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Risiko Immobilieneigentum Wachstumsbremse eigengenutzte Unternehmensimmobilien

Deutsche Unternehmen besitzen ungewöhnlich viele Immobilien. Was aber leer steht oder nicht optimal genutzt wird, kann Unternehmen bei Investitionen und Innovationen bremsen. Warum sich Unternehmen davon trennen sollten.

In diesen Städten sind die Büros am teuersten
Die Studie des Immobiliendienstleisters Savills untersucht, wie viel die Unterbringung eines Mitarbeiters in einer Stadt pro Jahr kostet. Mit Pleiten, Pech und Pannen machte die Olympia-Stadt Rio de Janeiro in diesem Sommer von sich reden. Trotzdem geben Firmen vergleichsweise viel Geld aus, um ihre Mitarbeiter in der brasilianischen Metropole unterzubringen. Laut einer Studie zahlen Unternehmen dafür pro Mitarbeiter 19.188,89 US-Dollar im Jahr. Und die Stadt ist auf dem Vormarsch: Ende 2015 war die Metropole noch 14 Prozent günstiger. Quelle: DPA
Johannesburg in Südafrika gilt als Stadt der Gegensätze: Während ein Großteil der Bevölkerung in Armenvierteln leben, wie sie hier im vorderen Teil des Bildes zu sehen sind, leisten sich Konzerne für ihre Mitarbeiter im Juli 2016 Unterbringungskosten von 20.905,43 Dollar pro Kopf und Jahr – rund ein Prozent weniger als noch vor einem halben Jahr. Quelle: REUTERS
Das gleiche gilt für Mumbai. Insgesamt 28.592,46 Dollar stecken Unternehmen in die Unterbringung ihrer Mitarbeiter. Darin sind Mietkosten fürs Büro enthalten, aber auch Zuschüsse oder andere Zugeständnisse an Mitarbeiter enthalten, die an diesen Standorten angesiedelt werden. Quelle: DPA
Berlin ist ein Touristenmagnet, doch im Vergleich mit Metropolen wie New York oder Hong Kong können Konzerne ihre Angestellten hier eher günstig unterbringen. 29.933,07 Dollar geben Unternehmen hier für die Unterbringung ihrer Mitarbeiter pro Kopf und Jahr aus. Allerdings steigen die Kosten deutlich. Gegenüber Dezember legten die Preise sieben Prozent zu. Quelle: DPA
Als bedeutende Industriestadt beherbergt Schanghai viele Menschen aus aller Welt, die vor allem für eines hier sind: Arbeit. Ihre Arbeitgeber bezahlen pro Jahr und Mitarbeiter im Schnitt 42.577,81 Dollar, rund drei Prozent weniger als im Dezember. Quelle: DPA
Noch ein bisschen mehr lassen sich Unternehmen die Mitarbeiterbringung in der russischen Hauptstadt kosten – nämlich durchschnittlich 43.966,29 Dollar pro Jahr und Mitarbeiter. Im Vergleich zum Dezember sind die Kosten damit um rund neun Prozent gesunken. Quelle: DPA
Als europäisches Zentrum für Pharma- und IT-Konzerne zieht die irische Hauptstadt Dublin viele ausländische Arbeitskräfte zu sich. Das kostet – und zwar rund 45.147,20 Dollar pro Jahr für jeden Mitarbeiter. Dabei haben die Preise seit Dezember kräftig angezogen – nämlich um sieben Prozent. Quelle: DPA

Die eigene Immobilie ist für viele deutsche Unternehmen Tradition. Zahlreiche börsennotierte Aktiengesellschaften halten ihren Stammsitz in Ehren – und im Firmeneigentum. Sie übersehen, dass das Auswirkungen auf die Unternehmensbewertung hat. So wird ein hoher Anteil an eigengenutzten Immobilien mit einem Abschlag von durchschnittlich 17 Prozent auf den Substanzwert des Unternehmens bewertet, sofern das jeweilige Unternehmen nicht selbst in der Immobilienwirtschaft tätig ist. Unternehmen mit einem geringen oder keinem Immobilienbestand verzeichnen dagegen einen Aufschlag von etwa 31 Prozent.

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Optimierungspotenziale nutzen

Unternehmen sind bestrebt, ihre Prozesse bestmöglich zu optimieren, um sich auf dem Weltmarkt zu behaupten – sei es im Einkauf, beim Fuhrpark oder im Bereich Personal. Eigengenutzte Immobilien jedoch scheinen ein blinder Fleck zu sein. Allein die DAX-Unternehmen halten derzeit Immobilien mit einem Bilanzwert von insgesamt mehr als 85 Milliarden Euro. Die Immobilieneigentumsquote aller deutschen Unternehmen liegt bei etwa 70 Prozent – und damit deutlich über dem internationalen Durchschnitt: In Großbritannien beträgt die Quote 40 Prozent, in den USA 30 Prozent und in Asien lediglich 20 Prozent. Das weist auf großen Nachholbedarf in Deutschland hin, sogar unter Berücksichtigung verzerrender Effekte insbesondere auf dem asiatischen Markt, wo der Erwerb von Eigentum erschwert ist.*

Ungenutztes Kapital, verschwendete Kapazitäten

Nicht nur die schlechtere Bewertung infolge von Immobilieneigentum ist ein Risiko für Unternehmen. Immobilien im Portfolio erweisen sich häufig als Innovationsbremsen. Im Schnitt sind zehn Prozent des Kapitals deutscher Unternehmen illiquide, also in Immobilien gebunden – Geld, das sowohl für das Kerngeschäft als auch für Investitionen in neue Bereiche fehlt. Zugleich nutzen die wenigsten Firmen ihren Immobilienbestand optimal. Es fehlen die Kapazitäten, das Portfolio regelmäßig zu überprüfen und aktiv zu verwalten. Das wiederum lässt manche Investoren zweifeln, ob ein Unternehmen dazu in der Lage ist, seinen Bestand marktgerecht zu verwalten. Der Verkauf firmeneigener Immobilien setzt somit Kapital frei und befreit von bislang unrentabel genutzten  Flächen.

Die zehn stabilsten Büroimmobilien-Märkte Europas
Frankfurt Quelle: dpa/picture-alliance
Paris Quelle: dpa
Stockholm Quelle: fotolia
Berlin Quelle: dpa
Helsinki Quelle: Fotolia
Amsterdam Quelle: fotolia
München Quelle: dpa

Deutsche Unternehmer denken um

Eigengenutzte Immobilien zu veräußern, geht demnach neben einer höheren Bewertung mit weiteren Vorteilen einher. Dessen werden sich inzwischen immer mehr Unternehmensvorstände hierzulande bewusst. Für sie bieten sich Bestands- und Marktanalysen an, die verborgene Potenziale sichtbar machen können. Wer über einen Verkauf seiner Flächen nachdenkt, trifft auf interessierte Marktteilnehmer: Unternehmensimmobilien als Assetklasse erfreuen sich bei institutionellen Investoren großer Beliebtheit.

*Quelle: "The risk of real estate ownership: evidence from German equities."; Journal of European Real Estate Research 8.2 (2015): 107-129

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