Der eine Satz reicht schon, um selbst überzeugte Mieter schwach werden zu lassen: „Sie müssen für den Wohnungskauf nicht mehr als ihre bisherige Miete zahlen, den niedrigen Zinsen sei Dank.“ Die Beraterin in der Düsseldorfer Filiale der BBBank, Ende 30 und im schwarzen Kostüm, blickt von ihren Formularen auf und lächelt. Sie weiß, was Wohnungskäufer hören wollen.
Was sie nicht weiß: Ich bin nur Testkunde – die Drei-Zimmer-Maisonettewohnung von 86 Quadratmeter für 130.000 Euro in Düsseldorf-Flingern, von der ich ihr berichte, will ich nicht wirklich kaufen. Doch überrascht bin ich schon, dass sie sich so leicht finanzieren ließe. Lasse ich mir den Zins für zehn Jahre festschreiben und tilge den Gesamtkredit in 15 Jahren, müsste ich für 90.000 Euro bei der BBBank nur 2,4 Prozent zahlen. Das wären rund 600 Euro pro Monat. So viel muss ein Single in Düsseldorf an Miete einplanen. Vor etwa zehn Jahren hätte ich für den gleichen Kredit noch sechs Prozent und damit 150 Euro mehr im Monat abstottern müssen.
So verführerisch die niedrigen Zinsen auch sein mögen: Gerade jetzt kommt es darauf an, sich bei der Immobilienfinanzierung gut beraten zu lassen. Sonst ist die Gefahr groß, dass sich Haus- oder Wohnungskäufer übernehmen. Spätestens, wenn der erste Kredit ausläuft und ein Folgekredit zu deutlich höheren Zinsen nötig wäre, käme das böse Erwachen.
Eine kleine Bank - schlüssige Konzepte
Längst nicht alle Kundenbetreuer legten so schlüssige Konzepte vor wie die Beraterin der kleinen BBBank. In einer groß angelegten Studie hat das auf Marktforschung spezialisierte Deutsche Kundeninstitut (DKI) Beratung, Konditionen und Service von 84 Baufinanzierern getestet. In Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf haben verdeckt arbeitende Testkunden sich in über 80 Kundengesprächen bei überregionalen Banken beraten lassen. Von den regionalen Kreditinstituten (Sparkassen, Volksbanken und andere) in zehn Großstädten hat sich das DKI für zwei Modellkunden Finanzierungsvorschläge liefern lassen.
Ihre Beratungsqualität wurde über eine Online-Umfrage unter Kunden ermittelt. Den überregionalen Kreditvermittlern schließlich wurden von fiktiven Testkunden Finanzierungsanfragen für eine Altbauwohnung in Hamburg-Eimsbüttel und eine Doppelhaushälfte in Berlin-Reinickendorf geschickt. Außerdem hat das DKI über verdeckte Telefon- und Emailanfragen den Service der 84 Immobilienfinanzierer getestet.
Günstiger Kredit - und günstige Immobilie?
Einen günstigen Kredit können Immobilienkäufer derzeit finden, eine günstige Immobilie müssen sie deutlich länger suchen. In den Großstädten sind die Preise für Neubauten laut Bundesbank 2011 um neun Prozent gestiegen, die für wiederverkaufte Immobilien um sieben Prozent.
Interessenten sollten sich aber keinesfalls überstürzt – aus Angst vor steigenden Zinsen oder drohender Inflation – eine überteuerte Immobilie kaufen. Denn hohe Preise können den Zinsvorteil des Kredits schnell zunichtemachen. Zahlt ein Käufer 15 Prozent mehr für seine Immobilie, braucht er bei einem über 20 Jahre getilgten Kredit schon allein einen Zinsrückgang von fünf auf etwa drei Prozent, um insgesamt nicht mehr für die Finanzierung zu zahlen.
Nicht zu viel aufpacken
Auch wenn die Kreditzinsen derzeit tiefer stehen als je zuvor, sollten Kaufwillige sich keinem Zeitdruck beugen. Beruhigen kann sie vielleicht der monatliche Zinskommentar des Kreditvermittlers Dr. Klein. Jeden Monat gibt der eine Zinsprognose ab, seit Mitte 2010 fast immer gleich: „kurzfristig seitwärts, langfristig steigend“. Und die Zinsen? Sie fielen weiter, für zehnjährige Immobilienkredite seit Mitte 2010 von rund 3,5 auf aktuell etwa 2,5 Prozent pro Jahr.
Schon bei der Auswahl von Haus oder Wohnung müssen Interessenten darauf achten, wie viel sie ausgeben können. „Die Niedrigzinsen verleiten auch Familien dazu, eine Baufinanzierung zu schultern, die damit überfordert sind“, warnt Gerhard Kleinbauer, Vorsitzender des Verbands der Baufinanzberater. Am Anfang jeder Finanzierung sollte daher eine umfassende Analyse von Vermögen, Schulden, laufenden Einnahmen und Ausgaben stehen.
Kreditvermittler schlagen Allrounder bei der Baufinanzierung
Noten-/Punktevergabe: sehr gut: über 85 Prozent der Punkte in der jeweiligen Kategorie, gut: über 72 Prozent, befriedigend: über 61 Prozent, ausreichend: über 52 Prozent, mangelhaft: über 44 Prozent, ungenügend: weniger als 44 Prozent; Punkte (Gesamt: maximal 100 Punkte, Beratung: 45 Punkte, Konditionen: 40 Punkte, Service: 15 Punkte), Bonuspunkte möglich
Beratung: bewertet wurden u. a. Ermittlung von Vermögen und Schulden, Anzahl der durchgerechneten Finanzierungen und Kompetenz des Beraters
Konditionen: bewertet wurden u. a. Konditionen für zwei Finanzierungen (eine Eigentumswohnung in Hamburg, eine Doppelhaushälfte in Berlin), Erhebungszeitraum: Oktober/November;
Service: bewertet wurden u. a. Erreichbarkeit und Service der Berater am Telefon und im Internet
Quelle: Deutsches Kundeninstitut; Stand: 03.12.2012
Beratung: sehr gut, 42,4 Punkte
Konditionen: gut, 33,5 Punkte
Service: sehr gut, 13,9 Punkte
Beratung: sehr gut, 45,5 Punkte
Konditionen: gut, 32,7 Punkte
Service: gut, 11,4 Punkte
Beratung: sehr gut, 39,3 Punkte
Konditionen: gut, 33,2 Punkte
Service: sehr gut, 15,6 Punkte
Beratung: gut, 37,4 Punkte
Konditionen: sehr gut, 35,2 Punkte
Service: sehr gut, 15,4 Punkte
Beratung: sehr gut, 43,5 Punkte
Konditionen: gut, 33,9 Punkte
Service: ausreichend, 8,7 Punkte
Beratung: sehr gut, 38,6 Punkte
Konditionen: gut, 32,6 Punkte
Service: gut, 10,9 Punkte
Beratung: gut, 32,9 Punkte
Konditionen: gut, 30,9 Punkte
Service: sehr gut, 14,8 Punkte
Beratung: befriedigend, 31,0 Punkte
Konditionen: sehr gut, 36,9 Punkte
Service: befriedigend, 10,0 Punkte
Beratung: gut, 37,8 Punkte
Konditionen: gut, 31,9 Punkte
Service: ausreichend, 8,1 Punkte
Beratung: gut, 34,0 Punkte
Konditionen: befriedigend, 26,6 Punkte
Service: befriedigend, 10,5 Punkte
Beratung: ausreichend, 25,8 Punkte
Konditionen: gut, 29,0 Punkte
Service: sehr gut,14,9 Punkte
Beratung: ausreichend, 27,3 Punkte
Konditionen: befriedigend, 27,0 Punkte
Service: gut, 12,7 Punkte
Beratung: befriedigend, 30,8 Punkte
Konditionen: befriedigend, 26,6 Punkte
Service: ausreichend, 8,6 Punkte
Beratung: ausreichend, 24,3 Punkte
Konditionen: gut, 30,08 Punkte
Service: ausreichend, 9,0 Punkte
Beratung: ausreichend, 25,8 Punkte
Konditionen: ausreichend, 23,9 Punkte
Service: gut, 10,9 Punkte
Beratung: ausreichend, 27,4 Punkte
Konditionen: ausreichend, 22,1 Punkte
Service: befriedigend, 9,8 Punkte
Beratung: mangelhaft, 21,1 Punkte
Konditionen: mangelhaft, 19,3 Punkte
Service: gut, 11,3 Punkte
Beratung: ungenügend, 17,8 Punkte
Konditionen: mangelhaft, 19,1 Punkte
Service: ausreichend, 8,3 Punkte
Beratung: befriedigend, 28,8 Punkte
Konditionen: sehr gut, 24,8 Punkte
Service: ausreichend, 9,0 Punkte
Dieser Anbieter hat nur für eines von zwei Kundenprofilen Kredite angeboten, die Bewertung bezieht sich nur auf dieses Angebot.
Beratung: ausreichend, 27,5 Punkte
Konditionen: ausreichend, 14,7 Punkte
Service: gut, 11,5 Punkte
Dieser Anbieter hat nur für eines von zwei Kundenprofilen Kredite angeboten, die Bewertung bezieht sich nur auf dieses Angebot.
Beratung: gut, 35,3 Punkte
Konditionen: gut, 19,0 Punkte
Service: befriedigend, 10,3 Punkte
Dieser Anbieter hat nur für eines von zwei Kundenprofilen Kredite angeboten, die Bewertung bezieht sich nur auf dieses Angebot.
Diese Anbieter haben auf Anfragen nicht geantwortet und wurden nicht bewertet:
Allianz, DAB Bank, Hausundgeld.de, Interhyp, Netbank, 1822direkt
Die getestete Beraterin der BBBank macht das vorbildlich. Schon vor meinem Beratungstermin hat sie mir eine Übersicht geschickt, in der ich Bankguthaben, Vermögen, Schulden, aber auch laufende Posten wie Miete, Versicherungsbeiträge, Telefon- und Internetkosten eintragen muss. Nur so kann sie sehen, ob ich den Kredit auch wirklich stemmen kann. Ihr Kollege in einer Düsseldorfer Postbank-Filiale sieht das sehr viel lockerer: Außer dem Bruttoeinkommen will er nichts wissen. Das Vertrauen ehrt mich, könnte mich aber teuer zu stehen kommen. Im Ranking gibt es für solche Fahrlässigkeit Abzüge.
Die Berater der BBBank punkteten nicht nur in Düsseldorf, sondern bundesweit. Dank ebenfalls günstiger Konditionen und gutem Service landete die Bank unter den überregionalen Filialbanken im Test vorn.
Wichtigster Gradmesser Nettokaltmiete
Wichtigster Gradmesser für die maximale monatliche Kreditbelastung ist die bisher gezahlte Nettokaltmiete. Mehr sollten Immobilienkäufer für Zins und Tilgung nur zahlen, wenn sie noch großen finanziellen Spielraum haben. Denn anders als Mieter zahlen Immobilieneigentümer zusätzlich nicht nur für Heizung, Strom, Wasser und Müll, sondern auch noch für die Instandhaltung ihrer Immobilie. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten sie jedes Jahr etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises als Rücklage ansparen. In größeren Wohnungsanlagen mit gemeinschaftlich genutzten Flächen müssen Eigentümer außerdem meist noch ein Hausgeld als Vorschuss auf Instandhaltungskosten zahlen.
Immobilienkäufer sollten ihren Kredit nicht zu knapp wählen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Notarkosten (etwa 1,5 Prozent) und Grunderwerbsteuer an (zwischen 3,5 und 5 Prozent). Hinzu kommen oft noch drei bis sechs Prozent Maklercourtage. Käufer einer selbstbewohnten Immobilie müssen noch die Umzugskosten und zu Beginn der Finanzierung die Doppelbelastung aus Miete und Kredit einplanen – falls der nahtlose Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim nicht klappt.
Im Test sprachen nur wenige Berater solche Risiken an. Unter den Kreditvermittlern bildete der Online-Finanzierer MKIB aus Berlin, der Testsieger in dieser Kategorie, die Ausnahme und sammelte dafür Punkte.
Nicht zu eng stricken
Teuer wird es auch, wenn der Immobilienkauf sich verzögert. Dann können Banken Bereitstellungszinsen dafür verlangen, dass der Kredit noch nicht ausgezahlt worden ist. Die meisten Finanzierer halten drei Monate still, für eine längere Verzögerung verlangen sie häufig drei Prozent pro Jahr. Wer seine Finanzierung zu eng gestrickt hat rutscht in solchen Fällen in eine teure Nachfinanzierung.
Generell sind Immobilienkredite deutlich günstiger als andere Kredite, weil die Bank im Notfall immer noch Zugriff auf die Immobilie hat. Trotzdem lassen sich nur wenige Banken darauf ein, ein Haus bis unters Dach zu beleihen.
In der Regel ziehen sie als erstes bis zu 35 Prozent Sicherheitsabschlag vom Kaufpreis ab. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vor allem vom Standort ab. Wer in Hochwassergebieten oder Regionen mit fallenden Immobilienpreisen kauft, muss sich auf hohe Abschläge einstellen. Übrig bleibt der Beleihungswert, der darüber entscheidet, wie viel Kredit die Bank für die Immobilie einräumt.
Ein Beispiel
Beispiel: Ein Haus kostet 300.000 Euro, die Bank zieht zehn Prozent Sicherheitsabschlag ab. Der Beleihungswert beträgt also 270.000 Euro. Will ein Hauskäufer zu 70 Prozent fremdfinanzieren, bekommt er von der Bank einen Kredit über 189.000 Euro. Die restlichen 111.000 Euro müsste er aus eigener Tasche zahlen. Kann oder will er das nicht, müsste er eine höhere Beleihung wählen. Dann steigen aber auch die Zinsen: Bei 70 Prozent Beleihung kann ein Hauskäufer einen Kredit über 200.000 Euro und mit festem Zins über zehn Jahre beim günstigsten Anbieter derzeit schon für 2,4 Prozent Zins bekommen. Wird die Immobilie zu 80 Prozent beliehen, müsste er wenigstens 2,5 Prozent Zins zahlen.
In unserem Test der Kreditvermittler haben wir auch die Konditionen für eine besonders hohe Beleihung getestet. Ein fiktives Ehepaar – der Mann (34 Jahre) ist Anwalt, die Frau Hotelkauffrau und 31 Jahre alt – will eine Doppelhaushälfte in Berlin zu 100 Prozent finanzieren. Da beide jung sind und relativ gut verdienen (gemeinsam über 4500 Euro netto) lassen sich die Anbieter darauf ein. Die Neubau-Doppelhaushälfte kostet 349.000 Euro. Bei zehn Prozent Sicherheitsabschlag entsprechen 314.100 Euro Kredit dem vollen Beleihungswert. Die Finanzierung mit anfänglich zwei Prozent Tilgung kostet bei den günstigsten Vermittlern nur rund 2,7 Prozent Zins, bei den teuersten wären 3,4 Prozent fällig.
Die spannendsten KfW-Programme
Gefördert werden der Kauf oder Bau einer Immobilie mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro zu Zinssätzen ab 1,97 Prozent. Kreditnehmer können bis zu hundert Prozent der Gesamtkosten finanzieren, die Zinsbindung beträgt fünf oder zehn Jahre.
Die Förderbank honoriert den Bau oder Kauf eines Energieeffizienz- oder Passivhauses mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Bauherren müssen allerdings bestimmte Vorgaben erfüllen. Für einen Effektivzins ab 1,41 Prozent können Kunden bis zu 50.000 Euro leihen. Außerdem lockt ein Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.
Dieses Programm fördert Einzelmaßnahmen mit einem Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro und einem Effektivzins ab einem Prozent. Geförderte werden Eigentümer, Käufer oder Mieter. Die KfW fördert energetische Sanierungen darunter unter anderem Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Türen oder eine neue Heizung. Kreditnehmer müssen einen Energieberater hinzuziehen. Das Programm lässt sich mit weiteren Fördermitteln kombinieren.
Hier profitieren Käufer oder Besitzer eines KfW-Effizienzhauses oder denkmalgeschützter Häuser. Auch Mieter können zugreifen. Die KfW vergibt Kredite bis zu 75.000 Euro zu einem Effektivzins ab einem Prozent. Zusätzlich lockt ein Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 12,5 Prozent der Kreditsumme. Der Zuschuss steigt mit dem erreichtem Energiesparlevel.
Dieses Programm gilt bei umbauten, die Barrieren aufheben oder die Wohnqualität für Senioren steigern. Das Darlehen zu einem Effektivzins in Höhe von einem Prozent gilt für alle förderfähigen Kosten bis zu einer Summe von 50.000 Euro. Die Zinsbindung gilt für fünf oder zehn Jahre, die Laufzeit beträgt bis zu 30 Jahre. Es besteht außerdem die Möglichkeit, ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von maximal acht Jahren abzuschließen. Das Programm können Eigentümer, Vermieter oder Mieter nutzen.
Wer den Einbau einer Solaranlage oder Kraft-Wärme-Kopplung plant, sollte dieses Angebot nutzen. Regenerative Energien werden mit Darlehen in zu einem Effektivzinssatz ab einem Prozent gefördert. Interessant könnte für viele auch die Option von bis zu drei tilgungsfreien Jahren zu Beginn des Darlehens sein. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre, die maximale Laufzeit 20 Jahre. Der maximale Kreditbetrag liegt bei mehreren Millionen Euro.
Die besten Konditionen gibt es bei einer Beleihung von maximal 60 Prozent. Für Darlehen von unter 100.000 Euro verlangen viele Banken Zinsaufschläge.
Auch wegen solcher Fallstricke ist es wichtig, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Unsere Testkunden sparten bei günstigen Anbietern schon während der ersten zehn Jahre ohne weiteres fast 10.000 Euro im Vergleich zu teureren Krediten, wie die Beispielrechnung unten zeigt.
Staatliche Förderung nutzen
Oft sparen Immobilienkäufer noch einige tausend Euro mehr, wenn sie staatliche Förderung nutzen und einen klassischen Kredit mit einem Förderkredit der KfW kombinieren. In unserem Vergleich der Kreditvermittler schnitten Anbieter wie die Diba, die den Testkunden keinen KfW-Kredit anboten, in der Konditionenwertung daher relativ schlecht ab.
Wie Hausbanken bei KFW-Kredite versagen
Bei einer Umfrage der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen über KFW-Kredite zeigt sich der Kundenzorn. Jeder dritte der knapp hundert Befragten war unzufrieden mit der Beratung. Die Äußerungen veröffentlicht Handelsblatt Online anonym.
"Der Berater hat uns ganz klar gesagt, dass er uns nur einen KfW-Kredit vermittelt, wenn wir auch gleichzeitig mindestens einen 70.000-Euro-Kredit bei ihm aufnehmen, sonst loht es sich für ihn nicht."
"Meine Hausbank hat mir unmissverständlich gesagt, dass sie keine Kredite über die KFW beantragt. Ich sollte ihren wesentlich teuren Kredit nehmen."
"Soweit ich informiert bin, wurde von der Bank nicht die höchstmögliche Summe ausgeschöpft. Dafür wurden lieber eigene Mittel der Bank, die teurer waren, eingesetzt."
"Es ist für die Banken nicht viel dabei zu verdienen, deshalb ist das Interesse nicht sehr hoch, KFW zu vermitteln. Wenn KFW angeboten wird, liegt meist auch ein Angebot der Hausbank dabei, und wird umfassend beworben."
"Meine Hausbanken haben die Darlehensanfrage gar nicht an die KfW weitergeleitet. Der Antrag wurde ohne Angabe von Gründen abgelehnt seitens der Hausbanken. Der Antrag wurde einfach nicht zur Prüfung an die KfW weitergeleitet."
"Alles sehr langwierig, uninformativ und desinteressiert, hat bei der Hausbank sehr lang gedauert, obwohl KfW Bank sehr schnell war"
"Alle ortsansässigen Banken wollten keinen Kreditantrag bei der KfW stellen, da der Betrag von 6000 € für die Erneuerung unserer Gasheizung als zu gering angesehen wurde."
"Um einen KFW-Kredit von seiner Hausbank zu bekommen, braucht es Hartnäckigkeit. Meine Hausbank hat mir viele Steine in den Weg gelegt in Form von immer neuen Unterlagen, die man angeblich bräuchte. Es handelte sich um einen geringen Kredit von 10.000 € und man hat uns behandelt als wollten wir 100.000 € ohne jede Sicherheit. Zum Beispiel sollten wir für unser Zwei-Familienhaus mit Baujahr 1982 ein Wertgutachten vorlegen wegen 10.000 € ohne jede weitere Kreditbelastung des Hauses. Das Haus ist seit vielen Jahren schuldenfrei. Lächerlich! Fazit: Die Banken wollen eigene teure Kredite verkaufen und keine KFW-Kredite."
Für selbstbewohnte Immobilien bietet die bundeseigene KfW ein Wohneigentumsprogramm, aus dem Käufer bis zu 50.000 Euro bekommen. Die Kredite unterscheiden sich nach den tilgungsfreien Jahren zu Beginn (ein Jahr bis acht Jahre) und der Zinsbindung (fünf bis zehn Jahre). Sondertilgungen sind nicht möglich. Dafür sind die Zinsen mit 2,0 bis 2,6 Prozent recht günstig. Noch niedrigere Zinsen, ab 1,0 Prozent, bietet die KfW, wenn Bauherren energiesparend bauen oder Eigentümer eine bestehende Immobilie energieeffizient sanieren. Allein im dritten Quartal schüttete die KfW 6,9 Milliarden Euro für solche Kredite im Rahmen der Programme „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ aus.
Gute Berater
Gute Berater haben den Überblick über die genauen Konditionen und vergleichen die Gesamtkosten verschiedener Kreditkombinationen über die gesamte Tilgungsdauer. Auch dafür gab es im Ranking Punkte. Dass Berater hier fit sind, ist nicht selbstverständlich. „Vielen Banken sind die KfW-Kredite lästig, weil sie die Kalkulation der Gesamtfinanzierung komplexer machen“, sagt Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft in Koblenz.
Auch die staatliche Riester-Förderung können Käufer einer selbstbewohnten Immobilie beanspruchen („Wohn-Riester“). Pflichtversicherte in der Rentenversicherung und die meisten Beamten sind förderberechtigt. Vor allem die Riester-Kreditvariante ist häufig ein lohnender Baustein der Finanzierung. Käufer oder Bauherren schließen einen speziell dazu angebotenen Kredit ab, der dank steuerbegünstigter Riester-Eigenbeiträge und staatlicher Zulagen relativ schnell getilgt werden kann.
Die Raten zahlen die Kreditnehmer aus ihrem unversteuerten Einkommen, dafür fällt im Ruhestand eine separat berechnete Steuer auf die gesamten geförderten Kreditraten an. Trotz dieser späteren Steuer bringt ein Riester-Kredit grob geschätzt über die gesamte Laufzeit pro Jahr rund 0,5 Prozentpunkte Zinsersparnis.
Relativ komplexe Regeln
Die relativ komplexen Regeln machen es Beratern leicht, von den Riester-Krediten dennoch pauschal abzuraten – oft nur, weil sie solche Kredite gar nicht anbieten. Besonders dreist ist der Postbank-Berater in Düsseldorf, der sich im Kundengespräch betont kumpelhaft gibt. „Ein Riester-Darlehen gibt es gar nicht“, belehrt er mich auf meine gezielte Nachfrage und schaut mich erheitert durch seine schwarze Hornbrille an. Dass der Postbank-Baufinanzierer BHW ein solches sogar selbst anbietet, unterschlägt er. Als ich erstaunt nachhake, räumt er etwas später ein: „Das gibt es zwar schon, aber es lohnt sich nicht.“
Er will mir lieber einen Riester-Bausparvertrag andrehen, mit dem ich dann nach Auslaufen des ersten Kredits einen Teil der Restschuld abtragen könnte. Diese Empfehlung ist nicht prinzipiell falsch, sollte aber mit anderen Varianten verglichen werden. So bleibt der Verdacht, dass der Berater vor allem die höheren Provisionen des Bausparvertrags vor Augen hat. Immer wieder preist er den an: „Im Moment gibt es nichts Besseres!“
Das Elf-Punkte-Programm für den Wohn-Riester (Teil 1)
Die Regierung hat insgesamt 22 Maßnahmen zusammengestellt, mit denen die Private Altersvorsorge der Bürger angekurbelt werden soll. Die Hälfte davon beziehen sich auf den Wohn-Riester.
Jederzeitige Kapitalentnahme für selbstgenutztes Wohneigentum
Die förderunschädliche Entnahme von gefördertem Altersvorsorgevermögen für die selbstgenutzte Wohnung ist derzeit nur eingeschränkt möglich. So muss die Entnahme entweder im zeitlich unmittelbaren Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung der selbstgenutzten Wohnung erfolgen oder zur Entschuldung dieser Wohnung unmittelbar zu Beginn der Auszahlungsphase. Die entsprechende Einschränkung soll aufgehoben werden. Gefördertes Altersvorsorgevermögen könnte somit jederzeit für die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum entnommen werden.
Jederzeitige „Einmal“-Besteuerung des Wohnförderkontos während der Auszahlungsphase
Der Steuerpflichtige kann sich nach geltendem Recht nur einmalig - zu Beginn der Auszahlungsphase - entscheiden, ob er die ratierliche Besteuerung des Wohnförderkontos bis zum 85. Lebensjahr oder die Einmalbesteuerung wählt. Bei der Einmalbesteuerung des Wohnförderkontos zu Beginn der Auszahlungsphase werden 70 Prozent des in der Wohnimmobilie gebundenen, geförderten Kapitals mit dem individuellen Steuersatz besteuert. Die Möglichkeit der Besteuerung des gesamten noch vorhandenen Wohnförderkontos unter Inanspruchnahme des „Rabatts“ wird auf die gesamte Auszahlungsphase ausgedehnt.
Erleichterungen im Hinblick auf die Absicherung der weiteren Geschäftsanteile einer Genossenschaft
Altersvorsorgeverträge können auch den Erwerb von weiteren Genossenschaftsanteilen zum Gegenstand haben. Auch in diesem Fall hat der Anbieter zuzusagen, dass die eingezahlten Beiträge für die Alterssicherung zur Verfügung stehen. Die Möglichkeiten der Arten der Absicherung dieser Zusage soll verbessert werden.
Flexibilisierung und Verlängerung des Reinvestitionszeitraums
Der Zulageberechtigte kann, wenn er die selbst genutzte Wohnimmobilie wechselt, die sofortige Besteuerung des Wohnförderkontos vermeiden, indem er einen Betrag in Höhe des Wohnförderkontos in die neue selbst genutzte Wohnimmobilie investiert. Die bisherige Reinvestitionsfrist soll verlängert werden auf zwei Jahre vor und fünf Jahre nach Ablauf des Veranlagungszeitraums, in dem er die Wohnung letztmals selbst nutzt.
Zulassung Entnahmebetrag zwischen 75 Prozent und 100 Prozent
Das angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen darf förderunschädlich in Höhe von bis zu 75 % oder zu 100 % für die unmittelbare Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnung oder zu Beginn der Auszahlungsphase zur Entschuldung der selbst genutzten Wohnimmobilie entnommen werden. Diese betragliche Einschränkung der Entnahmemöglichkeit soll entfallen.
Verminderung der jährlichen Erhöhung der in das Wohnförderkonto eingestellten Beträge von 2 Prozent auf 1 Prozent
Das geförderte Kapital („Wohn-Riester“) wird betragsmäßig in einem Wohnförderkonto erfasst. Während der Ansparphase erfolgt die Erfassung der Förderung fortlaufend. Das Wohnförderkonto wird jährlich um 2 Prozent erhöht. Dieser Wert wird auf 1 Prozent gesenkt.
Neben KfW und Riester können Familien mit Kindern häufig noch Förderprogramme der Bundesländer oder Gemeinden nutzen. Im Internet bieten die Portale baufoerderer.de (dahinter stehen der Bundesverband der Verbraucherzentralen und die KfW) und aktion-pro-eigenheim.de (dahinter stehen Baustoffhersteller und eine PR-Agentur aus Baden-Baden) einen guten Überblick über die je nach Familienstand, Einkommen, Immobilie und Ort in Frage kommenden Fördermittel.
Kredite möglichst schnell abbezahlen
Die niedrigen Zinsen sollten Immobilienkäufer dafür nutzen, ihre Kredite möglichst schnell abzuzahlen. Baufinanzierungsexperte Bockholt warnt davor, derzeit mit nur einem Prozent Tilgung zu starten: „Dann müssen unter Umständen auch noch die Erben an die Bank zahlen.“
Das zeigt dieses Beispiel: Ein 40-jähriger Hauskäufer nimmt 200.000 Euro zu drei Prozent auf. Wenn er mit nur einem Prozent Tilgung startet, hätte er sein Haus bei unterstellt gleichbleibendem Zins erst mit 87 abgezahlt. Tilgt er hingegen schon im ersten Jahr drei Prozent des Kredits, ist er mit 63 Jahren schuldenfrei. Dafür müsste er allerdings statt 660 Euro pro Monat rund 990 Euro an Zins und Tilgung zahlen.
Hohe Tilgung, niedrige Zinsen
Einige Banken belohnen eine hohe Tilgung mit niedrigeren Zinsen. Schließlich sinkt mit der schnelleren Rückzahlung auch ihr Risiko, auf einer Restschuld sitzen zu bleiben. Kunden haben jetzt den großen Vorteil, dass sie sich bei der aktuell niedrigen Zinsbelastung eine relativ hohe Tilgungsrate leisten können. Eine wahrscheinlich teurere Anschlussfinanzierung fällt dann weniger ins Gewicht.
Das Elf-Punkte-Programm für den Wohn-Riester (Teil 2)
Die Regierung hat insgesamt 22 Maßnahmen zusammengestellt, mit denen die Private Altersvorsorge der Bürger angekurbelt werden soll. Die Hälfte davon beziehen sich auf den Wohn-Riester.
Rechtzeitiger Antrag auf Entnahme vor der Auszahlungsphase
Der Zulageberechtigte kann das in einem Altersvorsorgevertrag angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen unter anderem zu Beginn der Auszahlungsphase zur Entschuldung einer selbstgenutzten Wohnung verwenden. Dies ist bei der zentralen Stelle zu beantragen. Eine Frist für die Antragsstellung gibt es nicht. Der Zulageberechtigte kann somit kurz vor oder am Tag des Beginns der Auszahlungsphase noch eine Entnahme beantragen. Damit die Anbieter sich auf die Entnahme besser einstellen können, ist vorgesehen, dass der Antrag spätestens 10 Monate vor Auszahlungsbeginn gestellt werden muss.
Einbeziehung eines altersgerechten/behindertengerechten Umbaus im zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung
Für bestimmte Umbaumaßnahmen kann auch außerhalb des anschaffungsnahen Aufwands die „Wohn-Riester“-Förderung in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass
- die Aufwendungen mindestens 5.000 Euro betragen,
- innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung entstanden sind,
- durch einen Sachverständigen bestätigt wurde, dass es sich um Umbaumaßnahmen im Sinne der DIN 18040-2 handelt und
- der Umbau nicht nach Nr. 19 gefördert wird.
Für die insoweit berücksichtigten Aufwendungen ist die Inanspruchnahme des § 35a EStG, die Berücksichtigung als außergewöhnliche Belastungen sowie die Inanspruchnahme von Leistungen der KfW ausgeschlossen. Der Steuerpflichtige hat schriftlich zu bestätigen, dass er hierauf vom Anbieter hingewiesen worden ist.
Einbeziehung eines behindertengerechten Umbaus
Die „Wohn-Riester“-Förderung kann auch für Umbauaufwendungen in Anspruch genommen werden, die einen behindertengerechten Umbau dienen. Voraussetzung ist, dass
- die Aufwendungen mindestens 30.000 Euro betragen,
- durch einen Sachverständigen bestätigt wurde, dass es sich um Umbaumaßnahmen im Sinne der DIN 18040-2 handelt und
- der Umbau nicht nach Nr. 18 gefördert wird.
Für die insoweit berücksichtigten Aufwendungen ist die Inanspruchnahme des § 35a EStG, die Berücksichtigung als außergewöhnliche Belastungen sowie die Inanspruchnahme von Leistungen der KfW ausgeschlossen. Der Steuerpflichtige hat schriftlich zu bestätigen, dass er hierauf vom Anbieter hingewiesen worden ist.
Vereinfachung bei der Berücksichtigung von Altersvorsorgebeiträgen im Jahr der Aufgabe der Selbstnutzung oder der Reinvestition der geförderten Wohnung
Aus Vereinfachungsgründen sind Beitragszahlungen im Beitragsjahr der Aufgabe der Selbstnutzung oder der Reinvestition nunmehr unabhängig vom unterjährigen Zahlungszeitpunkt vollständig förderbar. Die Besteuerung der geförderten Beiträge wird durch die Erfassung im Wohnförderkonto sichergestellt.
Zusammenfassung der Regelungen zum Wohnförderkonto beim Tod des Zulageberechtigten und bei der Regelung von Scheidungsfolgen
Zur Vereinfachung des Rechts gelten für das Wohnförderkonto beim Tod des Zulageberechtigten dieselben Regelungen wie bei der Regelung von Scheidungsfolgen. Damit geht in beiden Fällen das Wohnförderkonto in Höhe des
Anteils, der dem Verhältnis des übergegangenen Eigentumsanteils zum verbleibenden Anteil entspricht auf den anderen Ehegatten über. Anders als bisher für den Todesfall geregelt, ist die Übertragung des Wohnförderkontos auf den verbleibenden Ehegatten auch möglich, wenn der übertragene Anteil geringer ist, als die originären Anschaffungs- oder Herstellungskosten der geförderten Wohnung (z. B. bei Miterben). Der überschießende, nicht auf den Ehegatten übergegangene Anteil des Wohnförderkontos ist zum Zeitpunkt des Todes zu versteuern, da die Aufgabe der Selbstnutzung der geförderten Wohnung durch den Zulageberechtigten zu diesem Zeitpunkt erfolgt.
Hat sich der Hauskäufer im Beispiel den Zins von drei Prozent etwa nur für zehn Jahre gesichert und steigt dieser Zins danach auf sechs Prozent, müsste er seine Rate auf 970 Euro erhöhen, um wenigstens in der gleichen Zeit, also bis zum 87. Lebensjahr, aus den Schulden zu kommen. Mit der alten Rate von 660 Euro könnte er die Restschuld bei sechs Prozent Zins zu Lebzeiten nicht tilgen. 660 Euro würden nicht einmal reichen, um allein die Kreditzinsen zu zahlen – er steckt in der Schuldenfalle.
Hätte der Hauskäufer dagegen zu Beginn schon drei Prozent getilgt, könnte er auch nach zehn Jahren völlig entspannt bleiben: Trotz Zinsverdopplung wäre er bei einer Rate von 990 Euro nur vier Jahre später als ursprünglich geplant schuldenfrei, also mit 67 statt mit 63 Jahren.
Finanzierung festzurren
Ganz auf Nummer Sicher gehen Kreditnehmer, wenn sie die Finanzierung gleich bis zur vollen Tilgung festzurren. Natürlich kostet eine solch lange Laufzeit etwas, die Zinsen für 30-jährige Kredite liegen etwa einen Prozentpunkt über denen zehnjähriger Darlehen. Doch vor allem wenn Immobilienkäufer nur kleinere Kredite aufnehmen und noch Luft im monatlichen Haushaltsbudget haben, kann die volle Tilgung während der Zinsbindung gelingen. Angst davor, dass die Zinsen in 15 oder 20 Jahren deutlich tiefer liegen, müssen sie nicht haben. Nach Ablauf von zehn Jahren haben sie immer ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten – dann darf die Bank auch keine Entschädigung für die vorzeitige Kündigung fordern.
Renditevergleich: Bausparen versus Banksparplan
Mann, ledig, älter als 25 Jahre, Angestellter, verdient mehr als 25.600 Euro brutto im Jahr.
Quelle: FMH Finanzberatung
Sparrate im Monat: 83 Euro – kann aber auch beliebig höher sein, Sparzeit: Sieben Jahre
Deutsche Bank
Sparsumme: 6.972 Euro, Guthaben: 7.255 Euro, Rendite: 1,12 Prozent
Schwäbisch Hall
Sparsumme: 6.972 Euro, Guthaben: 7.304, Rendite: 1,31 Prozent
Wüstenrot
Sparsumme: 6.972 Euro, Guthaben: 7.367 Euro, Rendite: 1,55 Prozent
Alte Leipziger
Sparsumme: 6.972 Euro, Guthaben: 7.528 Euro, Rendite: 2,16 Prozent
Debeka
Sparsumme: 6.972 Euro, Guthaben: 7.655 Euro, Rendite: 2,63 Prozent
Voraussetzungen: sieben Jahre, 100 Euro Sparrate, Neukunde
Quelle: FMH Finanzberatung
PSD Bank RheinNeckarSaar,
Angebot: Regional, Rendite: 1,89 Prozent, Zinssatz: fest
Sparda-Bank München,
Angebot: Regional, Rendite: 1,90 Prozent, Zinssatz: variabel
NordFinanz Bank AG,
Angebot: Bundesweit, Rendite: 2,14 Prozent, Zinssatz: fest
PSD Bank München,
Angebot: Regional, Rendite: 2,33 Prozent, Zinssatz: variabel
VTB Direktbank,
Angebot: Bundesweit, Rendite: 3 Prozent, Zinssatz: fest
Gerade bei langen Laufzeiten ist es für Kreditnehmer wichtig, flexibel zu bleiben. Käufer sollten darauf bestehen, dass sie einen Teil des Kredit zusätzlich zu den monatlichen Raten tilgen können. Fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr sind heute Standard. Das Recht auf höhere Sondertilgungen kostet nur einen geringen Zinsaufschlag. Einen unvorhergesehenen Geldsegen, etwa eine Erbschaft, können sie dann direkt in die Tilgung des Kredits stecken. Anbieter mit besonders umfangreichen Sondertilgungsrechten haben im Ranking gepunktet. Bei der Commerzbank etwa können Kunden nicht fünf Prozent pro Jahr zusätzlich tilgen, sondern sich alternativ die Option sichern, insgesamt 20 oder gar 100 Prozent während der gesamten Zinsbindung als Sondertilgung zu leisten.
Kreditrate aufstocken
Bekommt ein Kreditnehmer dauerhaft mehr finanziellen Spielraum, zum Beispiel nach einem Gehaltsplus, wäre es nützlich, die Kreditrate aufzustocken. Auch das ist je nach Anbieter möglich. Kunden können dann, teils sogar kostenlos, den Tilgungssatz ändern und mehr oder weniger abzahlen. Bei der Diba etwa sind zwei Wechsel kostenfrei, weitere kosten 100 Euro.
Solche Flexibilität kann auch bei Schicksalsschlägen helfen. Wenn in einer Familie der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann oder gar stirbt, muss sich die Familie häufig von Wohnung oder Haus trennen und sitzt im schlimmsten Fall auf einem Schuldenberg.
Über Risiken aufklären, Lösungen anbieten
Ins Testergebnis floss auch ein, wie gut Berater über solche Risiken aufklären und welche Lösungen sie anbieten. Wer seine Familie ansonsten abgesichert hat, kommt für die Finanzierung mit einer günstigen Restschuldversicherung aus. Sie zahlt – je nach Vertrag – bei Tod, Arbeitsunfähigkeit oder auch Arbeitslosigkeit den Betrag, den der Immobilienkäufer zum jeweiligen Zeitpunkt noch schuldet. Thorsten Rudnik, Vorstand des Bund der Versicherten, empfiehlt Policen, deren Versicherungssumme sich genau an den Zins- und Tilgungsplan des Kredits hält. Wer mehr absichern will, braucht eine Berufsunfähigkeits- und eine Risikolebensversicherung. „Die Versicherungssumme einer Risikolebensversicherung sollte mindestens so hoch sein, dass sich das Darlehen jederzeit komplett ablösen lässt“, sagt Rudnik. Weil sich die Leistungen der Anbieter kaum unterscheiden, die Unterschiede bei den Prämien aber hoch sind, rät er zu Policen günstiger Direktversicherer.
Banken allerdings haben oft Kooperationspartner, deren Policen sie gern mitverkaufen. Der Postbank-Berater in Düsseldorf etwa will mir die Risikopolice der Postbank-Versicherung verkaufen. Mich als Nichtraucher würde das knapp 20 Euro im Monat kosten. Klingt wenig. Doch bei einem Direktversicherer bekomme 90.000 Euro Todesfallleistung, also genau meine Kreditsumme, schon für drei Euro im Monat. Über die Kreditlaufzeit von zehn Jahren würde ich so noch mal 2000 Euro sparen.
Kleinvieh macht eben auch Mist.
