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Abzahlen oder kündigen? Wie Hauskäufer ihren Baukredit sorgenfrei loswerden

Ein Haus, daneben drei Geldstapel aus Münzen, der ganz links ist am höchsten, der ganz rechts am niedrigsten Quelle: Fotolia

Wenn ein Baukredit ausläuft, lässt sich viel Geld sparen und Ärger vermeiden. Worauf Kreditnehmer bei Sondertilgungen, Immobilienverkauf und dem Löschen der Grundschuld achten sollten.

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Schneller entschulden

Je schneller Bauherren schuldenfrei aus einem Kredit aussteigen, desto weniger Zinslast müssen sie über die gesamte Laufzeit tragen. Normalerweise legen sie beim Abschluss eines Darlehensvertrags die Tilgungsrate als Prozentsatz der Darlehenssumme fest. Darüber hinaus können Kreditnehmer sich über Sondertilgungen entschulden.

Kurz vor Ende der Laufzeit eines Darlehens reicht oft die zulässige jährliche Sondertilgung um die Restschuld schneller als geplant abzutragen. Schuldner sollten in ihren Kreditvertrag schauen, bis zu welchem Prozentsatz die Bank keinen Zinszuschlag bei einer Sondertilgung erhebt. In der Regel liegt die Schwelle bei fünf Prozent.

Es gibt allerdings auch Kreditverträge, die für Sondertilgungen statt eines jährlichen Limits einen Wert für die gesamte Laufzeit festlegen, beispielsweise 25 Prozent der Darlehenssumme. Mit einem Blick ins Kleingedruckte können Kreditnehmer abschätzen, wie viel sie über die regulären Raten hinaus tilgen können. 

Kredit vorzeitig kündigen

Ein Kreditvertrag lässt sich nach Ablauf von zehn Jahren kündigen, ohne dass die Bank eine Entschädigung für entgangene Zinsen verlangen darf. Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Tag, an dem die Bank die volle Kreditsumme ausgezahlt hat. Diese Frist gilt auch dann, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Innerhalb von sechs Monaten lassen sich Baukredite kündigen.  

Wer eine Immobilie finanziert und vor Ablauf von zehn Jahren aus dem Kredit aussteigen will, muss die Bank für entgangene Zinsen entschädigen. Die Banken berechnen dazu eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Kalkulation sollen sie die Renditen von Pfandbriefen als alternative Kapitalanlage heranziehen. Genauere gesetzliche Vorgaben wie die Entschädigungen zu berechnen sind, gibt es jedoch nicht. Allerdings hat der Bundesgerichtshof einige Grundregeln festgelegt. So urteilte der BGH 2016, dass Banken bei der Berechnung Sondertilgungen zugunsten des Kreditnehmers berücksichtigen müssen (XI ZR 388/14). Demnach muss die Bank so rechnen, als wenn der Kreditnehmer alle Sondertilgungen voll ausgeschöpft hätte.

Die Banken, die Vorfälligkeitsentschädigungen berechnen, müssen ihre Kunden verständlich und vollständig informieren. Kreditnehmer sollten das Schreiben der Bank genau prüfen. Zu den wichtigen Informationen gehören:

1. Mit welchem Wiederanlagezins die Bank für den vorzeitig zurückgezahlten Kredit gerechnet hat und aus welcher Quelle der Zinssatz stammt.

2. In welcher Höhe die Bank Verwaltungskosten berücksichtigt, die sie beim vorzeitigen Auslaufen des Kredits nicht mehr anfallen.

3. Wie viel Risikokosten, die mit dem Ende des Kredits wegfallen, die Bank bei ihrer Kalkulation zugunsten des Kunden abgezogen hat.

4. In welchem Umfang die Bank Sondertilgungen einkalkuliert hat.

5. Wie hoch die Gebühren sind, die die Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kassiert.

Meist lohnt es sich, die Vorfälligkeitsentschädigung von einem unabhängigen Berater überprüfen zu lassen. Oft kommen diese Gutachter zu einem niedrigeren Wert. Mit der Berechnung des Experten lässt sich die Entschädigung häufig mindern. Honorarberater und Verbraucherzentralen bieten solche Überprüfungen an. Der BGH hält eine Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung für grundsätzlich zulässig (XI ZR 285/03).

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