Ein geschlossener Fonds ist rechtlich gesehen eine Gesellschaft von Anlegern, die gemeinsam langfristig in ein oder mehrere große Immobilienprojekte investiert. Der Bau wird durch die Einlagen oder zum Teil auch über Bankkredite finanziert. Wenn der Fonds genügend Kapital gesammelt hat, wird er geschlossen. Dann können keine weiteren Investoren mehr einsteigen. Das Investment hat in der Regel eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Kapitalanlage ist in der Regel mit hohen Verlusten verbunden. Eine Kündigung ist nicht möglich, Fondsanteile können allenfalls mit Abschlägen am Zweitmarkt verkauft werden. Die Ausschüttungen werden aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert. Sein eingesetztes Kapital erhält der Anleger am Schluss mit Gewinn zurück, falls der Fonds erfolgreich gewirtschaftet hat.
Zu riskant
Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gelten seit Juni 2012 als Finanzinstrumente im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes. Seither hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Prospekte, mit denen die Fonds werben, auf Widerspruchsfreiheit und Verständlichkeit zu prüfen. Zudem muss ein Datenblatt, der sogenannte Beipackzettel, auf drei Seiten wesentliche Informationen über den Fonds aufführen. Banken, die Anteile an solchen Fonds verkaufen, müssen zudem die Beratung ihrer Kunden dokumentieren. Bei einer Untersuchung von "Finanztest" fielen geschlossene Immobilienfonds dennoch zumeist als zu riskant durch.
Oft hantieren die geschlossenen Immobilienfonds mit hohen Summen. Nicht selten investieren sie zwei- bis dreistellige Millionen. Während ein geschlossener Fonds meist nur ein einziges Objekt finanziert, streut der offene auf mehrere Immobilien. Im Zweifel sind Anleger aus einem offenen Immobilienfonds auch schneller wieder raus als aus einem geschlossenen. Zuletzt waren jedoch auch offene Immobilienfonds in Verruf geraten, weil einige Anbieter die Rücknahme von Anteilen mangels Liquidität in der Finanzkrise stoppten und die Anleger ihre Fondsanteile zum Teil erst nach Jahren wieder zurückgeben durften.
Die Anleger fungieren bei geschlossenen Fonds als Gesellschafter. Das gibt ihnen zwar auch gewisse Rechte auf den Gesellschafterversammlungen. Aber es kann auch zum gravierenden Nachteil werden: Wenn die Kalkulation nicht aufgeht, haften die Anleger als Gesellschafter in Höhe ihrer Einlage für Verluste. Sie können unter Umständen sogar dazu verpflichtet sein, Geld nachzuschießen. Das ist heikel. Denn wenn ein Fonds mit dem eingeplanten Kapital nicht auskommt, läuft oftmals etwas schief. Und dann könnte die Nachschusspflicht bedeuten, dass Anleger gezwungen werden, schlechtem Geld noch gutes hinterher zu werfen. Hilft die Finanzspritze nicht, fallen die Verluste noch höher aus.
