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Absicherung Die Tücken bei Immobilien als Altersvorsorge

Wer eigene vier Wände besitzt, kann im Alter mietfrei wohnen oder eine Miete kassieren. Doch ein lukratives Objekt zu finden, wird immer schwieriger. Eine gute Lage allein reicht nicht mehr, zeigt eine Studie.

So schützen sich Immobilienkäufer vor Baumängeln
Häufige BaumängelDie häufigsten Baumängel verbergen sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen. Auch bei der Heizung oder den Fenstern steckt oft Pfusch oder veraltete Technik dahinter. Und nicht alle Fehler sind bei einer ersten Begehung mit bloßem Auge erkennbar. Quelle: dpa
SanierungskostenSchätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte die meisten Immobiliensuchenden überfordern. "In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf", bestätigt auch Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren. Quelle: AP
Gutachter bestellenDamit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, sollten Käufer unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. "Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert", erklärt Penningh vom Verband privater Bauherren. Quelle: Fotolia
Kosten für das GutachtenDie Begutachtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kostet grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Fähige Gutachter finden Immobilienkäufer beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer. Quelle: Fotolia
Geringe PreisnachlässeBei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken - wenigstens um die Kosten des Gutachtens. Quelle: dpa
Eine Lupe zeigt Baumängel an einem Wohnhaus Quelle: dpa/Montage
Versteckte MängelBesagte verdeckte Baumängel können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen. Quelle: Fotolia

Experten warnen seit Monaten: Die Inflation frisst die niedrigen Zinsen auf - wer sein Geld in sichere Spareinlagen steckt, verliert real. Trotzdem setzen die Privathaushalte in Deutschland auf Bankeinlagen, wie die Deutsche Bundesbank am Montag in Frankfurt mitteilte. Aktien und festverzinsliche Wertpapiere wurden hingegen im zweiten Quartal im Saldo verkauft. Insgesamt kletterte das Vermögen der privaten Haushalte in Form von Bargeld, Wertpapieren, Bankeinlagen oder Ansprüchen gegenüber Versicherungen zum Ende des zweiten Quartals gegenüber dem Vorquartal um 23 Milliarden Euro oder 0,5 Prozent auf den Rekordwert von 5 027 Milliarden Euro.

Angesichts der historisch niedrigen Zinsen werden in Deutschland auch wieder mehr Kredite aufgenommen. Nach Angaben der Bundesbank lag der Wert im zweiten Quartal bei sechs Milliarden Euro, genutzt wurden die Kredite vor allem für den Wohnungsbau. Weil Immobilien derzeit extrem günstig finanziert werden können, ist die Nachfrage zuletzt kräftig gestiegen - auch, weil die eigenen vier Wände im Alter mietfreies Wohnen versprechen. Das hat auch das Preisniveau in die Höhe getrieben. Doch eine Wohnimmobilie ist nicht mehr immer die beste Wahl für die Altersvorsorge, wie eine am Montag vorgestellte Untersuchung des Beratungsunternehmens Empirica ergab. Wenn das Eigenheim auf lange Sicht etwas abwerfen soll, muss es demnach in der richtigen Region liegen. Manchmal komme es sogar auf den Stadtteil an. „Man muss höllisch aufpassen, wo man investiert“, sagte der Ko-Autor der Studie, Ulrich Pfeiffer, in Berlin.

Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Denn in Deutschland werde die Nachfrage nach Wohnungen von 2020 an insgesamt sinken. In einigen Ballungszentren wachse die Zahl der Privathaushalte aber weiter. Der Prognose zufolge werden dort künftig eher Ein- und Zweifamilienhäuser als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gesucht. Auftraggeber der Empirica-Studie ist das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA), das von der Deutschen Bank und der Zurich Gruppe Deutschland getragen wird.

Nach Angaben der Bundesbank vertrauten die Menschen in Deutschland im zweiten Quartal vor allem auf sichere Bankeinlagen und Versicherungen. In Sichteinlagen steckten sie 30 Milliarden Euro, die Ansprüche gegenüber Versicherungen stiegen um knapp 17 Milliarden Euro.

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Hingegen trennten sich die Menschen hierzulande im Saldo von festverzinsliche Wertpapieren und Aktien in Milliardenhöhe - obwohl die Kurse an den Börsen von kurzfristigen Rückschlägen abgesehen seit Anfang 2012 in die Höhe schießen. Die Experten der Notenbank sehen in der Umschichtung hin zu Bankeinlagen einen Beleg für eine „gewisse Risikoaversion“: „Dies dürfte unter anderem mit der im Berichtszeitraum besonders ausgeprägten Unsicherheit über den weiteren Kurs der US-amerikanischen Geldpolitik zusammenhängen, welche die Volatilität auf den Kapitalmärkten und damit die Unsicherheit der Anleger zusätzlich erhöht hat.“

Die Vorliebe für Sicherheit drosselte auch das Tempo der Vermögensbildung: Im Auftaktquartal war das Geldvermögen noch um 1,1 Prozent zur Vorperiode gestiegen.

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