht BaFin sowie das Bundesfinanzministerium haben die Fonds zu lange machen lassen und immer nur reagiert und nicht die Schritte konsequent eingeleitet, die nötig gewesen wären, um die Fonds zukunftsfähig zu machen. Schon viel früher hätten Kündigungsfristen und Rückgabe-Maximalhöhen festgelegt werden müssen, nachdem sich abgezeichnet hatte, dass die Fonds zur Geldparkstation für Großvermögen geworden waren.

Es gibt keine Alternative

Trotz der vielen schlechten Nachrichten gehören offene Immobilienfonds zu den Verkaufsschlagern am Banktresen. Anleger haben wenig Alternativen. Mit den vom Bundesfinanzministerium vorgeschlagenen Änderungen würden ganz andere Produkte entstehen, die geschlossenen Fonds ähnlicher wären. Aber noch problematischer würde es für die Handvoll offenen Immobilienfonds werden, die am Markt weiterbestehen dürften. Sie würden von Deutscher Bank, Commerzbank, Sparkassen und Volksbanken mit Liquidität versorgt und über Jahre zu Mega-Fonds aufgebläht.

Geldanlage



Schon jetzt ist der Deka Immobilien Europa (Sparkassen) 11,8 Milliarden Euro schwer, der Hausinvest der Commerz Real kommt auf 9,4 Milliarden Euro, der UniImmo Europa auf 7,9 und der UniImmoDeutschland auf 7,8 Milliarden Euro Vermögen (Genossenschaftsbanken, Union Investment). Wohin soll es führen, wenn diese Fonds noch stärker werden? Bei einer neuen Immobilienkrise wären das dann Kandidaten für einen staatlichen Rettungsschirm.
Wenn der Gesetzgeber den Wettbewerb beschränkt, handelt er sich neue Probleme ein. Strengere Regeln für alle, gute Anlegerinformationen und erfahrene Aufseher, die die Interessen der Anleger wahrnehmen und raffgierige Manager und Sachverständige stärker kontrollieren, sind ein Teil der Lösung. Das Plattmachen der gesamten Fondskategorie ist es nicht.

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