In München und Frankfurt am Main sind Wohnimmobilien weltweit am stärksten überbewertet – zu diesem Schluss kommt die Studie Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS, die einmal jährlich erscheint. Die Macher der Studie haben die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien in 25 Großstädten untersucht. München war schon im vergangenen Jahr Spitzenreiter, Frankfurt hat innerhalb eines Jahres Amsterdam, Hong Kong und Toronto überholt. Das akute Risiko einer Immobilienblase besteht laut der Studie neben Frankfurt und München auch in Amsterdam, Paris, Zürich, Toronto und Hong Kong.
Warnung an potenzielle Investoren
„Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt“, sagt Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg im letzten Jahr habe diese Gefahr nochmal erhöht. In Frankfurt sind die Wohnungspreise allein im vergangenen Jahr um rund acht Prozent gestiegen. Daher warnt Kunkel: „Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen.“
Und der Autor der Studie, Matthias Holzhey, ergänzt: „Die Städte mit dem Risiko einer Immobilienblase verkraften die Coronakrise offenbar relativ gut. Die lokale Wirtschaft in München, Toronto und Hongkong wird sich vermutlich rasch erholen. Aber selbst wenn es nicht zu einer breiten Marktkorrektur kommt, dürfte das Potenzial für weitere Kapitalgewinne ausgeschöpft sein.“ Vor allem vermietete Eigentumswohnungen seien in vielen Städten unattraktiv, da die Preise im Verhältnis zur Miete sehr hoch sind.
In europäischen Großstädten sind vor allem die Preise für Eigenheime sehr stark gestiegen, sie weisen weltweit die höchsten Bewertungen auf. In München und Frankfurt haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Grund für die Zunahme der Immobilienpreise seien die niedrigen Finanzierungskosten, die nicht im Einklang mit der Stärke der lokalen Volkswirtschaften stehen.
Warum sind Immobilien in Frankfurt und München so teuer?
Bei der Bewertung des Münchner Wohnungsmarktes spielen vor allem die starke lokale Wirtschaft, das stetige Bevölkerungswachstum und attraktive Finanzierungsbedingungen für Wohnimmobilien eine Rolle. Gleichzeitig wurde wie in fast allen deutschen Großstädten zu wenig neuer Wohnraum geschaffen. Eine 60 Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums müsste demnach 39 Jahre vermietet werden, bevor die Vermieter den aktuellen Kaufpreis erreicht hat – mehr als in jeder anderen Metropole der Welt. Einen durchschnittlichen Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor würde eine solche Wohnung fast zehn Jahresgehälter kosten.
In Frankfurt spielt vor allem das Bevölkerungswachstum durch Migration und einen Geburtenüberschuss eine Rolle. Als Finanzzentrum profitiert Frankfurt seit Jahren von einem soliden Wirtschaftswachstum. In der Folge haben sich auch die Mieten erhöht: Seit 2010 um fast 40 Prozent. Außerdem sind Projektentwickler in Frankfurt zunehmend stärker im höherpreisigen Segment aktiv, wodurch Immobilienpreise weiter steigen. „Das macht die Stadt für ihre Bürger zunehmend unbezahlbar“, heißt es in der Studie.
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Trotz Corona: Wohnungsmärkte weiter stabil
Die Wohnungsmärkte sind im ersten Halbjahr 2020 weitestgehend stabil geblieben. Laut der Studie haben Kredite für Unternehmen und die Kurzarbeit die Folgen der Krise etwas abgeschwächt. Außerdem haben Eigenheimbesitzer seit der Pandemie in vielen Städten staatliche Unterstützung erhalten – zum Beispiel in Form von Steuersenkungen oder der Erhöhung von Eigenheimsubventionen. Das muss aber nicht so bleiben: Denn Wohnungspreise bilden einen konjunkturellen Abschwung erst mit zeitlicher Verzögerung ab. „Die aktuellen Immobilienpreise reflektieren noch nicht die langfristigen Folgen der Coronapandemie“, so Kunkel.
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