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Renditevergleich Das Jahrhundertduell - Aktien gegen Immobilien

Wirtschaftshistoriker haben nachgerechnet: Die Durchschnittsrendite von Immobilien übersteigt die von Aktien. Aber das ist nur die halbe Wahrheit – und für Privatanleger auch kein guter Rat.

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Immobilien oder Aktien, wie hätten Sie vor 117 Jahren investiert? Quelle: Getty Images

Seit dem Siegeszug der Nullzinspolitik der größten Notenbanken der Welt warnen Experten vor hoher Inflation. Die Anlageempfehlung hat sich über all die Jahre nicht geändert: Sachwerte, Sachwerte, Sachwerte. Die Idee: was einen inneren Wert hat, verliert diesen nicht. Sachwerte seien Geldvermögen vorzuziehen, denn steigt die Inflation, steigen auch die Preise für Sachwerte. Papiergeld kann hingegen wertlos werden, Geldvermögen bringt praktisch keine Zinsen und büßt selbst bei niedriger Inflationsrate mit der Zeit seine Kaufkraft ein.

Historisch liegen Immobilien vorn

Bei Sparern und Anlageprofis stehen bei dieser Strategie Immobilien und Aktien gleichermaßen im Fokus. Egal in welcher Währung und zu welcher Zeit: Steine und Grundstücke bleiben erhalten und haben einen Wert. Aktien hingegen sind verbriefte Eigentumsanteile an Unternehmen, die Aktienkurse berücksichtigen die Inflation ganz automatisch. Und tatsächlich geht es sowohl am Immobilien- als auch am Aktienmarkt seit Jahren vor allem aufwärts. Welche Anlage ist aber überlegen?

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Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, hat gemeinsam mit anderen Wissenschaftlern* Unmengen an Preis- und Kursdaten aus 16 Ländern weit in die Vergangenheit zurückverfolgt. Mit den Daten konnte er die Renditen von Aktien und Immobilien miteinander vergleichen. Das Ergebnis dürfte selbst Fachleute überrascht haben: In den knapp 150 Jahren von 1870 bis heute erzielten Immobilien eine höhere Durchschnittsrendite als Aktien.

Im Durchschnitt aller 16 Länder erreichten Immobilien eine Wertsteigerung von etwa 7,8 Prozent pro Jahr. Aktien erzielten hingegen eine Rendite von 6,9 Prozent jährlich. Anleihen sind mit knapp 1,5 bis zwei Prozent ebenso weit abgeschlagen wie Bankeinlagen mit nur 0,3 Prozent Rendite.

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    Schularick hält den durchschnittlichen Renditeunterschied zwischen Aktien und Immobilien nicht für gravierend. "Die Größenordnung ist ähnlich, aber natürlich unterscheiden sich die Durchschnittswerte je nach Land und betrachtetem Zeitraum. Frankreich etwa hat mit einer sehr schwachen Aktienrendite überrascht. Das könnte daran liegen, dass Frankreich viele große Unternehmen verstaatlicht hat", erläutert Schularick. Über den gesamten Zeitraum erzielte Frankreich demnach eine Aktienrendite von nur 2,9 Prozent jährlich. Die Immobilienrendite lag mit 6,4 Prozent deutlich höher. Seit den Achtzigerjahren ist das Bild jedoch ein ganz anderes: 5,8 Prozent Immobilienrendite stehen 8,3 Prozent Aktienrendite in Frankreich gegenüber.

    Deutliche Unterschiede in den Ländern

    Die Ergebnisse für Deutschland weichen etwas ab. So haben die Immobilienpreise hierzulande über den gesamten Zeitraum jährlich rund 7,9 Prozent zulegen können, die Aktienpreise um einen Prozentpunkt weniger pro Jahr. Interessant ist aber, dass seit 1950 die Aktienrendite in Deutschland die der Immobilien übersteigt. Besonders deutlich wird der Unterschied ab 1980. Im Durchschnitt stiegen seitdem bis 2015 die Immobilienpreise um nur 4,1 Prozent, während Aktien gut zehn Prozent Rendite pro Jahr abwarfen.

    Dass Immobilien in jedem Fall mehr Rendite einbringen als Aktien, darf aus der Studie also nicht so einfach geschlossen werden. Schularick spricht bei der historischen Entwicklung der Immobilienpreise etwa von einem „Hockey stick“. Das bedeutet, die Kurve der Immobilienpreise ist wie bei einem Hockeyschläger zunächst flach - und das über viele Jahrzehnte-, steigt dann aber seit der Mitte des 20. Jahrhunderts steil an. Das führt Schularick vor allem auf steigende Grundstückspreise zurück, die davon profitierten, dass durch Eisenbahn und Dampfschifffahrt die Transportkosten dramatisch sanken. In der Folge sorgte das dafür, dass abgelegene Landstriche für die Wirtschaft und Bevölkerung erschlossen werden konnten. Auch die Zerstörungen im Zuge der Weltkriege ließen den Immobilienbedarf stark steigen.

    Hier steigen die Mieten am stärksten
    Platz 8: Frankfurt Quelle: DPA
    Platz 7: StuttgartIn der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein. Quelle: DPA
    Platz 6: Berlin Quelle: REUTERS
    Platz 5: München Quelle: DPA
    Platz 4: Leipzig Quelle: DPA
    Platz 3: Hamburg Quelle: DPA
    Platz 2: Köln Quelle: DPA

    Die hohen Immobilien-Renditen sind kein Naturgesetz, sondern eine noch junge Entwicklung. So stellten die Forscher etwa fest, dass Australien historisch die höchsten Immobilienrenditen aufweist. Deutschland hingegen ist eher unter den Schlusslichtern zu finden. Hierzulande haben sich die Immobilienpreise zum Beispiel in den beiden Jahrzehnten vor dem Beginn des jüngsten Immobilienbooms im Jahr 2010 kaum bewegt. In den USA und Spanien platzten in dieser Zeit hingegen Immobilienblasen, die Häuserpreise stürzten massiv ab. Anlagevermögen in Milliardenhöhe gingen dort verloren.

    *Òscar Jordá, Moritz Schularick and Alan M. Taylor, 2017: “Macrofinancial History and the New Business Cycle Facts

    Vor- und Nachteile von Immobilien und Aktien

    Ob Immobilien also eine rentable und stabile Wertanlage sind, hängt allen historischen Daten zum Trotz immer von Zeit und Ort ab. Dennoch bieten Immobilien klare Vorteile gegenüber Aktien: Ihr Wert schwankt weit weniger stark und Mieteinkünfte sind tendenziell unabhängig von Konjunktur und Krisen. Solange Wohn- und Gewerberaum sowie bebaubare Flächen begrenzt sind, müssen Vermieter auch in der Rezession keine fallenden Mieten fürchten. Sinkt die Neubautätigkeit in einer Rezession, sorgt das knappe Angebot für stabile oder sogar steigende Mieteinnahmen.

    Häuser mit Nachteilen für Anleger

    Auf der anderen Seite haben Immobilien gravierende Nachteile:

    • Investitionssumme: Anleger müssen große Summen investieren, in der Regel sechs- und mehrstellige Beträge. Da selten so viel Kapital vorhanden ist, sind Immobilien in der Regel kreditfinanziert. Das schmälert die Eigenkapitalrendite und ist zugleich ein Risiko. Können Kredite nicht bedient werden, verlieren Investoren schnell ihre Immobilie und machen hohe Verluste.
    • Vermögenskonzentration: Die hohen Investitionskosten lassen zudem oft keine Streuung über mehrere Objekte zu. Vielmehr sind Immobilien oft ein Klumpenrisiko, weil deutlich weniger Geld in andere Anlageformen und -objekte fließt.

    In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
    Ludwigshafen Quelle: Fotolia
    Leipzig Quelle: dpa
    Hamburg Quelle: Fotolia
    Duisburg Quelle: Fotolia
    Osnabrück Quelle: Fotolia
    Wuppertal Quelle: dpa
    Gelsenkirchen Quelle: Fotolia


    • Transaktionskosten: Hohe Nebenkosten machen ein Immobilieninvestment nur langfristig interessant. Für Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Gebühren der Behörden müssen zusätzlich etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aufgewendet werden. Bis sich diese über die Wertsteigerung der Immobilie wieder amortisiert haben, dauert es Jahre.
    • Laufende Kosten: Immobilien benötigen Wartung und Pflege, regelmäßige Renovierungen und in größeren Abständen Sanierungen. Zudem werden Steuern, Versicherungsbeiträge und andere Nebenkosten – etwa für Hausverwaltung oder Vermietung - fällig. Diese laufenden Kosten auch mittel- bis langfristig richtig einzuschätzen ist Voraussetzung für eine stabile Rendite.
    • Unbeweglich und unflexibel: Immobilien mögen wertvoll sein, aber sie sind bei Bedarf nicht transportierbar und auch nicht auf die Schnelle zu Geld zu machen. Der Verkaufsprozess kann sich über Monate hinziehen und selbst viel Geld kosten. Auch die Lage einer Immobilie kann im Laufe der Jahre ganz anders bewertet werden als beim Kauf, etwa weil eine Hauptverkehrsstraße vor der Haustür entsteht, die Region abwirtschaftet oder die Umweltbelastung steigt.

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      • Hoher Aufwand: Um eine Immobilie muss sich der Eigentümer immer kümmern: Reparaturen und Instandhaltung, Vermietung, Nebenkostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen und einiges mehr beanspruchen Zeit und Geld.

      Dennoch sind Immobilien beliebt. Zum einen bietet insbesondere die selbstgenutzte Immobilie einen höheren Wohnwert, manche sprechen auch von emotionaler Rendite. Zum anderen hat eine Immobilie eine hohe Lebensdauer und kann dank großzügiger Freibeträge auch günstig vererbt werden. Die generell stabilen Immobilienwerte sind dabei nervenschonend und sogar beleihbar.

      Vorteile für Aktionäre

      Aktien haben gegenüber Immobilien klare Nachteile. Vor allem schwanken die Kurse und damit auch die Renditen viel stärker als bei Immobilien. Außerdem müssen sich Investoren fortwährend mit der Entwicklung der Aktien beziehungsweise der dahinter stehenden Unternehmen beschäftigen. Geht es einem Unternehmen oder einer Branche aus irgendwelchen Gründen auf einmal sehr schlecht, kann das für den Anleger im schlimmsten Fall sogar einen Totalverlust bedeuten. Dass der Wert von Immobilie und Grundstück ganz auf Null fällt, ist hingegen nicht zu erwarten. Das Anlagerisiko bei Aktien ist also zunächst höher als bei Immobilien

      Dem stehen jedoch zahlreiche Vorteile von Aktien gegenüber.

      • Investitionssumme: Zunächst zahlen Aktionäre nur den Aktienkurs nebst Bankgebühren für die Transaktion. Aktien gibt es schon im Cent-Bereich, verächtlich Pennystocks genannt. Schwergewichtigere und damit auch solidere Titel kosten meist zwei- bis dreistellige Beträge. Die Transaktionskosten sind niedrig, bei Online-Depotbanken gibt es eine Aktienorder teilweise für weniger als zehn Euro. Am Aktienmarkt lässt sich also schon mit kleinen Summen investieren.
      • Risikostreuung: Aktien erleichtern die Streuung des Vermögens auf verschiedene Märkte, Branchen, Länder, Währungen und Unternehmen. Diversifikation heißt das Zauberwort, das meist auch andere Anlageklassen wie Anleihen, Rohstoffe, Immobilien, Bargeld und Gold mit einschließt. Mit Aktien können Anleger zum Beispiel auch auf Banken, Immobilienunternehmen oder Goldminenbetreiber setzen. Anleger müssen aber für jeden Aktienkauf die Verlustrisiken einschätzen – und die sollten sich nicht gegenseitig verstärken, sondern möglichst aufheben. Wer etwa auf Konsumgüterhersteller setzt, sollte daneben nicht auch noch auf Handelsketten setzen, sondern lieber Hersteller von Investitionsgütern oder Dienstleister hinzunehmen. So kann in einer Krise der einen Branche die andere womöglich profitieren und Verluste im Depot ausgleichen.


      • Liquidität: Wer Aktien hat und dringend Geld braucht, hat es einfach. Über die Depotbank sind Aktien jederzeit an der Börse handelbar. Sie können bei Bedarf sofort verkauft werden. In nur wenigen Stunden oder Tagen hat der Anleger sein Geld. Und sofern ständig viele dieser Aktien gehandelt werden, muss der Verkäufer auch kaum einen Abschlag auf den aktuellen Börsenkurs fürchten. Wer hingegen eine Immobilien aus der Not heraus verkaufen muss, wird sich in den meisten Fällen vom Käufer im Preis deutlich drücken lassen – wie zum Beispiel bei Zwangsversteigerungen nach einer Scheidung.
      • Homogenität: Einfach gesagt, sind alle Aktien eines Unternehmens gleich. Das macht es zum Beispiel einfach, ein Unternehmen im Portfolio neu zu gewichten, indem weitere Aktien gekauft oder Anteile verkauft werden. Immobilien sind hingegen höchst unterschiedlich, was ihre Lage, ihren Zustand und ihre Ausstattung betrifft. Zudem gibt es womöglich bauliche Unterschiede, die hinter der Oberfläche versteckt sind. Jedes Objekt muss einzeln betrachtet werden.
      • Geringer Pflegeaufwand: Aktien können nach ihrem Kauf unbeachtet im Depot liegen. Zwar kann der Kurs fallen, aber der verbriefte Anteil am Unternehmen bleibt immer gleich, Verluste können also mit der Zeit auch wieder ausgeglichen werden. Noch einfacher habe es Anleger, die Aktien oder Fonds im Sparplan kaufen und so jeden Monat ihr Investment ein wenig aufstocken. Sie müssen sich später nur noch um den Verkauf kümmern.

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        So viel schütten die Dax-Unternehmen aus

        Auch wenn die eingangs erwähnte Studie Aktien und Immobilien hinsichtlich ihrer Rendite direkt miteinander vergleicht, so unterscheiden sich beide Anlageformen doch so stark voneinander, dass sie für Anleger eigentlich keine Alternativen darstellen. Wer eine Immobilie wegen der stabilen laufenden Mieterträge wünscht, wird mit den schwankungsfreudigeren Aktien und unsicheren Dividenden nicht zufrieden sein.

        Zeit, Ort und Lebenssituation sind entscheidend

        Wer umgekehrt sein Geld an der Börse platziert, um bequem anzulegen und finanziell flexibel zu sein, käme nie auf die Idee, stattdessen eine Immobilie zu kaufen, die Zeit und Kapital langfristig bindet. Bei Aktien kann der Anlagehorizont viel kürzer sein.

        Forscher Schularick hat Renditeabstand zwischen Aktien und Häusern relativiert, schließlich seien die Renditen etwa gleich auf bei sieben bis acht Prozent. Vielmehr, so Schularick, habe ihn erstaunt, dass eine sichere Anlage wie Immobilien überhaupt so hohe Renditen abwerfe. "Außerdem wird unter Ökonomen schon länger darüber gerätselt, warum der Renditeabstand zu Anleihen so groß ist. Vor diesem Hintergrund ist die Angst vor Aktien sehr irrational", so Schularick.

        Was lohnt sich heute mehr?

        Im aktuellen Umfeld ist daher nicht ganz einfach zu sagen, welches Investment sich auf lange Sicht mehr lohnt. So haben sich die Immobilienpreise in diesem Jahrzehnt zwar rasant entwickelt, davor aber jahrzehntelang eher stagniert. In den vergangenen fünf Jahrzehnten sind die Immobilienpreise in Deutschland etwa auf das Siebenfache gestiegen. Parallel ist der deutsche Aktienmarkt etwa um den Faktor 30 geklettert - trotz zwischenzeitlicher Einbrüche. In diesem Zeitraum wären also Aktien klar die rentablere Anlage gewesen.

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          An der Börse gibt es derzeit zwar Aufwärtstendenzen, Rückschläge können aber verlustreich sein und es kann auch viele Jahre lange dauern, bis nach einem Crash das vorherige Niveau wieder erreicht wird. So hat es zum Beispiel nach dem Platzen der sogenannten Dotcom-Blase in 2001 bis 2008 gedauert, bis der Aktienindex Dax wieder das alte Niveau erreicht hatte – nur um im Anschluss dank geplatzter US-Immobilienblase und daraus folgender Finanzkrise erneut abzustürzen. Es dauerte nochmal fünf Jahre, bis der Dax wieder seinen Stand von 2008 erreichte.

          Wer also bei seinem Investment eine Phase der Stagnation oder der geplatzten Börsenträume erwischt, profitiert unter Umständen gar nicht. Immobilien bieten dann vor allem den Vorzug geringerer Schwankungen und stabiler Mieteinnahmen, selbst wenn diese nicht zwingend mit Gewinnen einhergehen, sondern nur die Kosten decken.

          Derzeit bevorzugen deutsche Privatanleger offenbar Immobilien, Profiinvestoren hingegen eher Aktien. Wer also die Frage stellt, welche Anlageform die Überlegene ist, muss auch darauf achten, für wen die Antwort gilt, wie dessen Prioritäten und Bedürfnisse sind und in welcher Marktphase er sich zwischen Aktien und Immobilien entscheidet.

          Wer einen günstigen Anlagezeitraum und Investitionsstandort ohne einschneidende Krisen erwischt, kann mit beiden Anlageformen ordentliche Renditen einfahren. Ein bisschen Glück gehört eben immer dazu.

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