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Abzahlen oder kündigen? Wie Hauskäufer ihren Baukredit sorgenfrei loswerden

Ein Haus, daneben drei Geldstapel aus Münzen, der ganz links ist am höchsten, der ganz rechts am niedrigsten Quelle: Fotolia

Wenn ein Baukredit ausläuft, lässt sich viel Geld sparen und Ärger vermeiden. Worauf Kreditnehmer bei Sondertilgungen, Immobilienverkauf und dem Löschen der Grundschuld achten sollten.

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Schneller entschulden

Je schneller Bauherren schuldenfrei aus einem Kredit aussteigen, desto weniger Zinslast müssen sie über die gesamte Laufzeit tragen. Normalerweise legen sie beim Abschluss eines Darlehensvertrags die Tilgungsrate als Prozentsatz der Darlehenssumme fest. Darüber hinaus können Kreditnehmer sich über Sondertilgungen entschulden.

Kurz vor Ende der Laufzeit eines Darlehens reicht oft die zulässige jährliche Sondertilgung um die Restschuld schneller als geplant abzutragen. Schuldner sollten in ihren Kreditvertrag schauen, bis zu welchem Prozentsatz die Bank keinen Zinszuschlag bei einer Sondertilgung erhebt. In der Regel liegt die Schwelle bei fünf Prozent.

Es gibt allerdings auch Kreditverträge, die für Sondertilgungen statt eines jährlichen Limits einen Wert für die gesamte Laufzeit festlegen, beispielsweise 25 Prozent der Darlehenssumme. Mit einem Blick ins Kleingedruckte können Kreditnehmer abschätzen, wie viel sie über die regulären Raten hinaus tilgen können. 

Kredit vorzeitig kündigen

Ein Kreditvertrag lässt sich nach Ablauf von zehn Jahren kündigen, ohne dass die Bank eine Entschädigung für entgangene Zinsen verlangen darf. Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Tag, an dem die Bank die volle Kreditsumme ausgezahlt hat. Diese Frist gilt auch dann, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Innerhalb von sechs Monaten lassen sich Baukredite kündigen.  

Wer eine Immobilie finanziert und vor Ablauf von zehn Jahren aus dem Kredit aussteigen will, muss die Bank für entgangene Zinsen entschädigen. Die Banken berechnen dazu eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Kalkulation sollen sie die Renditen von Pfandbriefen als alternative Kapitalanlage heranziehen. Genauere gesetzliche Vorgaben wie die Entschädigungen zu berechnen sind, gibt es jedoch nicht. Allerdings hat der Bundesgerichtshof einige Grundregeln festgelegt. So urteilte der BGH 2016, dass Banken bei der Berechnung Sondertilgungen zugunsten des Kreditnehmers berücksichtigen müssen (XI ZR 388/14). Demnach muss die Bank so rechnen, als wenn der Kreditnehmer alle Sondertilgungen voll ausgeschöpft hätte.

Die Banken, die Vorfälligkeitsentschädigungen berechnen, müssen ihre Kunden verständlich und vollständig informieren. Kreditnehmer sollten das Schreiben der Bank genau prüfen. Zu den wichtigen Informationen gehören:

1. Mit welchem Wiederanlagezins die Bank für den vorzeitig zurückgezahlten Kredit gerechnet hat und aus welcher Quelle der Zinssatz stammt.

2. In welcher Höhe die Bank Verwaltungskosten berücksichtigt, die sie beim vorzeitigen Auslaufen des Kredits nicht mehr anfallen.

3. Wie viel Risikokosten, die mit dem Ende des Kredits wegfallen, die Bank bei ihrer Kalkulation zugunsten des Kunden abgezogen hat.

4. In welchem Umfang die Bank Sondertilgungen einkalkuliert hat.

5. Wie hoch die Gebühren sind, die die Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kassiert.

Meist lohnt es sich, die Vorfälligkeitsentschädigung von einem unabhängigen Berater überprüfen zu lassen. Oft kommen diese Gutachter zu einem niedrigeren Wert. Mit der Berechnung des Experten lässt sich die Entschädigung häufig mindern. Honorarberater und Verbraucherzentralen bieten solche Überprüfungen an. Der BGH hält eine Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung für grundsätzlich zulässig (XI ZR 285/03).

Immobilie verkaufen, Restschuld löschen

Immobilie verkaufen

Immobilieneigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen, haben ein Sonderkündigungsrecht. Verkaufen sie vor Ablauf von zehn Jahren, berechnet die Bank dafür eine Entschädigung. Diesen Betrag sollten Verkäufer rechnerisch von ihrem Verkaufserlös abziehen. Nur wenn der Nettopreis für sie noch ausreichend hoch ist, sollten sie verkaufen. Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich vermeiden, wenn der Käufer den Kredit übernimmt. Der wird sich jedoch nur darauf einlassen, wenn die Zinskonditionen im Vergleich zum aktuellen Marktniveau attraktiv sind. Um den Kredit auf den neuen Eigentümer der Immobilie zu überschreiben, verlangt die Bank zwar eine Gebühr. Solche Gebühren sind jedoch deutlicher niedriger als eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Restschuld löschen

Auch wenn der Baukredit restlos abgezahlt ist, lebt die Grundschuld weiter. Sie ist im Grundbuch eingetragen. Um eine Grundschuld zu löschen, müssen sich die Kreditnehmer von der Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Damit belegt der Gläubiger, dass der Kredit vollständig abgezahlt ist. Erst danach lässt sich die Grundschuld mit der Hilfe eines Notars löschen.

Es gibt jedoch gute Gründe die Grundschuld stehen zu lassen, auch wenn der Kredit abbezahlt ist. Wer später beispielsweise sein Haus umbauen oder modernisieren will, kann über die eingetragene Grundschuld einen neuen Kredit aufnehmen. So sparen die Immobilienbesitzer sowohl Zeit für die nötigen Formalien als auch Geld für zusätzliche Kosten. Denn sowohl für das Löschen der Grundschuld, als auch dafür, eine neue zu bestellen, fallen Gebühren beim Notar und dem Grundbuchamt an.  

Wer kann wie viel finanzieren? Vier Beispiele
Paar, 45 Jahre, 1 Kind70.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 150.000 Euro EigenkapitalWie viel können sie ausgeben?Wenden beide rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten auf, sind 317.500 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 2000 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 500 Euro an Wohnnebenkosten (116 qm) = 2500 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 467 500 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 425.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommen sie dafür?In Großstädten oder beliebten Mittelstädten sind 110 bis 130 Quadratmeter große Wohnungen realistisch, allerdings nicht zentral gelegen und bei überschaubarer Auswahl. Kleinere Häuser gibt es in Stadtrandlagen wie Berlin-Köpenick, Köln-Auweiler oder Münster-Hiltrup. In München reicht es für eine Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnung in eher einfacher Lage wie Neuperlach. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Paar, 40 Jahre, kein Kind60.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 100.000 Euro ErspartesWie viel können sie ausgeben?Wenden beide rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten auf, sind 329.000 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 1650 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 430 Euro an Wohnnebenkosten (100 qm) = 2080 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 429.000 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 390.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommen sie dafür?In Großstädten oder begehrten Mittelstädten sind bis zu 100 Quadratmeter große Wohnungen drin, in guten bis mittleren Lagen. Häuser allenfalls in Stadtrandlagen, realistischer ist aber meist eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus. In München würde es für eine Zwei-Zimmer-Wohnung reichen, in Augsburg für ein Reihenhaus. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Single, 35 Jahre,30.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 50.000 Euro EigenkapitalWas kann sie ausgeben?Wenn sie 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einsetzen will, sind 170.000 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 770 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 258 Euro an Wohnnebenkosten (60 qm) = 1028 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 220.000 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 200.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommt sie dafür?Eine 45 bis 60 Quadratmeter große Wohnung in mittlerer bis guter Lage, zum Beispiel in Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Augsburg und Regensburg. In München reicht das Kapital für 25 bis 40 Quadratmeter Fläche. Im Speckgürtel der Großstädte sowie in Städten wie Bremen, Bielefeld oder Leipzig wären mit Glück bis zu 100 Quadratmeter drin. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Paar, 50 Jahre, 2 Kinder80.000 Euro Netto-Jahreseinkommen und 200.000 Euro EigenkapitalWie viel können sie ausgeben?Können beide rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten einsetzen, sind 251.000 Euro Darlehen finanzierbar. Laufende Kosten: 2150 Euro für den Kredit (Zins und Tilgung bis zum 60. Geburtstag), 500 Euro an Wohnnebenkosten (116 qm) = 2650 Euro im Monat. Verfügbares Kapital: Kredit + Eigenkapital = 451 000 Euro. Nach Abzug von zehn Prozent Kaufnebenkosten sind rund 410.000 Euro Kaufpreis tragbar. Was bekommen sie dafür?In guten, citynahen Lagen beliebter Städte 70 bis 90 Quadratmeter große Wohnungen (in München bis 60 Quadratmeter); mehr Platz an eher cityfernen Standorten. Großzügige Häuser nur außerhalb der beliebten Städte in eher ländlichen Gegenden wie dem Nürnberger Land oder in Städten wie Essen, Wuppertal, Osnabrück und Mannheim. Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. Quelle: Illustration: Martin Haake
Wie wir gerechnet haben.Wie viel Immobilie erschwinglich ist, hängt vom Einkommen, den vorhandenen Ersparnissen und den angenommenen Kosten (Nebenkosten beim Kauf, Finanzierungskosten und laufende Kosten des Immobilieneigentums) ab. Wir gehen von einer soliden Finanzierung aus: Bis zum 60. Geburtstag soll die Immobilie schuldenfrei sein. An Kaufnebenkosten setzen wir zehn Prozent an (für Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar und Makler). Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten dürfen rund 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen; Gehaltssteigerungen sind nicht eingeplant und dienen als Puffer. Die laufenden Wohnnebenkosten betragen angenommene 4,30 Euro je Quadratmeter und Monat (2,00 Euro für Strom/Gas, plus 1,50 Euro Instandhaltung und 0,80 Euro Hausrat- und Gebäudeversicherung) Die große Analyse "Wie viel Haus können Sie sich leisten?" Finden sie hier. . Quelle: Illustration: Martin Haake

In einigen Fällen ist es dennoch sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen. Dies gilt beispielsweise, wenn es für eine Immobilie mehrere Eigentümer gibt. Wenn einer davon Schulden macht, müssen alle dafür haften. In einem solchen Fall vermeidet ein sauberes Grundbuch späteren Streit. Gleiches gilt, wenn ältere Immobilieneigentümer absehbar keinen neuen Kredit aufnehmen wollen. Für die Erben hat das den Vorteil, dass sie später nicht nach Unterlagen über die Grundschuld suchen müssen.

Rund 90 Prozent der Grundschulden aus einem Immobilienkredit sind nur im Grundbuch eingetragen. Die übrigen zehn Prozent sind zusätzlich in einem separaten Dokument verbrieft. Um diese Belastungen zu löschen, benötigen Kreditnehmer neben der Löschungsbewilligung der Bank auch den Grundschuldbrief. Mitunter schickt das Kreditinstitut den Grundschuldbrief nach Abzahlung der letzten Kreditrate dem Immobilieneigentümer unaufgefordert zu. „Geht solch ein Dokument im Privathaushalt verloren, dauert es rund acht Monate, um es zu ersetzen“, sagt Michael Volmer, Notar aus Starnberg. In solchen Fällen sei es besser, die Grundschuld vorsorglich zu löschen.  

Viele Immobilienbesitzer befürchten, dass eine ungelöschte Grundschuld ein Einfallstor für Gläubiger sei. Die könnten dann eine Zwangsvollstreckung durchführen. Besonders groß war diese Angst als vor rund 15 Jahren Banken Kredite an US-Investoren verkauften. Um die Rechte der Schuldner bei einem Kreditverkauf zu stärken, änderte die Bundesregierung 2008 die Gesetze. Dass Immobilieneigentümer für einen bereits abgezahlten Kredit erneut zahlen müssen, ist derzeit unwahrscheinlich. Gegen Versuche von Gläubigern sich über eine Grundschuld zu bereichern, können sich Schuldner mit einer Vollstreckungsgegenklage wehren. Solange der Kreditnehmer beweisen kann, dass die Schuld abgezahlt ist, hat der Kläger keine Chance.

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