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Antworten auf Leserfragen „Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?“

Quelle: imago images

In der aktuellen Titelgeschichte beschreiben wir die Torschlusspanik auf dem Immobilienmarkt und sagen, worauf Käufer achten sollten. Einige Leser haben dazu Fragen auf Instagram gestellt – die wir hier beantworten.

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Die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen steigen immer weiter. Im seit 2009 laufenden Immobilienboom haben sich Wohnraumsuchende und Kapitalanleger daran schon gewöhnt. Auch die Coronapandemie hat den Trend nicht gebrochen.

Und doch fühlen sich viele Interessenten jetzt besonders unter Druck gesetzt: Nicht nur, dass Verkäufer mittlerweile selbst bei sanierungsbedürftigen Objekten hohe Preise aufrufen. Nun geben auch die Kreditkosten – die bislang Jahr für Jahr die steigenden Preise etwas abmilderten – nicht mehr weiter nach.

Jetzt oder nie! Dieses Gefühl prägt den Immobilienmarkt mittlerweile. Umso größer ist das Risiko, Fehler zu machen: Zu teuer zu kaufen, einen erdrückenden Kredit aufzunehmen oder Mängel an Haus oder Wohnung nicht zu erkennen.

In unserer Story auf dem Instagram-Kanal der WirtschaftsWoche haben wir Leserinnen und Lesern die Gelegenheit gegeben, ihre Fragen zum Immobilienkauf zu stellen. Eine Auswahl davon haben wir mit Videos beantwortet – und geben hier einen Einblick.

Was passiert auf dem Markt, wenn die „Blase“ platzt: Wird der Immobilienkauf einfacher? Oder ist die Nachfrage selbst dann noch zu hoch?

Sollte auf dem Immobilienmarkt die von Ihnen angesprochene „Blase“ platzen, dann wäre die Nachfrage schon vorher eingebrochen. Solange das Angebot knapp und die Nachfrage hoch ist, werden die Preise nicht deutlich sinken. Also ist die Nachfrage schon definitionsgemäß gesunken, bevor die Blase platzt. 

Tatsächlich hat sich auf der Angebotsseite auch schon etwas getan: So werden seit einigen Jahren mehr Wohnungen gebaut, wenn auch noch nicht genug. Außerdem haben Abwanderungsbewegungen ins Umland der Städte und weniger Zuzug dazu geführt, dass die Bevölkerungszahlen in einigen Großstädten nicht mehr weiter zulegen. Berlin und Frankfurt haben im vergangenen Jahr unter dem Strich keine neuen Einwohner dazugewonnen, Stuttgart und Düsseldorf zählen nun sogar weniger Bewohner als noch 2019. Während das Angebot also durchaus wächst, lässt der Druck bei der Nachfrage etwas nach.

Im von Ihnen angesprochenen Szenario würde der Kauf also sicherlich einfacher, zumindest bei ausreichend eigenen Rücklagen. Denn Banken dürften bei Finanzierungen in einem solchen Crashumfeld vorsichtig agieren und genau auf die Bonität der Käufer achten, wenn sie einen Kredit vergeben. 

Warum wird nicht mehr Bauland geschaffen? Das könnte das Problem am Immobilienmarkt doch lösen.

Ja, knappes Bauland ist einer der Preistreiber am Immobilienmarkt. Zuletzt erreichten Baulandpreise neue Rekordwerte. Mehr Bauland wirkt also wie eine simple, aber wirkungsvolle Strategie gegen den Immobilienboom. 

Doch neues Bauland zu schaffen, ist politisch oft schwierig. Seit wenigen Monaten gibt es hierfür ein extra Gesetz, das Baulandmobilisierungsgesetz.

Schnelle Besserung wird allerdings auch dieses Gesetz nicht bringen. Ein Beispiel: Manche Städte wollen Wohnraum auf Kleingartenanlagen schaffen. Das führt natürlich zu heftigen Protesten bei den betroffenen Kleingärtnern.

Wo lohnt der Immobilienkauf überhaupt noch?

Selbstnutzer haben meist keine Wahl und sind an einen Standort gebunden, meist der Arbeitsort. Als Ausweichmöglichkeit steht dann allenfalls das Umland zur Verfügung, was sich aber auch nur an den richtigen Standorten rechnet.

Kapitalanleger sind in dieser Hinsicht flexibler: Sie sollten eher an Standorten kaufen, wo sie noch akzeptable Mietrenditen erzielen können. Hier kämen Städte wie Leipzig oder Braunschweig infrage, die auch im stadtweiten Durchschnitt noch Mietrenditen deutlich über drei Prozent aufweisen.

Neben Preisen und Mieten sollten aber auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen passen. Nur wenn Städte sich gut entwickeln, zieht das neue Einwohner an und senkt zum Beispiel das Risiko von Leerstand. 

In den Top-Städten sind allenfalls noch Randlagen, mit Wertsteigerungspotenzial, eine Option - allerdings auch nicht risikolos. Eine Analyse der Wohnungsmärkte in den 50 größten deutschen Städten liefert der Immobilienatlas der WirtschaftsWoche.

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Uns wurde zu einem Kreditvermittler geraten. Ist das sinnvoll und vor allem seriös?

Kreditvermittler können helfen, wenn sie einen möglichst breiten Marktüberblick haben. Im schlechtesten Fall würde ein Bankberater nämlich nur die Kreditkonditionen der eigenen Bank anbieten. Sind die günstig oder teuer? Das bleibt dann unklar.

Kreditvermittler hingegen können viele Angebote vergleichen. Ob sie auch gut und unabhängig beraten, ist weniger sicher. Klar sollte sein: Vermittler verdienen meist nur, wenn sie einen Kredit vermitteln und ihre Provision fließt. Ein auf Honorarbasis arbeitender Finanzierungsberater ist unabhängiger und kann auch mal von einem zu teuren Kauf abraten. Insofern ist das Honorar für einen solchen Berater meist gut investiert. Die Zulassung zum Beispiel als Honorar-Immobiliendarlehensberater deutet auf eine solche Beratung hin.

Mehr zum Thema: Billige Kredite und Torschlusspanik bei Käufern lassen die Immobilienpreise überall explodieren. Immer mehr Experten warnen vor einem Kollaps am Markt. Käufer ringen weltweit um die letzten Häuser.

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