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Offene Immobilienfonds Wenn die Abrissbirne kluge Ansätze vernichtet

Pläne des Bundesfinanzministeriums könnten das Aus für Offene Immobilienfonds bedeuten. Warum das weniger sinnvoll ist.

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Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Es gibt sie länger als den DAX und sie erfreuten sich mehr als ein halbes Jahrhundert großer Beliebtheit: Offene Immobilienfonds gehörten lange zum Lieblingsinventar deutscher Privatanlegerportfolios. Doch damit könnte es bald endgültig vorbei sein. Die seit 2008 andauernde Krise hat gezeigt: Die gesamte Konstruktion war baufällig. Es wird – so viel ist klar – einen radikalen Wandel geben müssen. Völlig offen ist allerdings, wie extrem die Veränderung sein wird und sein muss.

Beim Bundesfinanzministerium (BMF) scheint man offenbar den großen und endgültigen „Cut“ vorzubereiten. Der kürzlich vorgelegte Diskussionsentwurf zur Umsetzung einer europäischen AIFM-Richtlinie sieht für das neue Kapitalanlage-Gesetzbuch (KAGB) schlicht ein komplettes Verbot für die Auflegung Offener Immobilienfonds in der Form des Publikumsfonds vor. Lediglich für bereits existierende Fonds soll ein Bestandsschutz gewährt werden. Künftig sollen Immobilienfonds für Privatanleger also ausschließlich als geschlossener Fonds entweder in Form einer Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital oder als geschlossene Investmentkommanditgesellschaft zugänglich sein.

Gastautor Klaus Nieding ist Kapitalanlagerechtler und gehört zu den  bekanntesten Anlegerschützern in Deutschland. Er ist Vorstand der Rechtsanwalts-Aktiengesellschaft Nieding + Barth und Vizepräsident der DSW. 

Verständliche Reaktion

Damit reagiert die Bundesregierung auf das Hauptproblem, das die Dauerkrise verursacht hat. Die Fonds müssen langfristig in Immobilien investieren, um entsprechende Renditen zu erwirtschaften. Zugleich sollen sie aber jederzeit kurzfristig verfügbare Liquidität vorhalten, um Anlegeranteile zurücknehmen zu können.

Ein Spagat, der solange funktionierte, wie in erster Linie Privatanleger ihr Kapital investierten. Als vermehrt institutionelle Anleger die Offenen Immobilienfonds zum kurzfristigen Parken ihrer Liquidität entdeckten, zeigte der eingebaute Konstruktionsfehler seine verheerende Wirkung. Werden nämlich binnen kurzer Zeit viele Gelder abgezogen, reicht schnell der ziemlich knapp bemessene Cash-Vorrat nicht mehr aus. Um die Forderungen der Anleger zu erfüllen, müssten dann Immobilien verkauft werden. Und das ist eben nicht innerhalb weniger Tage möglich. Die Folge ist die Einstellung der Rücknahme von Anteilen. Doch genau das geschah, als etliche Institutionelle Anleger aufgrund der Krise selber in Bedrängnis gerieten – sie wollten ihr Geld zurück und zwar schnell.

In der Folge führte dieser Dominoeffekt zum großen Knall in der Branche: Gleich 13 Fonds setzten zunächst die Anteilsrücknahme aus und werden mittlerweile abgewickelt. Darin stecken Kundengelder in Höhe von mehr als 23 Milliarden Euro fest.

Vom Regen in die Traufe?

Trotzdem ist die Idee, Privatanleger, die in Immobilien investieren wollen, zukünftig auf geschlossene Immobilienfonds beschränken zu wollen, nicht sonderlich sinnvoll – ganz im Gegenteil: Die Risiken für Anleger werden dadurch nicht geringer. Sie werden nur verlagert. In einigen Bereichen wachsen sie sogar. So wird das Ganze noch intransparenter und damit unberechenbarer. Gerade die jüngsten Ereignisse zeigen, dass geschlossene Fonds zu den risikoreicheren Anlagen zählen und damit insbesondere für Privatanleger alles anderes als empfehlenswert sind. Beispiele gibt es viele. Sei es nun die Insolvenz des „Grand Hotel Heiligendamm“ oder der finanzielle Hickhack um das ehrwürdige „Hotel Adlon“ in Berlin. Beide Projekte wurden über geschlossene Fonds finanziert.

Der zweite Schritt vor dem ersten

Die reichsten Fonds-Manager
Platz 7: David TepperEigenkapital: 5,5 Milliarden DollarFür Tepper war 2012 bislang ein sehr erfolgreiches Jahr. Sein Palomino Fonds kletterte um 13,3 Prozent nach oben im ersten Halbjahr, nachdem er 2011 um 5,09 Prozent gesunken war. Der frühere Goldman-Sachs-Händler entschloss sich 1993, auf eigene Faust Appaloosa Management zu gründen. Zuvor hatte sich der gebürtige Pittsburgher vergeblich nach einem Partner umgesehen. Appaloosa managt derzeit 12 Milliarden Dollar. 2009 machte der in New Jersey lebende Tepper einen der legendärsten Trades in der Geschichte. Er verdiente 7 Milliarden, indem sein Hedgefonds Anteile von kriselnden Banken aufkaufte, darunter die Bank of America. In 2011 riss Tepper das Sagaponack Standhaus ab, welches er der Ex-Frau des ehemaligen Gouverneurs Jon Corzine erst 2010 für 43 Millionen Dollar abgekauft hatte. Tepper hält eine Minderheit an den Pittsburgh Steelers. Quelle: Creative Commons-Lizenz
Platz 6: Steve CohenEigenkapital: 8,8 Milliarden DollarDer Wharton-Absolvent Cohen startete 1978 als Optionen-Händler bei Gruntal & Co. Die Legende besagt, dass er bereits am ersten Arbeitstag 8000 Dollar Profit machen konnte. Cohen machte sich 1992 selbständig und gründete SAC Capital mit 25 Millionen an Assets. Heute wird der Manager als eine der mächtigsten Kräfte im Equity Trading angesehen. Seine Firma in Stamford managt 13 Milliarden Dollar. 2011 schlug er die Konkurrenz mit einer 8-Prozent-Rendite, und das in einem Jahr, wo der durchschnittliche Hedgefonds um 5 Prozent sank. SACs Flagschiff-Fonds stieg im August 2012 um 8 Prozent. Der begeisterte Kunstsammler erwarb 2012 einen 4-Prozent-Anteil an den New York Mets für 20 Milliarden Dollar. Jedoch gelang es ihm nicht, einen noch größeren Anteil an den Los Angeles Dodgers zu kaufen. Quelle: Presse
Ray Dalio Quelle: Presse
Platz 4: John PaulsonEigenkapital: 11 Milliarde DollarPaulson machte vor fünf Jahren den größten Trade aller Zeiten klar. Doch nachdem seine größten Fonds in den vergangenen 18 Monaten zweistellige Verluste gemacht haben, muss er nun nervöse Anleger beruhigen. Die Privatbank-Sparte der Citigroup drohte mit einem Investmentstopp, während die Bank of America standhaft blieb. Von Paulson & Co gemanagte Assets sanken um 14 Milliarden Dollar auf 21 Milliarden. Sein persönliches Vermögen sank um 4 Milliarden Dollar im vergangenen Jahr. Lange setze er auf Gold, doch nun scheint Paulson auf Immobilien zu vertrauen. Einer seiner Fonds riss sich kürzlich 875 Hektar in Las Vegas unter den Nagel. Für sich selbst kaufte er das 90-Hektar-Anwesen Hala Ranch in Aspen, Colorado, und in der Nähe eine 38-Hektar-Parzelle namens Bear Cabin, die einem saudischen Prinzen gehörte. Dafür zahlte Paulson 49 Millionen. Der ehemalige Managing Director von M&A/Bear Stearns gründete seinen Hedgefonds 1994. Zum Milliardär wurde er 2007, indem er Subprime Securities shortete und eine Auszahlung von 3,5 Milliarden erhielt. 2010 betrug sein Take 4,9 Milliarden, ein Rekord in der Hedgefonds-Branche. Quelle: rtr
Platz 3: James SimonsEigenkapital: 11 Milliarden DollarDer „Quant King“ hat sich 2010 offiziell von seinem 15-Milliarden-Dollar-Hedgefonds, Renaissance Technologies, zurückgezogen. Doch auch mit 74 Jahren spielt er noch eine wichtige Rolle im Unternehmen und verfolgt sämtliche Schritte. Renaissance’s Institutional Equities Fonds stiegen um 9,9 Prozent bis Ende Juli 2012, während der Future-Fonds im Juni um 3 Prozent absank. Der Absolvent des Massachusetts Institute of Technology begann seine Karriere als theoretischer Mathematiker und knackte Geheimcodes für das US-Verteidigungsministerium während des Vietnam-Kriegs. Später leitete Simons die Rechnungsabteilung von SUNY-Stony Brook. 1982 gründete er Renaissance Technologies, Sitz ist East Setauket, New York. Mithilfe von Computerprogrammen sucht der Fonds nach ineffizienten flüssigen Papieren. Quelle: AP
Platz 2: Carl IcahnEigenkapital: 14,8 Milliarden Dollar Selbst im Alter von 76 macht Icahn keine Anstalten, kürzer zu treten. Sein Hedgefonds war einer der Top-Performer im Jahr 2011. Weiterhin weist der Fonds eine starkes Kapital auf, dank der Wettem auf Amylin, Hain Celestial und El Paso energy. Die Aktien von Icahns Konglomerat Icahn Enterprises, das auf Triebwagen, Einzelhandel, Spiele, Energie und Fahrzeuge setzt, blieben seit vergangenem August auf flachen Kurs. Icahn hat nun beschlossen, weniger auf externe Anlagen zu setzen und sich künftig auf Investments in seine eigenen Fonds zu konzentrieren. Quelle: rtr
Platz 1: George SorosEigenkapital: 19 Milliarden DollarDer legendäre Investor hat sich 2011 zur Ruhe gesetzt. Seinen Hedgefonds wandelte er in ein Familienunternehmen um. Nur knapp eine Milliarde Dollar sind für externe Anleger noch an Assets verfügbar. Mit diesem Schritt entzog er sich den neuen strengen Richtlinien für Hedgefonds. Investment-Experten verwalten die verbleibenden Vermögenswerte seiner Familie und seiner Gesellschaften. Der in Budapest geborene Soros überlebte die Besatzung der Nazis und studierte an der London School of Economics. Anschließend gründete er den Hedgefonds Quantum Fund Management in 1969. Als bekannter Gegner der europäischen Integration bezeichnete der Manager kürzlich die Euro-Einführung als „sehr fehlerhaft“ und umriss die Situation als eine „existenzielle europäische Krise“. Seit 1979 spendete Soros 8,5 Milliarden Dollar für Menschenrechte, Bildung und für Organisationen der öffentlichen Gesundheit. Im August 2012 verkündete der Investor auf seinem 82. Geburtstag in Southhampton, dass er und seine 42-jährige Freundin Tamiko Bolton verlobt sind. Quelle: rtr

Man fragt sich, warum der Gesetzgeber jetzt so vorschnell wieder aktiv wird. Immerhin hat Berlin erst vor knapp einem Jahr mit dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes („AnsFuG“) eine grundlegende Reform im Investmentrecht, insbesondere im Bereich der Offenen Immobilienfonds vorgenommen.

Mindesthaltefristen, fixe Kündigungstermine und Obergrenzen für die tägliche Verfügbarkeit waren sehr kluge und pragmatische Ansätze, um zu erreichen, dass eine Austrocknung der Liquidität bei Offenen Immobilienfonds, wie sie eingetreten ist, künftig nicht mehr möglich sein soll. Insoweit schien das Grundproblem der Offenen Immobilienfonds gelöst.

Die Regelungen des neuen Gesetzes sind noch nicht einmal alle in Kraft getreten. Erst 2013 würde die gesamte Branche darauf umgestellt. Doch nun soll dem AnsFuG die Bewährungsprobe schlicht verweigert werden. Stattdessen wird der gesamten Anlageklasse lieber mit der Abrissbirne gedroht.

Neues Gesetz, noch mehr Probleme

Es ist im Kapitalanlagerecht wie auch in anderen Bereichen eigentlich stets gute Praxis gewesen, dass ein Verbot immer das letzte Mittel darstellt. Daher muss sich der Gesetzgeber die Frage der Zweck- und der Verhältnismäßigkeit stellen lassen. Denn klar ist: Geschlossene Immobilienfonds sind kein adäquater Ersatz für Privatanleger, die einen Teil ihres Geldes in Immobilien investieren wollen. Sie sind intransparenter, die Anteile sind während der in der Regel mindestens zehnjährigen Laufzeit nahezu unverkäuflich und mit Mindestanlagesummen von durchschnittlich 5.000 bis 10.000 Euro sind sie für viele Privatanleger nicht mehr geeignet. Hinzu kommt, dass solche Fonds ihr Kapital meist in nur ein Objekt stecken, was zu einem Klumpenrisiko führen kann. Zudem werden die Investoren mit dem Anteilskauf stille Gesellschafter, also Unternehmer mit den damit verbundenen Risiken, die bis zur Nachschusspflicht von Kapital reichen können.

Und schließlich könnte das Verbot auch zu einem neuen Problem führen. Denn trotz Bestandsschutz dürften viele Investoren der noch bestehenden Produkte nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes das Interesse an den Fonds verlieren. Wer will schon in ein Auslaufmodell investieren? Und dann, wenn viele Anleger gleichzeitig hohe Summen abziehen, droht genau das erneut zu passieren, was vermieden werden soll: die Liquidität könnte knapp werden.

Besser wäre es gewesen, der Gesetzgeber hätte die eingeführten Änderungen bei den Offenen Immobilienfonds mit der Erfahrung der zurückliegenden 24 Monate nochmals nachgeschärft. Etwa, indem es den Kapitalanlagegesellschaften untersagt wird, gleichzeitig Privatanleger und Institutionelle in einen Offenen Immobilienfonds einzuwerben. Aufgrund ihres gänzlich anderen Anlageverhaltens sind einige wenige Institutionelle mit entsprechend hohen prozentualen Anteilen am Gesamtvermögen eines Immobilienfonds nämlich in der Lage, mit einem Rückgabeverlangen den gesamten Fonds aus den Angeln zu heben. Für diese Investoren eigneten sich dann Immobilien-Spezialsondervermögen besser. Dann würde sich für die Privatanleger das am Markt entstandene „Klumpenrisiko auf Investorenseite“ nicht mehr realisieren können.

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