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Gewerbeimmobilien-Krise Manhattan steht leer

In Manhattan ist die Leerstandsrate bei Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr 2009 auf 11,2 Prozent geklettert. Auf und abseits der New Yorker Prachtstraßen finden sich immer mehr geschlossene Läden und verlassene Bürogebäude. Die Kreditgeber fürchten nun das Platzen der nächsten großen Kreditblase.

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Quelle: handelsblatt.com

NEW YORK. Die Lage ist 1a: mitten auf Manhattans Prachtmeile Fifth Avenue, große Fensterfronten, zu den Nachbarn gehören Cartier, Fendi, Tommy Hilfiger. Eigentlich müssten sich Händler darum reißen, die sonst so begehrten Ladenflächen zu beziehen. Stattdessen: Leerstand. "Spektakuläre Gelegenheit für einen Flagship-Store", preist der Makler mit großen Lettern in den Schaufenstern an. Doch in Zeiten, in denen die Verbraucher ihr Geld zusammenhalten, reichen große Adressen nicht mehr aus. Die Mieten an der Fifth Avenue sind seit Sommer 2008 um nahezu zehn Prozent gefallen. Derweil steigt die Zahl der Läden mit einem Rollladen vor dem Schaufenster. Laut Immobilien-Broker Marcus & Millichap ist die Leerstandsrate in Manhattan im ersten Halbjahr 2009 um mehr als drei Prozent auf 11,2 Prozent geklettert.

Auch die Wall Street offenbart immer mehr leere Flecken. Die Ladenfläche neben Kultjuwelier Tiffany steht ebenso leer wie die im Trump Building gegenüber. Der Virgin Megastore am Times Square, einst Besuchermagnet und beliebter Touristen-Treffpunkt, wurde im Sommer geschlossen. Abseits der Top-Adressen das gleiche Bild: hier verriegelte Läden in Shopping-Malls, dort leer stehende Bürogebäude. Und die Kreditgeber zittern.

Platzt jetzt die nächste große Hypothekenblase? "Es ist ein großes Problem, das vor uns liegt", sagt der Chef der renommierten New Yorker Investmentfirma Blackrock, Larry Fink. Doch Blasen würden meist überraschend platzen - also nur dann, wenn die Probleme nicht bekannt seien. "Dies hier", sagt Fink im Fernsehsender CNBC, "ist kein verstecktes Problem." Vor der Macht der nächsten anrollenden Ausfallwelle fürchten sich viele in der Finanzbranche. Zwar dürften die Verluste nicht die gleichen Dimensionen erreichen wie in der Subprime-Krise. Dennoch warnen Marktbeobachter davor, dass die steigenden Ausfälle eine Erholung der US-Wirtschaft gefährden könnten.

Allein das Kreditportfolio von General Electric (GE) im Bereich Gewerbeimmobilien hat laut "Business Week" ein Volumen von 84 Mrd. Dollar. Demnach hielt das führende Industrie- und Finanzkonglomerat Ende des Vorjahres 3 200 Immobilien im eigenen Besitz sowie Kredite an 4 800 weiteren. Ähnlich wie auf dem Häusermarkt wurden Kredite gebündelt und an Investoren weiterverkauft - ein Marktsegment, das Experten auf gut 700 Mrd. Dollar veranschlagen.

Neben GE sind insbesondere Banken, Hedge-Fonds und Versicherungen im Besitz dieser "Commercial Mortgage Backed Securities" (CMBS). Viele Investoren haben während des Immobilienbooms zwischen 2004 und 2007 zugegriffen, im Rückblick betrachtet also zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt. Denn CMBS sind mit Mieteinnahmen von Bürogebäuden, Hotels und Einkaufszentren besichert, die regelmäßig in der Spätphase einer Wirtschaftskrise zu leiden beginnen.

So erklärt sich, dass Ökonomen bereits das Ende der Rezession in den USA ausrufen, während im Feld der Gewerbeimmobilien die Krise erst richtig losgeht. Die Ausfallrate der CMBS-Kreditpapiere, die sich jahrelang unterhalb des Niveaus von einem Prozent bewegte, steigt seit Monaten steil an: Im August 2009 lag das Niveau bei 3,23 Prozent und damit sechs Mal höher als zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres.

Die Analysefirma Real Estate Economics geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass die Kurve im Zuge fallender Immobilien- und Mietpreise bis 2011 auf das Niveau von 5,4 Prozent ansteigen wird. "Viele Investoren warten erst einmal ab, weil sie davon ausgehen, dass die Preise auf dem Markt für Gewerbeimmobilien weiter sinken werden", sagt Karin Shewer, Präsidentin des Investmentberaters Real Estate Capital Partners. Dabei ist der Abrutsch bereits signifikant: Ein entsprechender Preis-Index für Gewerbeimmobilien von Moody?s Investors Service weist seit dem Höhepunkt Anfang 2008 einen Preisverfall von 39 Prozent aus. Firmengebäude in Manhattan haben laut Beratungsfirma Concord Group sogar bereits 47 Prozent ihres einstigen Wertes verloren.

Luxushotels tauchen auffällig oft in den Listen mit ausfallgefährdeten Krediten auf. Auf dem Höhepunkt des CMBS-Marktes sei insbesondere in diesem Bereich "sehr aggressiv finanziert" worden, sagt David Loeb, Analyst bei Robert W. Baird & Co. So ist zum Beispiel ein 90 Mio. Dollar schwerer Kredit, der mit dem Four-Seasons-Hotel in San Francisco besichert ist, seit mehr als 100 Tagen überfällig. Das von der Hotelkette Starwood betriebene Westin Aruba Resort & Spa wurde im Mai 2009 zwangsvollstreckt und der Großbank Wachovia zugeschrieben. Allein durch die Probleme der Luxushotelanbieter drohten Kreditausfälle von bis zu 24,5 Mrd. Dollar, hat die Ratingagentur Realpoint berechnet.

Bei den Mall-Betreibern bietet sich ein ähnliches Bild, die Kaufzurückhaltung der Amerikaner trifft die Einkaufszentren schwer. Immer mehr Geschäfte in den Konsumtempeln schließen. Die Leerstandsquote ist nach Daten des Maklers Reis im dritten Quartal auf 10,3 Prozent und damit den höchsten Stand seit 1992 gestiegen. Der zweitgrößte Betreiber von Shoppingmalls in den USA, General Growth Properties, brach im April unter einer Schuldenlast von 27 Mrd. Dollar zusammen und musste Gläubigerschutz beantragen. Der Immobilienfonds aus Chicago betreibt 200 Malls, 166 davon sind Teil des Insolvenzmasse.

Steigende Zahlungsausfälle haben wesentlich dazu beigetragen, dass im laufenden Jahr fast 100 US-Banken zusammengebrochen sind. Dabei probieren viele Institute bereits alles, um Kreditlinien zu verlängern. Immobilienmanagerin Karin Shewer: "Der Spruch in der Branche ist: extend and pretend - verlängern und vortäuschen." Sobald die Banken vollstrecken, würde ein riesiges Angebot an Problem-Immobilien auf den Markt drängen und die Preise weiter drücken: Die nächste Abschreibungs-Welle wäre dann unvermeidlich.

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