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Zinshäuser In sieben Schritten zum Profi-Vermieter

Mietshäuser als Geldanlage: In 7 Schritten zum Vermieter Quelle: imago

Bei der 30-fachen Jahresmiete ist Schluss: Zinshäuser sind oft teure, komplexe Investments. Anleger sollten Kauf und Finanzierung genau planen und ihre Schmerzgrenze kennen. Eine Anleitung in sieben Schritten.

1. Standort bewerten

Wer ein Zinshaus kauft, will in der Regel über Jahrzehnte einträglich vermieten. Das funktioniert, wenn die Lage stimmt, es in der Kommune wirtschaftlich aufwärts geht und die Kaufkraft der Einwohner hoch genug ist, um Mieterhöhungen durchzusetzen. Ebenso wichtig ist eine wachsende Bevölkerung, damit die Wohnungsnachfrage hoch bleibt. Auch sollte der Zinshausmarkt ausreichend liquide sein, um die vermietete Immobilie notfalls schnell wieder verkaufen zu können.

2. Preis überprüfen

Wie teuer ein Zinshaus ist, zeigt der sogenannte Vervielfältiger. Er misst das Verhältnis von voraussichtlicher Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. Um ein Mehrfamilienhaus wirtschaftlich zu vermieten, liegt die Schallgrenze etwa bei dem 30-Fachen der Jahresmiete. Wer mehr zahlt, muss die Immobilie später mit hohem Gewinn veräußern, um noch auf eine angemessene Rendite zu kommen.

3. Sachverständige einschalten

Da die Kaufpreise schneller steigen als die Statistiken der Gutachterausschüsse dies abbilden können, lohnt es sich, einen Sachverständigen einzuschalten, der den Wert der Immobilie taxiert. So weiß der Kaufinteressent, ob es sich rentiert, andere Anleger zu überbieten. Ein Gutachten kostet rund 0,5 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Bei einem Objekt für 1,5 Millionen Euro wären dies 7500 Euro.

4. Auf die Größe achten

Der Schnitt der Wohnungen sollte zur Nachfrage am jeweiligen Standort passen. Zentrumsnah lassen sich beispielsweise kleinere Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen am besten vermieten. Häuser mit größeren Wohneinheiten stehen häufiger leer. Bei Ein-Zimmer-Wohnungen wechseln häufiger die Mieter, sie müssen daher öfter instand gesetzt werden. Falls die Wohnungsgröße nicht passt, sollten Kaufinteressenten die Kosten für einen Umbau einkalkulieren.

5. Regulierung checken lassen

Bund, Länder und Kommunen regulieren die Mieteinnahmen und die Rechte der Eigentümer. Bevor sich Käufer für ein Objekt entscheiden, sollten sie prüfen, welche Vorschriften gelten. Wo die Mietpreisbremse greift, sollte das Mietvertragsportfolio noch Luft bis zum ortsüblichen Niveau haben. Bei Städten, die Mieterhöhungen über drei Jahre bei 15 Prozent kappen, sollten Anleger vorsichtig kalkulieren.

6. Konservativ finanzieren

Bei vermieteten Immobilien lassen sich die Darlehenszinsen steuerlich abziehen. Oft wird den Käufern von Zinshäusern daher ein möglichst hoher Fremdkapitalanteil empfohlen. Das ist ein Trugschluss. Denn nicht jede Steuerstrategie geht auf. Weil die Zinsen so niedrig sind, ist die Steuerersparnis oft geringer als die zusätzlichen Kreditkosten. Wie viel Fremdkapital im Einzelfall optimal ist, sollten sich Anleger daher von einem unabhängigen Experten ausrechnen lassen. Zinshauskäufer, für die Steuervorteile zweitrangig sind, sollten möglichst schnell tilgen. Denn das nicht zur Tilgung eingesetzte Kapital lässt sich risikolos, etwa mit Bundesanleihen, kaum verzinsen. Die Zinsersparnis durchs schnelle Tilgen ist daher höher als die mit dem freien Kapital erzielbare Rendite.

7. Exitstrategie planen

Ob ein Zinshaus ins Portfolio passt, hängt auch davon ab, wie lange der Anleger das Objekt halten will. Wer spekuliert, will das Zinshaus nach Ablauf der steuerlichen Frist von zehn Jahren wieder veräußern. Solche Anleger sollten in Städten mit hoher wirtschaftlicher Dynamik und in erstklassigen Lagen suchen. Sie können auch zu Vervielfältigern von mehr als dem 30-Fachen investieren. Andere Anleger wollen die Immobilie an Angehörige vererben. Für sie sind die laufenden Einnahmen wichtiger. Sie können auch in zweitklassigen Lagen in weniger prosperierenden Städten investieren. Der Vervielfältiger sollte für sie deutlich unter 30 liegen, um die Mietrendite hoch zu halten.

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