Durch die heute deutlich niedrigeren Zinsen könnte ich bis zur vollständigen Rückzahlung Zehntausende Euro sparen. Das Verbraucherportal Verivox hat ein Beispiel berechnet. Wer Anfang 2008 einen Baukredit über 200.000 Euro aufgenommen hat, bekam bei 20 Jahren Zinsbindung einen Zinssatz von 4,88 Prozent. Zahlte er 1000 Euro monatlich, sind nach zehn Jahren noch Restschulden von rund 166.000 Euro übrig. Für eine Anschlussfinanzierung würde der Kreditnehmer heute beim günstigsten Anbieter nur noch 1,4 Prozent Zinsen zahlen. Bis zur Abbezahlung des Kredits könnte er durch die Umschuldung rund 50.000 Euro an Zinsen sparen. Viel Geld, das der Immobilieneigentümer besser in die Kredittilgung stecken kann. Auch ich möchte so viel Geld nicht liegen lassen.
Wie groß der Hebel bei einer günstigen Anschlussfinanzierung im Vergleich zu den Kreditkonditionen von 2010 ist, kann ich bei meinen Modellrechnungen auch an der Restschuld ablesen. Ausgehend davon, dass ich die jährliche Summe der Kreditraten damals wie heute auf fünf Prozent der Darlehenssumme beschränke, zeigt sich der große Hebel einer höheren Tilgungsrate. Wer etwa 2010 mit vier Prozent Effektivzins und einem Prozent Tilgung 200.000 Euro über 15 Jahre finanziert hat, muss spätestens 2025 eine Restschuld von knapp 159.000 Euro in einen neuen Kredit überführen. Bei einem heute üblichen Zinssatz von zwei Prozent und drei Prozent Tilgung zum Finanzierungsbeginn sinkt die Restschuld nach 15 Jahren bereits auf gut 95.000 Euro. Die also zusätzlich getilgten 66.000 Euro verkürzen nicht nur die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung, sondern erleichtern auch deutlich die Anschlussfinanzierung. Es empfiehlt sich also bei einer Anschlussfinanzierung, die Monatsrate nicht zu senken und die niedrigen Zinsen für eine höhere Tilgung einzusetzen.
Womöglich bietet sich auch gleich ein Volltilger-Darlehen an, dass bis zum Ende der Kreditlaufzeit vollständig zurückgezahlt ist. Viele Banken belohnen die Planungssicherheit mit einem zusätzlichen Zinsrabatt von ein oder zwei Zehntel-Prozentpunkten.
Timing mit Forward-Darlehen – je früher, desto teurer
Selbst wenn ich mir schon heute – also nicht ganz zwei Jahre von Ablauf der ersten zehn Jahre – die aktuell günstigen Kreditkonditionen für eine Anschlussfinanzierung Mitte 2021 mit einem Forward-Darlehen sichern will und dafür einen Zinsaufschlag hinnehmen muss, würde sich das im Vergleich zum alten Darlehen bezahlt machen. Ein Konditionenvergleich über den Vergleichsrechner der WirtschaftsWoche weist für den günstigsten Anbieten einen nur um 0,18 Prozentpunkte höheren Zinssatz für das Forward-Darlehen aus. Bei teureren Anbietern steigt dieser auf bis zu 0,45 Prozentpunkte. Dafür gibt es aber einen günstigen Kredit zwei Jahre im Voraus.
Aber ich werde noch etwas warten. Zumindest für die nächsten sechs Monate sieht es nicht nach Zinserhöhungen aus. So kann ich in Ruhe die Unterlagen für die Immobilienbewertung sammeln und weitere Modernisierungen planen. Und je kürzer ein Forward-Darlehen bis zur Auszahlung braucht, umso günstiger wird es – und umso höher kann der Wert unseres Häuschens klettern. Ich werde das im Blick behalten.
