Hierzulande brummt der Immobilienmarkt. In den attraktiven Ballungsgebieten Deutschlands sind die Kauf- und Mietpreise im Zuge der Finanzkrise rasant gestiegen, Investoren drängeln sich vor den attraktiven Objekten – aus Angst, dass die Inflation ihr Vermögen schmälert und mangels attraktiver Anlagealternativen im Zinstief der Eurokrise. Wer aber nicht selbst bauen oder kaufen will, für den sind Immobilienanlagen via Fonds oder Aktien ein Ausweg in eine vermeintlich krisenfestere Geldanlage.
Dieses Umfeld hat geschlossenen Immobilienfonds eine Renaissance beschert. Allein bei Mitgliedern des Verbands Geschlossene Fonds (VGF) investierten Anleger von Januar bis Juni 2012 insgesamt 732 Millionen Euro in deutsche Immobilien. Nach VGF-Angaben waren das 52 Prozent mehr als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Alle geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland sammelten demnach 2011 mehr als 2,2 Milliarden Euro ein - auch das ist ein Plus von 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Fonds sammeln Millionenbeträge für neue Büros, Einkaufszentren, Hotels und Wohnheime für Studenten oder Senioren.
Die wichtigsten Fondstypen im Überblick
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.
Schlechte Noten für Immobilienfonds
Aus der Nähe betrachtet, verlieren jedoch viele dieser Investments ihren Glanz. In vielen Fällen sei nicht durchschaubar, unter welchen Bedingungen das Geld in eine Immobilie investiert werde, berichtete die Zeitschrift „Finanztest“. Von 58 getesteten Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland wurden 40 als viel zu riskant eingestuft. Lediglich acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil „befriedigend“, zehn andere die Note „ausreichend“. Kein Fonds schnitt mit „sehr gut“ oder „gut“ ab. Selbst Vermögende, die notfalls den Verlust ihrer Anlage verkraften könnten, sollten deshalb nicht mehr als fünf Prozent ihres Besitzes in solche Fonds investieren, rät die Zeitschrift. Die Mindestbeteiligung liegt oft bei 10.000 Euro. Dafür werden jährliche Ausschüttungen und ein Schlussgewinn bei Verkauf der Immobilien in Aussicht gestellt. Beide sind jedoch nicht garantiert.
Schon in der Vorprüfung des Tests scheiterten Fonds, die weniger als 80 Prozent der Anlagesumme tatsächlich in Immobilien investieren. Auch Blindfonds, bei denen ein Teil der Immobilienprojekte noch nicht feststeht, und solche mit einem hohen Anteil an Bankkrediten schieden gleich aus. Am besten schnitt mit der Note "befriedigend" der Fonds "FHH Immobilien 12 Studieren & Wohnen" ab, bei dem Anleger Summen ab 50.000 Euro in Studentenapartments investieren können.
So funktionieren geschlossene Fonds
Ein geschlossener Fonds ist rechtlich gesehen eine Gesellschaft von Anlegern, die gemeinsam langfristig in ein oder mehrere große Immobilienprojekte investiert. Der Bau wird durch die Einlagen oder zum Teil auch über Bankkredite finanziert. Wenn der Fonds genügend Kapital gesammelt hat, wird er geschlossen. Dann können keine weiteren Investoren mehr einsteigen. Das Investment hat in der Regel eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Kapitalanlage ist in der Regel mit hohen Verlusten verbunden. Eine Kündigung ist nicht möglich, Fondsanteile können allenfalls mit Abschlägen am Zweitmarkt verkauft werden. Die Ausschüttungen werden aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert. Sein eingesetztes Kapital erhält der Anleger am Schluss mit Gewinn zurück, falls der Fonds erfolgreich gewirtschaftet hat.
Zu riskant
Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gelten seit Juni 2012 als Finanzinstrumente im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes. Seither hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Prospekte, mit denen die Fonds werben, auf Widerspruchsfreiheit und Verständlichkeit zu prüfen. Zudem muss ein Datenblatt, der sogenannte Beipackzettel, auf drei Seiten wesentliche Informationen über den Fonds aufführen. Banken, die Anteile an solchen Fonds verkaufen, müssen zudem die Beratung ihrer Kunden dokumentieren. Bei einer Untersuchung von "Finanztest" fielen geschlossene Immobilienfonds dennoch zumeist als zu riskant durch.
Oft hantieren die geschlossenen Immobilienfonds mit hohen Summen. Nicht selten investieren sie zwei- bis dreistellige Millionen. Während ein geschlossener Fonds meist nur ein einziges Objekt finanziert, streut der offene auf mehrere Immobilien. Im Zweifel sind Anleger aus einem offenen Immobilienfonds auch schneller wieder raus als aus einem geschlossenen. Zuletzt waren jedoch auch offene Immobilienfonds in Verruf geraten, weil einige Anbieter die Rücknahme von Anteilen mangels Liquidität in der Finanzkrise stoppten und die Anleger ihre Fondsanteile zum Teil erst nach Jahren wieder zurückgeben durften.
Die Anleger fungieren bei geschlossenen Fonds als Gesellschafter. Das gibt ihnen zwar auch gewisse Rechte auf den Gesellschafterversammlungen. Aber es kann auch zum gravierenden Nachteil werden: Wenn die Kalkulation nicht aufgeht, haften die Anleger als Gesellschafter in Höhe ihrer Einlage für Verluste. Sie können unter Umständen sogar dazu verpflichtet sein, Geld nachzuschießen. Das ist heikel. Denn wenn ein Fonds mit dem eingeplanten Kapital nicht auskommt, läuft oftmals etwas schief. Und dann könnte die Nachschusspflicht bedeuten, dass Anleger gezwungen werden, schlechtem Geld noch gutes hinterher zu werfen. Hilft die Finanzspritze nicht, fallen die Verluste noch höher aus.
