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Riskante Geldanlage Schlechte Noten für geschlossene Immobilienfonds

Nach einer Qualitätsprüfung der Stiftung Warentest sind geschlossene Immobilienfonds mit hohen Risiken für Anleger verbunden. Warum diese Anlageform nahezu ausgedient hat und wofür sie noch taugt.

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Wo die Immobilienblase wächst
RegensburgIn vielen bayerischen Städten beispielsweise übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten. Quelle: dpa
WürzburgÄhnlich gefährlich sieht es in Würzburg aus. Dort halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede. Quelle: dpa
JenaAuch anderswo in Deutschland schießen die Immobilienpreise durch die Decke. Attraktive Studentenstädte wie Erlangen und Freiburg aber auch Jena haben in den letzten Jahren enorme Preissteigerungen erlebt. In Jena stieg der Quadratmeter-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um 19 Prozent. Quelle: ZB
OldenburgNoch gravierender sind die Preissteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten. In Oldenburg lag der Kaufpreis für einen Wohnungsquadratmeter im Jahr 2006 bei 1706 Euro. Inzwischen sind die Preise um ein Viertel gestiegen. Quelle: dapd
TrierIn Trier sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 26 Prozent angestiegen. Experten sehen hier allerdings eine Sondersituation: Die Nachbarschaft zum europäischen Finanzzentrum Luxemburg soll für die starken Preissteigerungen verantwortlich sein. Quelle: dpa/dpaweb
HamburgAuch in den deutschen Metropolen steigen die Preise rasant, wobei die Blasengefahr unterschiedlich eingeschätzt wird. Während in Frankfurt, Stuttgart oder Köln Kaufpreis und Miete im Gleichschritt steigen, entsteht in Hamburg im Moment ein Missverhältnis. In der Hansestadt stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren um 22 Prozent. Quelle: dpa
MünchenEinsame Spitze bei den deutschen Immobilienpreisen bleibt allerdings München. Für eine 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Vorort der bayerischen Hauptstadt zahlen Investoren eine halbe Million Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 3.800 Euro. Verglichen mit anderen europäischen Städten sind das allerdings „Peanuts“,... Quelle: dpa

Hierzulande brummt der Immobilienmarkt. In den attraktiven Ballungsgebieten Deutschlands sind die Kauf- und Mietpreise im Zuge der Finanzkrise rasant gestiegen, Investoren drängeln sich vor den attraktiven Objekten – aus Angst, dass die Inflation ihr Vermögen schmälert und mangels attraktiver Anlagealternativen im Zinstief der Eurokrise. Wer aber nicht selbst bauen oder kaufen will, für den sind Immobilienanlagen via Fonds oder Aktien ein Ausweg in eine vermeintlich krisenfestere Geldanlage.

Dieses Umfeld hat geschlossenen Immobilienfonds eine Renaissance beschert. Allein bei Mitgliedern des Verbands Geschlossene Fonds (VGF) investierten Anleger von Januar bis Juni 2012 insgesamt 732 Millionen Euro in deutsche Immobilien. Nach VGF-Angaben waren das 52 Prozent mehr als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Alle geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland sammelten demnach 2011 mehr als 2,2 Milliarden Euro ein - auch das ist ein Plus von 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Fonds sammeln Millionenbeträge für neue Büros, Einkaufszentren, Hotels und Wohnheime für Studenten oder Senioren.

Die wichtigsten Fondstypen im Überblick

Schlechte Noten für Immobilienfonds

Aus der Nähe betrachtet, verlieren jedoch viele dieser Investments ihren Glanz. In vielen Fällen sei nicht durchschaubar, unter welchen Bedingungen das Geld in eine Immobilie investiert werde, berichtete die Zeitschrift „Finanztest“. Von 58 getesteten Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland wurden 40 als viel zu riskant eingestuft. Lediglich acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil „befriedigend“, zehn andere die Note „ausreichend“. Kein Fonds schnitt mit „sehr gut“ oder „gut“ ab. Selbst Vermögende, die notfalls den Verlust ihrer Anlage verkraften könnten, sollten deshalb nicht mehr als fünf Prozent ihres Besitzes in solche Fonds investieren, rät die Zeitschrift. Die Mindestbeteiligung liegt oft bei 10.000 Euro. Dafür werden jährliche Ausschüttungen und ein Schlussgewinn bei Verkauf der Immobilien in Aussicht gestellt. Beide sind jedoch nicht garantiert.

Schon in der Vorprüfung des Tests scheiterten Fonds, die weniger als 80 Prozent der Anlagesumme tatsächlich in Immobilien investieren. Auch Blindfonds, bei denen ein Teil der Immobilienprojekte noch nicht feststeht, und solche mit einem hohen Anteil an Bankkrediten schieden gleich aus. Am besten schnitt mit der Note "befriedigend" der Fonds "FHH Immobilien 12 Studieren & Wohnen" ab, bei dem Anleger Summen ab 50.000 Euro in Studentenapartments investieren können.

So funktionieren geschlossene Fonds

Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
Wiesbaden Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Halle (Saale) Quelle: GNU
Leipzig Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Krefeld Quelle: GNU

Ein geschlossener Fonds ist rechtlich gesehen eine Gesellschaft von Anlegern, die gemeinsam langfristig in ein oder mehrere große Immobilienprojekte investiert. Der Bau wird durch die Einlagen oder zum Teil auch über Bankkredite finanziert. Wenn der Fonds genügend Kapital gesammelt hat, wird er geschlossen. Dann können keine weiteren Investoren mehr einsteigen. Das Investment hat in der Regel eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Kapitalanlage ist in der Regel mit hohen Verlusten verbunden. Eine Kündigung ist nicht möglich, Fondsanteile können allenfalls mit Abschlägen am Zweitmarkt verkauft werden. Die Ausschüttungen werden aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert. Sein eingesetztes Kapital erhält der Anleger am Schluss mit Gewinn zurück, falls der Fonds erfolgreich gewirtschaftet hat.

Zu riskant

Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gelten seit Juni 2012 als Finanzinstrumente im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes. Seither hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Prospekte, mit denen die Fonds werben, auf Widerspruchsfreiheit und Verständlichkeit zu prüfen. Zudem muss ein Datenblatt, der sogenannte Beipackzettel, auf drei Seiten wesentliche Informationen über den Fonds aufführen. Banken, die Anteile an solchen Fonds verkaufen, müssen zudem die Beratung ihrer Kunden dokumentieren. Bei einer Untersuchung von "Finanztest" fielen geschlossene Immobilienfonds dennoch zumeist als zu riskant durch.

Geldanlage



Oft hantieren die geschlossenen Immobilienfonds mit hohen Summen. Nicht selten investieren sie zwei- bis dreistellige Millionen. Während ein geschlossener Fonds meist nur ein einziges Objekt finanziert, streut der offene auf mehrere Immobilien. Im Zweifel sind Anleger aus einem offenen Immobilienfonds auch schneller wieder raus als aus einem geschlossenen. Zuletzt waren jedoch auch offene Immobilienfonds in Verruf geraten, weil einige Anbieter die Rücknahme von Anteilen mangels Liquidität in der Finanzkrise stoppten und die Anleger ihre Fondsanteile zum Teil erst nach Jahren wieder zurückgeben durften.

Die Anleger fungieren bei geschlossenen Fonds als Gesellschafter. Das gibt ihnen zwar auch gewisse Rechte auf den Gesellschafterversammlungen. Aber es kann auch zum gravierenden Nachteil werden: Wenn die Kalkulation nicht aufgeht, haften die Anleger als Gesellschafter in Höhe ihrer Einlage für Verluste. Sie können unter Umständen sogar dazu verpflichtet sein, Geld nachzuschießen. Das ist heikel. Denn wenn ein Fonds mit dem eingeplanten Kapital nicht auskommt, läuft oftmals etwas schief. Und dann könnte die Nachschusspflicht bedeuten, dass Anleger gezwungen werden, schlechtem Geld noch gutes hinterher zu werfen. Hilft die Finanzspritze nicht, fallen die Verluste noch höher aus.

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