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Schrottimmobilienverkäufe Notare unter Betrugsverdacht

Notare sollen Hauskäufer vor Betrügern schützen, doch in mehreren Fällen gerieten die Juristen selbst unter Betrugsverdacht. Ein neues Gesetz soll Immobilienkäufe besser regeln, doch es hat Lücken.

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Ein Haus Quelle: dapd

Neun Immobilienvermittler kassierten schon bis zu fünf Jahre Haft. Jetzt steht der Notar Raimund M.* in einem zweiten Verfahren vor Gericht. Der bestreitet, dass er strafbar gehandelt habe – er sei ohne sein Wissen von den Vermittlern benutzt worden. Raimund M. soll ihnen geholfen haben, völlig überteuerte Wohnungen – „Schrottimmobilien“ im Branchenjargon – zu verkaufen.

Laut Landgericht Berlin köderten die im ersten Verfahren verurteilten Vermittler Anleger zunächst mit der Aussicht, Steuern zu sparen. Dass sie eine Immobilie kaufen sollten, erfuhren Anleger erst später. Mit dem Vertragsangebot in der Hand fuhren die Vermittler ihre Kunden zum Notar, der das Dokument beurkundete. „Die Vermittler ließen die Anleger im Glauben, sie hätten unverbindliche Erklärungen unterschrieben“, sagt Tobias Kaehne, Richter am Landgericht Berlin. Zudem sollen sie falsche Angaben zu Mieterträgen, Steuervorteilen und der monatlichen Belastung gemacht haben.

Notare gelten gemeinhin als verlässliche Juristen. Sie beurkunden in Deutschland jedes Jahr drei Millionen Immobilienkäufe. Einige haben dem soliden Image ihres Berufsstandes aber vermutlich Schaden zugefügt. So ist auch Igor P., der bevorzugte Notar der insolventen S&K-Gruppe, ins Visier der Justiz geraten. Er soll Kaufverträge für Schrottimmobilien beurkundet haben, deren Wert vermutlich auf frisierten Immobiliengutachten beruhte. Viele dieser überbewerteten Immobilien sollen in geschlossenen Fonds gesteckt haben, die S&K vertrieben hat. Die Staatsanwaltschaft Frankfurt wirft den Chefs von S&K als auch Igor P. banden- und gewerbsmäßigen Betrug mit Kapitalanlagen vor. Zwei weitere Notare, so die Staatsanwaltschaft, stünden ebenfalls unter Verdacht.

Die Spur der Immobilienbetrüger, die Notare für ihre Zwecke einspannen, zieht sich quer durch die Republik. So trat im Dezember 2011 Michael Braun (CDU) als Berliner Senator für Justiz und Verbraucherschutz aus politischen Gründen zurück. Ihm wurde vorgeworfen, Bauträgern beim Verkauf von Schrottimmobilien geholfen haben. Braun konnten keine juristischen Verfehlungen nachgewiesen werden. Er arbeitet weiter als Notar in Berlin.

2012 deckte die Berliner Justiz mehrere Betrugsnetzwerke von Immobilienvermittlern auf. In Bremen half ein Notar dabei, dass Obdachlose mit gefälschten Gehaltsabrechnungen Eigentumswohnungen kaufen konnten. In Hessen flog ein Ring von Betrügern auf, der Banken und Immobilienkäufer mit gefälschten Unterlagen täuschte. Notare sollen auch in diesem Fall den Betrügern behilflich gewesen sein.

Die Betrugsfälle haben Politiker alarmiert. Derzeit berät der Bundestag über ein von Berlin über den Bundesrat eingebrachtes Gesetz „zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“. Danach sollen Notare stärker dazu beitragen, Immobilienkäufer vor unseriösen Angeboten zu schützen. So sollen Notare Interessenten schon zwei Wochen vor Beurkundung des Immobiliengeschäfts den Kaufvertrag kostenfrei übergeben.

Kaufinteressenten sollten Verträge überdenken können

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Zwar gilt schon seit 2002 eine Zweiwochenfrist zwischen Übergabe des Kaufvertrags und Notartermin. Bisher durften aber auch Makler, Bauträger oder eben Vertriebsmitarbeiter dem Kunden den Vertrag übergeben. „Notare konnten daher nicht prüfen, ob die Frist tatsächlich eingehalten wurde oder nicht“, sagt Peter Huttenlocher, Hauptgeschäftsführer der Bundesnotarkammer. Sie hätten darauf vertrauen müssen, dass der Käufer wahrheitsgemäß auf Fragen nach der Frist antwortete.

Unseriöse Vermittler aber haben kein Interesse daran, dass Kaufinteressenten Verträge überdenken. Vielfach überredeten Vertriebsmitarbeiter die Käufer, dem Notar gegenüber zu behaupten, dass sie den Vertrag rechtzeitig bekommen hätten. In Zukunft muss der Notar den Kaufvertrag zwei Wochen vor Unterzeichnung übergeben. Er soll nach dem Willen des Bundesrates ein neutraler Ansprechpartner für den Käufer sein. So falle es Betrügern schwerer, Anleger von Ratschlägen Dritter abzuschirmen.

Der Bundesrat will auch Ausnahmeregeln ändern. Bisher war es erlaubt, von der Frist von zwei Wochen abzuweichen, wenn im Einzelfall Eile geboten, aber überlegtes Handeln sichergestellt war. In der Praxis war dies Wunschdenken, denn ein Abweichen von der Frist musste der Notar nicht begründen. Betrüger haben Kaufinteressenten oft direkt nach der Besichtigung zu einem Notar gefahren, um den Verkauf in trockene Tücher zu bringen. Selbst spät abends haben sie Termine gemacht. Einige dieser „Mitternachts-Notare“ stehen derzeit selbst im Visier der Ermittler.

Ohne die Mithilfe des Notars Raimund M., so das Landgericht Berlin, hätte der millionenschwere Betrug nicht gelingen können. Künftig sollen es Mitternachts-Notare schwerer haben. Laut Gesetzentwurf müssen Notare schriftlich begründen, warum die Frist bei einem Immobilienverkauf nicht eingehalten wurde. Notar Huttenlocher sieht darin kein Einfallstor für Missbrauch: „Es würde bei Prüfungen durch die Landgerichte auffallen, wenn ein Notar zu häufig die Ausnahmeregel nutzen würde.“ Hält ein Notar mehrfach die Zweiwochenfrist nicht ein, kann er sein Amt verlieren.

Der Gesetzentwurf verbessert zwar den Anlegerschutz, es bleiben aber Lücken. Hartmut Göddecke, Fachanwalt für Bank- und Kapitalanlagerecht aus Siegburg, kritisiert, dass sich der Käufer nach wie vor beim Notartermin etwa vom Bauträger vertreten lassen kann. Ebenso kritisch sei, dass Käufer und Verkäufer nicht gemeinsam beim selben Notar erscheinen müssten.

Geldanlage



Ein Anleger kann den Kauf einer Wohnung in Berlin durchaus von einem Notar in Frankfurt beurkunden lassen und der Verkäufer von einem Notar in Berlin. Anleger sind also nicht gezwungen, sich vor Ort umzuschauen. Ohne vorherige Besichtigung fällt es den Verkäufern leicht, Schrottimmobilien an den Mann zu bringen.

Einem seiner Mandanten, sagt Göddecke, hätten Betrüger eine Immobilie für 260.000 Euro angedreht, die sie erst danach für 78.000 Euro einkauften. Der Notar habe sowohl den Verkauf an den Anleger als auch den Kauf durch die Betrüger beurkundet – ohne Verdacht zu schöpfen.

Berlins Justizsenat hat unter www.schutz-vor-schrottimmobilien.de eine Checkliste für Immobilienkäufer veröffentlicht.

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