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Offene Immobilienfonds Wenn die Abrissbirne kluge Ansätze vernichtet

Pläne des Bundesfinanzministeriums könnten das Aus für Offene Immobilienfonds bedeuten. Warum das weniger sinnvoll ist.

Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Es gibt sie länger als den DAX und sie erfreuten sich mehr als ein halbes Jahrhundert großer Beliebtheit: Offene Immobilienfonds gehörten lange zum Lieblingsinventar deutscher Privatanlegerportfolios. Doch damit könnte es bald endgültig vorbei sein. Die seit 2008 andauernde Krise hat gezeigt: Die gesamte Konstruktion war baufällig. Es wird – so viel ist klar – einen radikalen Wandel geben müssen. Völlig offen ist allerdings, wie extrem die Veränderung sein wird und sein muss.

Beim Bundesfinanzministerium (BMF) scheint man offenbar den großen und endgültigen „Cut“ vorzubereiten. Der kürzlich vorgelegte Diskussionsentwurf zur Umsetzung einer europäischen AIFM-Richtlinie sieht für das neue Kapitalanlage-Gesetzbuch (KAGB) schlicht ein komplettes Verbot für die Auflegung Offener Immobilienfonds in der Form des Publikumsfonds vor. Lediglich für bereits existierende Fonds soll ein Bestandsschutz gewährt werden. Künftig sollen Immobilienfonds für Privatanleger also ausschließlich als geschlossener Fonds entweder in Form einer Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital oder als geschlossene Investmentkommanditgesellschaft zugänglich sein.

Gastautor Klaus Nieding ist Kapitalanlagerechtler und gehört zu den  bekanntesten Anlegerschützern in Deutschland. Er ist Vorstand der Rechtsanwalts-Aktiengesellschaft Nieding + Barth und Vizepräsident der DSW. 

Verständliche Reaktion

Damit reagiert die Bundesregierung auf das Hauptproblem, das die Dauerkrise verursacht hat. Die Fonds müssen langfristig in Immobilien investieren, um entsprechende Renditen zu erwirtschaften. Zugleich sollen sie aber jederzeit kurzfristig verfügbare Liquidität vorhalten, um Anlegeranteile zurücknehmen zu können.

Ein Spagat, der solange funktionierte, wie in erster Linie Privatanleger ihr Kapital investierten. Als vermehrt institutionelle Anleger die Offenen Immobilienfonds zum kurzfristigen Parken ihrer Liquidität entdeckten, zeigte der eingebaute Konstruktionsfehler seine verheerende Wirkung. Werden nämlich binnen kurzer Zeit viele Gelder abgezogen, reicht schnell der ziemlich knapp bemessene Cash-Vorrat nicht mehr aus. Um die Forderungen der Anleger zu erfüllen, müssten dann Immobilien verkauft werden. Und das ist eben nicht innerhalb weniger Tage möglich. Die Folge ist die Einstellung der Rücknahme von Anteilen. Doch genau das geschah, als etliche Institutionelle Anleger aufgrund der Krise selber in Bedrängnis gerieten – sie wollten ihr Geld zurück und zwar schnell.

In der Folge führte dieser Dominoeffekt zum großen Knall in der Branche: Gleich 13 Fonds setzten zunächst die Anteilsrücknahme aus und werden mittlerweile abgewickelt. Darin stecken Kundengelder in Höhe von mehr als 23 Milliarden Euro fest.

Vom Regen in die Traufe?

Trotzdem ist die Idee, Privatanleger, die in Immobilien investieren wollen, zukünftig auf geschlossene Immobilienfonds beschränken zu wollen, nicht sonderlich sinnvoll – ganz im Gegenteil: Die Risiken für Anleger werden dadurch nicht geringer. Sie werden nur verlagert. In einigen Bereichen wachsen sie sogar. So wird das Ganze noch intransparenter und damit unberechenbarer. Gerade die jüngsten Ereignisse zeigen, dass geschlossene Fonds zu den risikoreicheren Anlagen zählen und damit insbesondere für Privatanleger alles anderes als empfehlenswert sind. Beispiele gibt es viele. Sei es nun die Insolvenz des „Grand Hotel Heiligendamm“ oder der finanzielle Hickhack um das ehrwürdige „Hotel Adlon“ in Berlin. Beide Projekte wurden über geschlossene Fonds finanziert.

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