Stiftung Warentest: Bausparer zahlen oft zu viel

Die Kreditzinsen für Bausparer sind so niedrig wie nie. Doch das hilft nicht, wenn Kunden durch schlechte Beratung in die falsche Richtung gelenkt werden. Die Stiftung Warentest machte den Praxis-Check.

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Bausparkassen im Praxistest: Die Stiftung Warentest hat die 20 deutschen Bausparkassen einer genauen Prüfung unterzogen. Dazu suchten Testkunden mit einem einfachen Modellfall jeweils sieben Geschäftsstellen aller Bausparkassen auf. Der Testfall sah dabei wie folgt aus: Der Testkunde (ledig, Netto­Einkommen von 2200 Euro) will in zehn Jahren eine Immobilie finanzieren und bis dahin 400 Euro im Monat sparen. 15.000 Euro hat er schon auf einem Tagesgeldkonto.

Um die Finanzierung mit alternativen Bankangeboten vergleichen zu können, haben die Tester angenommen, dass der Sparer sein Geld in einen Banksparplan mit einer jährlichen Rendite von 1,50 Prozent anlegt und die Immobilie in zehn Jahren mit dem Guthaben und einem Bankdarlehen zu einem effektiven Jahreszins von 5,25 Prozent finanziert.

Das Ergebnis: Kunden von Bausparkassen müssen durch Beratungsfehler und schlechte Angebote oft Tausende Euro zu viel zahlen oder ihren Immobilienkauf um Jahre verschieben. Nur drei der 20 Bausparkassen überzeugten im Test.

Sparen und eine Immobilie finanzieren – ein Bausparvertrag kombiniert beides. Bausparer sparen erst einmal Eigenkapital an und sichern sich so ein günstiges Darlehen für später. Wenn die Bausparkasse die Vertragssumme nach etwa acht oder zehn Jahren auszahlt, steht dem Bausparer für die Eigenheimfinanzierung meist mehr als das Doppelte dessen zur Verfügung, was er angespart hat. Ein Bausparvertrag lohnt sich daher für alle, die mittel- bis langfristig eine Immobilie kaufen, bauen oder renovieren möchten und sich dabei gegen steigende Zinsen absichern wollen. Wichtig ist laut Stiftung Warentest dabei, dass der Vertrag auf die individuellen Ziele der Bausparer abgestimmt wird.

Diese Bausparkassen sollten Sie lieber meiden

Der miese Service der Bausparkassen

Wenn Ihre Kundendaten kaum erfasst werden, Ihr Bausparwunsch unberücksichtigt bleibt, die Finanzierungskosten unnötig hoch sind, Informationen in der Angebotsbroschüre fehlen und beim Beratergespräch auf Diskretion kein Wert gelegt wird, dann sind Sie mit Sicherheit bei einer Bausparkasse, die durch den Test von „Finanztest“ gefallen ist. Nachfolgend finden Sie die schlechtesten Bausparkassen Deutschlands.

Platz 7

Deutsche Ring
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (4,5)
Qualität des Angebots: Ausreichend (3,6)
Kundeninformation: Ausreichend (3,6)
Begleitumstände: Sehr gut (0,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,6)

Stand: Januar 2015

Platz 6

Bausparkasse Mainz
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,3)
Qualität des Angebots: Befriedigend (3,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Befriedigend (2,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,9)

Platz 5

BHW
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Ausreichend (4,0)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,1)
Begleitumstände: Sehr gut (1,5)
Gesamtnote: Ausreichend (4,2)

Platz 4

LBS West
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,6)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,6)

Platz 3

Aachener
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,5)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,9)
Kundeninformation: Befriedigend (3,4)
Begleitumstände: Befriedigend (2,6)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)

Platz 2

Deutsche Bank Bauspar
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (2,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,5)
Kundeninformation: Sehr gut (1,5)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)

Platz 1

LBS Rheinland-Pfalz
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,6)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (4,9)
Begleitumstände: Sehr gut (1,4)
Gesamtnote: Mangelhaft (5,4)

Genau daran scheiterte der Praxistest. In vielen Fällen war die Bausparsumme mitunter so groß, dass die Kunden ihr Geld erst nach 15 oder 20 Jahren statt wie gewünscht nach zehn Jahren bekommen hätten. Einen Testkunden traf es besonders hart, er hätte nach zehn Jahren nicht einmal ein Drittel seines Mindestguthabens erreicht.

Daher kamen die meisten Bausparkassen nicht über ein "befriedigend" oder "ausreichend" in der Wertung hinaus. Vier Anbieter wurden sogar als "mangelhaft" bewertet. Durchgefallen sind die Aachener und die Deutsche Bank Bauspar sowie die beiden Landesbausparkassen (LBS) West und Rheinland-Pfalz.

Auffällig waren auch die hohen Raten für die Rückzahlung des Bauspardarlehens, unnötig hohe Sparsummen und niedrige Darlehen. Viele der Testkunden wurden jedoch so schlecht über die Angebote der Bausparkassen informiert, dass sie zu Hause kaum eine Möglichkeit hatten, den Vorschlag zu prüfen oder mit anderen Angeboten zu vergleichen. In einem Fall überreichte die Bausparkasse dem Testkunden sogar nur einen Schmierzettel mit geschätzten Angaben zum angebotenen Vertrag.

Neben schlechter Beratung bekamen die Testkunden von Stiftung Warentest auch so manches kuriose Angebot: So wollte ein Berater partout einen bestimmten Tarif verkaufen. Dieser Tarif eignete sich jedoch nur zum Sparen auf Anschaffungen wie Möbel oder Ähnliches, die Bausparsumme war auf 10.000 Euro begrenzt. Dass der Sparer eine Immobilie kaufen und dafür 400 Euro im Monat sparen wollte, passte gar nicht ins Konzept des Beraters. „Mehr als 64 Euro im Monat geht nicht“, beschied er dem verdutzten Kunden schlicht.

Doch so durchwachsen der Test auch ausgefallen ist – Bausparen an sich ist und bleibt eine gute Idee für Sparer, die in Zukunft eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Und drei Bausparkassen, die mit "gut" bewertet wurden, zeigen, dass es auch anders geht.

Der Verband der Privaten Bausparkassen reagiert prompt auf die Ergebnisse des Praxistests: Er will möglichen Versäumnissen bei Kundenberatungen auf den Grund gehen. In einzelnen Beratungen seien offenbar Fehler gemacht worden. „Dies gilt es jetzt genauer zu analysieren“, erklärte Verbandssprecher Alexander Nothaft am Dienstag auf Anfrage der Deutschen Presse-Agentur. Für ein abschließendes Urteil sei es deshalb noch zu früh. „Danach werden wir überlegen, welche Konsequenzen daraus zu ziehen sind.“ Zuerst sei das natürlich die Aufgabe der Institute, bei denen Mängel aufgetreten seien. „Ziel ist es selbstverständlich, durchgängig nicht nur eine hohe Produktqualität, sondern auch eine hohe Beratungsqualität zu gewährleisten“, betonte Nothaft.