Auch wenn die Kreditzinsen derzeit tiefer stehen als je zuvor, sollten Kaufwillige sich keinem Zeitdruck beugen. Beruhigen kann sie vielleicht der monatliche Zinskommentar des Kreditvermittlers Dr. Klein. Jeden Monat gibt der eine Zinsprognose ab, seit Mitte 2010 fast immer gleich: „kurzfristig seitwärts, langfristig steigend“. Und die Zinsen? Sie fielen weiter, für zehnjährige Immobilienkredite seit Mitte 2010 von rund 3,5 auf aktuell etwa 2,5 Prozent pro Jahr.
Schon bei der Auswahl von Haus oder Wohnung müssen Interessenten darauf achten, wie viel sie ausgeben können. „Die Niedrigzinsen verleiten auch Familien dazu, eine Baufinanzierung zu schultern, die damit überfordert sind“, warnt Gerhard Kleinbauer, Vorsitzender des Verbands der Baufinanzberater. Am Anfang jeder Finanzierung sollte daher eine umfassende Analyse von Vermögen, Schulden, laufenden Einnahmen und Ausgaben stehen.
Kreditvermittler schlagen Allrounder bei der Baufinanzierung
Noten-/Punktevergabe: sehr gut: über 85 Prozent der Punkte in der jeweiligen Kategorie, gut: über 72 Prozent, befriedigend: über 61 Prozent, ausreichend: über 52 Prozent, mangelhaft: über 44 Prozent, ungenügend: weniger als 44 Prozent; Punkte (Gesamt: maximal 100 Punkte, Beratung: 45 Punkte, Konditionen: 40 Punkte, Service: 15 Punkte), Bonuspunkte möglich
Beratung: bewertet wurden u. a. Ermittlung von Vermögen und Schulden, Anzahl der durchgerechneten Finanzierungen und Kompetenz des Beraters
Konditionen: bewertet wurden u. a. Konditionen für zwei Finanzierungen (eine Eigentumswohnung in Hamburg, eine Doppelhaushälfte in Berlin), Erhebungszeitraum: Oktober/November;
Service: bewertet wurden u. a. Erreichbarkeit und Service der Berater am Telefon und im Internet
Quelle: Deutsches Kundeninstitut; Stand: 03.12.2012
Beratung: sehr gut, 42,4 Punkte
Konditionen: gut, 33,5 Punkte
Service: sehr gut, 13,9 Punkte
Beratung: sehr gut, 45,5 Punkte
Konditionen: gut, 32,7 Punkte
Service: gut, 11,4 Punkte
Beratung: sehr gut, 39,3 Punkte
Konditionen: gut, 33,2 Punkte
Service: sehr gut, 15,6 Punkte
Beratung: gut, 37,4 Punkte
Konditionen: sehr gut, 35,2 Punkte
Service: sehr gut, 15,4 Punkte
Beratung: sehr gut, 43,5 Punkte
Konditionen: gut, 33,9 Punkte
Service: ausreichend, 8,7 Punkte
Beratung: sehr gut, 38,6 Punkte
Konditionen: gut, 32,6 Punkte
Service: gut, 10,9 Punkte
Beratung: gut, 32,9 Punkte
Konditionen: gut, 30,9 Punkte
Service: sehr gut, 14,8 Punkte
Beratung: befriedigend, 31,0 Punkte
Konditionen: sehr gut, 36,9 Punkte
Service: befriedigend, 10,0 Punkte
Beratung: gut, 37,8 Punkte
Konditionen: gut, 31,9 Punkte
Service: ausreichend, 8,1 Punkte
Beratung: gut, 34,0 Punkte
Konditionen: befriedigend, 26,6 Punkte
Service: befriedigend, 10,5 Punkte
Beratung: ausreichend, 25,8 Punkte
Konditionen: gut, 29,0 Punkte
Service: sehr gut,14,9 Punkte
Beratung: ausreichend, 27,3 Punkte
Konditionen: befriedigend, 27,0 Punkte
Service: gut, 12,7 Punkte
Beratung: befriedigend, 30,8 Punkte
Konditionen: befriedigend, 26,6 Punkte
Service: ausreichend, 8,6 Punkte
Beratung: ausreichend, 24,3 Punkte
Konditionen: gut, 30,08 Punkte
Service: ausreichend, 9,0 Punkte
Beratung: ausreichend, 25,8 Punkte
Konditionen: ausreichend, 23,9 Punkte
Service: gut, 10,9 Punkte
Beratung: ausreichend, 27,4 Punkte
Konditionen: ausreichend, 22,1 Punkte
Service: befriedigend, 9,8 Punkte
Beratung: mangelhaft, 21,1 Punkte
Konditionen: mangelhaft, 19,3 Punkte
Service: gut, 11,3 Punkte
Beratung: ungenügend, 17,8 Punkte
Konditionen: mangelhaft, 19,1 Punkte
Service: ausreichend, 8,3 Punkte
Beratung: befriedigend, 28,8 Punkte
Konditionen: sehr gut, 24,8 Punkte
Service: ausreichend, 9,0 Punkte
Dieser Anbieter hat nur für eines von zwei Kundenprofilen Kredite angeboten, die Bewertung bezieht sich nur auf dieses Angebot.
Beratung: ausreichend, 27,5 Punkte
Konditionen: ausreichend, 14,7 Punkte
Service: gut, 11,5 Punkte
Dieser Anbieter hat nur für eines von zwei Kundenprofilen Kredite angeboten, die Bewertung bezieht sich nur auf dieses Angebot.
Beratung: gut, 35,3 Punkte
Konditionen: gut, 19,0 Punkte
Service: befriedigend, 10,3 Punkte
Dieser Anbieter hat nur für eines von zwei Kundenprofilen Kredite angeboten, die Bewertung bezieht sich nur auf dieses Angebot.
Diese Anbieter haben auf Anfragen nicht geantwortet und wurden nicht bewertet:
Allianz, DAB Bank, Hausundgeld.de, Interhyp, Netbank, 1822direkt
Die getestete Beraterin der BBBank macht das vorbildlich. Schon vor meinem Beratungstermin hat sie mir eine Übersicht geschickt, in der ich Bankguthaben, Vermögen, Schulden, aber auch laufende Posten wie Miete, Versicherungsbeiträge, Telefon- und Internetkosten eintragen muss. Nur so kann sie sehen, ob ich den Kredit auch wirklich stemmen kann. Ihr Kollege in einer Düsseldorfer Postbank-Filiale sieht das sehr viel lockerer: Außer dem Bruttoeinkommen will er nichts wissen. Das Vertrauen ehrt mich, könnte mich aber teuer zu stehen kommen. Im Ranking gibt es für solche Fahrlässigkeit Abzüge.
Die Berater der BBBank punkteten nicht nur in Düsseldorf, sondern bundesweit. Dank ebenfalls günstiger Konditionen und gutem Service landete die Bank unter den überregionalen Filialbanken im Test vorn.
Wichtigster Gradmesser Nettokaltmiete
Wichtigster Gradmesser für die maximale monatliche Kreditbelastung ist die bisher gezahlte Nettokaltmiete. Mehr sollten Immobilienkäufer für Zins und Tilgung nur zahlen, wenn sie noch großen finanziellen Spielraum haben. Denn anders als Mieter zahlen Immobilieneigentümer zusätzlich nicht nur für Heizung, Strom, Wasser und Müll, sondern auch noch für die Instandhaltung ihrer Immobilie. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten sie jedes Jahr etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises als Rücklage ansparen. In größeren Wohnungsanlagen mit gemeinschaftlich genutzten Flächen müssen Eigentümer außerdem meist noch ein Hausgeld als Vorschuss auf Instandhaltungskosten zahlen.
Immobilienkäufer sollten ihren Kredit nicht zu knapp wählen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Notarkosten (etwa 1,5 Prozent) und Grunderwerbsteuer an (zwischen 3,5 und 5 Prozent). Hinzu kommen oft noch drei bis sechs Prozent Maklercourtage. Käufer einer selbstbewohnten Immobilie müssen noch die Umzugskosten und zu Beginn der Finanzierung die Doppelbelastung aus Miete und Kredit einplanen – falls der nahtlose Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim nicht klappt.
Im Test sprachen nur wenige Berater solche Risiken an. Unter den Kreditvermittlern bildete der Online-Finanzierer MKIB aus Berlin, der Testsieger in dieser Kategorie, die Ausnahme und sammelte dafür Punkte.
Nicht zu eng stricken
Teuer wird es auch, wenn der Immobilienkauf sich verzögert. Dann können Banken Bereitstellungszinsen dafür verlangen, dass der Kredit noch nicht ausgezahlt worden ist. Die meisten Finanzierer halten drei Monate still, für eine längere Verzögerung verlangen sie häufig drei Prozent pro Jahr. Wer seine Finanzierung zu eng gestrickt hat rutscht in solchen Fällen in eine teure Nachfinanzierung.
Generell sind Immobilienkredite deutlich günstiger als andere Kredite, weil die Bank im Notfall immer noch Zugriff auf die Immobilie hat. Trotzdem lassen sich nur wenige Banken darauf ein, ein Haus bis unters Dach zu beleihen.
In der Regel ziehen sie als erstes bis zu 35 Prozent Sicherheitsabschlag vom Kaufpreis ab. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vor allem vom Standort ab. Wer in Hochwassergebieten oder Regionen mit fallenden Immobilienpreisen kauft, muss sich auf hohe Abschläge einstellen. Übrig bleibt der Beleihungswert, der darüber entscheidet, wie viel Kredit die Bank für die Immobilie einräumt.
