Hierzulande brummt der Immobilienmarkt. In den attraktiven Ballungsgebieten Deutschlands sind die Kauf- und Mietpreise im Zuge der Finanzkrise rasant gestiegen, Investoren drängeln sich vor den attraktiven Objekten – aus Angst, dass die Inflation ihr Vermögen schmälert und mangels attraktiver Anlagealternativen im Zinstief der Eurokrise. Wer aber nicht selbst bauen oder kaufen will, für den sind Immobilienanlagen via Fonds oder Aktien ein Ausweg in eine vermeintlich krisenfestere Geldanlage.
Dieses Umfeld hat geschlossenen Immobilienfonds eine Renaissance beschert. Allein bei Mitgliedern des Verbands Geschlossene Fonds (VGF) investierten Anleger von Januar bis Juni 2012 insgesamt 732 Millionen Euro in deutsche Immobilien. Nach VGF-Angaben waren das 52 Prozent mehr als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Alle geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland sammelten demnach 2011 mehr als 2,2 Milliarden Euro ein - auch das ist ein Plus von 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Fonds sammeln Millionenbeträge für neue Büros, Einkaufszentren, Hotels und Wohnheime für Studenten oder Senioren.
Die wichtigsten Fondstypen im Überblick
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.
Schlechte Noten für Immobilienfonds
Aus der Nähe betrachtet, verlieren jedoch viele dieser Investments ihren Glanz. In vielen Fällen sei nicht durchschaubar, unter welchen Bedingungen das Geld in eine Immobilie investiert werde, berichtete die Zeitschrift „Finanztest“. Von 58 getesteten Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland wurden 40 als viel zu riskant eingestuft. Lediglich acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil „befriedigend“, zehn andere die Note „ausreichend“. Kein Fonds schnitt mit „sehr gut“ oder „gut“ ab. Selbst Vermögende, die notfalls den Verlust ihrer Anlage verkraften könnten, sollten deshalb nicht mehr als fünf Prozent ihres Besitzes in solche Fonds investieren, rät die Zeitschrift. Die Mindestbeteiligung liegt oft bei 10.000 Euro. Dafür werden jährliche Ausschüttungen und ein Schlussgewinn bei Verkauf der Immobilien in Aussicht gestellt. Beide sind jedoch nicht garantiert.
Schon in der Vorprüfung des Tests scheiterten Fonds, die weniger als 80 Prozent der Anlagesumme tatsächlich in Immobilien investieren. Auch Blindfonds, bei denen ein Teil der Immobilienprojekte noch nicht feststeht, und solche mit einem hohen Anteil an Bankkrediten schieden gleich aus. Am besten schnitt mit der Note "befriedigend" der Fonds "FHH Immobilien 12 Studieren & Wohnen" ab, bei dem Anleger Summen ab 50.000 Euro in Studentenapartments investieren können.
