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50 Großstädte im Test Was Hamburg zum Sieger macht

Wie lange hält der Boom am Häuser- und Wohnungsmarkt noch? Zumindest für den Sieger im Vergleich von 50 Großstädten sieht es gut aus. Über Hamburg und die Auf- und Absteiger im Immobilienmarkt-Ranking.

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Hamburg

Der Sieger des exklusiven Rankings ist die Hansestadt Hamburg. Das Verhältnis von Chancen zu Risiken ist hier am besten. Dabei spielen nicht nur die direkten Kennzahlen des Immobilienmarktes (etwa der Leerstand) eine Rolle. Langfristig haben vor allem die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung großen Einfluss auf die Nachfrage und damit auch Mieten und Kaufpreise.

Platzt die Immobilienblase in Hamburg?

Der Kiez ist wieder in. Nicht nur Schauspieler Jan Fedder wohnt auf St. Pauli. Auch andere Hamburger mit großem Geldbeutel zieht es in die Nähe der Reeperbahn. „Selbst Familien mit Kindern wollen dort Wohnungen kaufen“, sagt Immobiliengutachter Lars Schlüter. Seine eigenen Kinder würde er nicht in der Nachbarschaft des Rotlichtviertels aufwachsen sehen wollen.

Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
Wiesbaden Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Halle (Saale) Quelle: GNU
Leipzig Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Krefeld Quelle: GNU

St. Pauli habe sich zwar zum In-Viertel gewandelt, Prostitution, Drogen und Gewalt seien aber nicht verschwunden.

Wirklich abschrecken tut dies nur wenige. Inzwischen zahlen Käufer von Eigentumswohnungen im Schnitt 3400 Euro – und dass obwohl die Preis-Kaufkraft-Relation sehr schlecht ist. Viele Käufer spekulieren darauf, dass St. Pauli mehr Gutverdiener anziehen wird; ähnlich wie im einstigen Problemviertel St. Georg. Dort residieren im teuren Loft-Quartier „Saint George“ Promis wie Götz George.

Mehr zu den Immobilienmärkten einzelner Städte:

Der Boom auf dem Kiez ist Teil eines Immobilien-Hypes, der inzwischen alle begehrten Viertel Hamburgs erfasst hat. „Mitunter werden auch stark renovierungsbedürftige Immobilien weit über Verkehrswert verkauft“, sagt Immobiliengutachter Uwe Loose. Selbst bei Zwangsversteigerungen gingen Häuser mit Zuschlägen von bis zu 40 Prozent auf den Verkehrswert weg.

Normal sei ein Abschlag von 20 bis 30 Prozent auf den Verkehrswert. „Zuletzt Ende der 80er Jahre, Anfang der 90er Jahre war der Hamburger Wohnimmobilienmarkt so überhitzt“, sagt Loose.

Preise steigen langsamer

In welchen Städten es an Wohnungen fehlt
LondonDer Londoner Bürgermeister Boris Johnson will mit harten Mitteln den Wohnungsmangel bekämpfen: Er will auf dem Gelände des Flughafens Heathrow ein Wohngebiet für rund 250.000 Menschen bauen lassen. Um den Plan zu realisieren, soll das Gelände für rund 19 Milliarden Euro aufgekauft und bebaut werden. Dafür sollen neue Flughäfen am Rande der Stadt entstehen. Das berichtet die Zeitung "Die Welt". Doch London ist nicht die Stadt, in der es einen starken Wohnungsmangel gibt. Auch in deutschen Großstädten fehlt es an Immobilien. Quelle: REUTERS
In neuem Licht erstrahlt das Münster in Freiburg am Donnerstag Quelle: dpa
Eine Frau fährt am Mittwoch auf einem Fahrrad in Karlsruhe vor dem Schloss durch eine Lindenallee Quelle: dapd
Der Sitz des Verteidigungsministeriums in Bonn auf der Hardthöhe Quelle: dpa
Vor der Rathaus-Kulisse und dem NORD/LB Gebäude (r) tummeln sich am Sonntag Menschen auf dem zugefrorenen Maschsee in Hannover Quelle: dpa
Ein Frachter fährt am Dienstag im Rhein bei Düsseldorf Quelle: dpa
Der Kölner Dom, aufgenommen bei Nacht mit dem Museum Ludwig Quelle: dpa

Peter Wagner vom Maklerverband IVD Nord sieht allerdings in Hamburg bereits den Zenit des Immobilien-Hypes erreicht: “Im Geschäft mit größeren Mietshäusern, wo Profis untereinander handeln, steigen die Kaufpreise seit Ende des vergangenen Jahres langsamer.“ Meist liefen diese Deals dem übrigen Immobilienmarkt voraus und haben sich in der Vergangenheit als guter Indikator erwiesen.

Inzwischen stagnierten die Vervielfältiger für Renditeobjekte in Spitzenlagen, etwa Othmarschen und Rothenbaum beim 20 bis 21-fachen der Nettokaltmiete auf ihrem Allzeithoch, rechnet Oliver Moll von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg vor.

Gutachter Schlüter glaubt nicht, dass es sich um eine Blase handelt, die zu Platzen droht: „Kaufpreise und Mieten werden wohl auch in den kommenden zwei bis drei Jahren steigen, weil der Zuzug nach Hamburg anhält und zu wenig neue Wohnungen gebaut werden.“ Bis 2027 sollen zusätzlich 75.000 Menschen die Hansestadt bevölkern.

Der Hype in den teuren Innenstadtlagen um die Alster, Harvestehude, Rothenbaum und Uhlenhorst, verdrängt Mieter in angrenzende Viertel. Für die Betroffenen, die Mieten um die 14 Euro je Quadratmeter nicht mehr zahlen können, ist dies ein Ärgernis.

Stadtteile mit Chancen

Für Anleger, die nach günstigeren Einstiegsmöglichkeiten suchen, ist diese Art der Verdrängung auch eine Chance. Wer aus der ersten Wohnreihe verdrängt wird, sucht sich ein Quartier ganz in der Nähe, beispielsweise im Südteil Barmbeks, östlich der Alster. Eigentumswohnungen sind dort im Schnitt für 2300 Euro je Quadratmeter zu haben — mit Potenzial nach oben. Die Wirtschaftwoche hat in ihrem Immobilien-Ranking auch die einzelnen Stadtteile von Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, München bewertet (siehe Tabellen)

Wer etwas mehr Risiko auf sich nehmen will, kann auf den Aufschwung im Hamburger Süden, beispielsweise in den wassernahen Lagen von Wilhelmsburg, wetten. Eigentlich ist die Wohninsel zwischen Hamburgs Hafenanlagen ein Arbeiterquartier. Die Hafencity hat jedoch vielen Anlegern Appetit auf Wohnen am Wasser gemacht.

Umfangreiche Analyse

Zuletzt sind auch die Mieten in Berlin gestiegen Quelle: dpa

Da sehen viele Käufer über das Schmuddel-Image der Vergangenheit hinweg. Im vergangenen Jahr wurde im Wilhelmsburg beispielsweise das Projekt YDock fertig gestellt. Nicht so luxuriös wie die Hafencity, aber attraktiv für den gut situierten, umweltbewussten Großstadtbürger mit Solarzellen und Miniblockheizkraftwerk.

Eine Besonderheit der Immobilienmarkt-Analyse der WirtschaftsWoche: Leser finden nicht nur das absolute Preisniveau für Wohnungen und Häuser, das gemeinsam mit Immobilienscout 24 ermittelt wurde. Sie können auch sehen, ob sich die Bewohner vor Ort eine Immobilie noch leisten können. So müssen im bundesweiten Vergleich hohe Preise für die Stadtbewohner vor Ort nicht teuer sein, etwa wenn diese auch überdurchschnittlich viel verdienen.

Dieses Verhältnis von Preisen und Kaufkraft wird für die fünf Großstädte Hamburg, München, Berlin, Köln und Frankfurt sogar auf Stadtteilebene ausgewertet. Dafür hat die WirtschaftsWoche Kaufkraftdaten auf Postleitzahlenebene genutzt, die von GfK GeoMarketing erhoben werden.

Preise steigen weiter

Das Ergebnis zeigt, dass selbst in Berlin, wo Immobilien eigentlich günstig sind, die Preise in einzelnen Stadtteilen wie Mitte, Kreuzberg oder Friedrichshain für die Bewohner vor Ort schon sehr teuer geworden sind. Solange genügend neue Einwohner mit höherem Einkommen dazukommen, steigen die Preise trotzdem weiter. Langfristig kann das weitere Potenzial bei hohen Preisen im Verhältnis zur Kaufkraft aber begrenzt sein. Noch ist es in Berlin nicht soweit.

In Arbeit
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Interessant für Kaufinteressenten und Eigentümer ist, auf welchen Märkten sich die Chancen erhöht und die Risiken vermindert haben. Jeweils fünf Auf- und Absteiger des Jahres finden Sie in unserer Bildergalerie – mit Preisen und wichtigen Infos zum lokalen Markt.

Mehr zu den Immobilienmärkten anderer Städte:

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