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Baufinanzierung Banken legen Hauskäufer an die Kette

Die Banken wollen bei der Vergabe von Immobilienkrediten strenger werden. Für angehende Hausbesitzer besteht aber kein Grund zu Panik. Warum Hypothekendarlehen für Hauskäufer noch länger günstig bleiben.

Die besten Immobilienfinanzierer
Modell eines Einfamilienhauses Quelle: dpa
Berlin Quelle: dapd
Dresden Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa
Frankfurt Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa
Hannover Quelle: dpa

Im Dezember 2012 war die Immobilienfinanzierung so günstig wie nie: Eine Hypothek von 150.000 Euro gibt es inzwischen für nur noch 571 Euro monatlich. Das hat der Finanzdienstleister Dr. Klein für einen Kredit mit zwei Prozent Tilgung, 80-prozentiger Beleihung und zehn Jahren Zinsbindung ausgerechnet. Seit das Unternehmen im Jahr 2009 damit begonnen hat, diese Daten zu erheben, ist das die niedrigste verzeichnete Monatsrate. Genau ein Jahr zuvor war die Monatsrate für diese Standardfinanzierung um mehr als 100 Euro teurer.

Mit den günstigen Finanzierungskonditionen für Hauskäufer und den steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt steigen parallel auch die Kreditsummen: Die durchschnittliche Höhe des Immobilienkredits stieg im Vergleich zum Vorjahreswert um 15.000 Euro auf 166.000 Euro. Mehr als zwei Drittel der Immobiliendarlehen sind mit einem festen Zinssatz ausgestattet. Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist für diesen starren Zins liegt bei zwölf Jahren. Kredite mit einem variablen Zinssatz machen hingegen nicht mal 1,7 Prozent der Fälle aus. Kurz: die günstigen Immobilienkredite werden gern genutzt.


Droht das Ende der niedrigen Zinsen?
Als vergangene Woche die Ergebnisse der vierteljährlichen Umfrage der Deutschen Bundesbank unter den Geldinstituten erschienen, klang das in den Ohren einiger wie das Ende der billigen Immobilienkredite. Demnach haben die Banken im letzten Quartal des vergangenen Jahres die Richtlinien für Immobilienkredite leicht Verschärft. Schlimmer noch: Die befragten Banken planen eine deutliche Verschärfung ihrer Kreditvergaberegeln im ersten Quartal 2013. Den Daten zufolge plant mehr als ein Fünftel der von der Bundesbank befragten Kreditinstitute, die Kriterien für die Bewilligung einer Hypothek heraufzusetzen.

Je länger ein Markt boomt, umso mehr Leichtsinn gebiert er. Das wissen auch die Banken. Offenbar wollen sie die Risiken aus einer womöglich leichtfertigen Vergabe von Darlehen an Immobilienkäufer weiter begrenzen. Die Immobilienfinanzierung könnte für Verbraucher schwerer werden - vor allem für jene knapp ausreichender Zahlungskraft.

Ist die Zeit der billigen Immobilienkredite damit vorbei? „Bundesbank warnt: Bauzinsen steigen“ war nach Veröffentlichung der Bundebank-Zahlen zu lesen. Beginnt jetzt eine Torschlusspanik unter Hauskäufern, die sich die günstigen Konditionen noch schnell sichern wollen? Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals baufi24.de, glaubt das nicht. „Verbraucher müssen zwei Dinge unterscheiden: Die Verschärfung der Kreditvergabe einerseits und die Bauzinsen andererseits“, sagt Scharfenorth. „Die Kriterien an eine Kreditzusage haben keine unmittelbare Wirkung auf die Zinshöhe. Wir erwarten auf Sicht der nächsten sechs Monate keine signifikanten Zinserhöhungen, allenfalls mal einen leichten Anstieg.“

Mehr Eigenkapital, weniger Beleihung

Wie Eigenheimbesitzer an Geld vom Staat kommen
Die Bundesregierung will Eigenheimbesitzern das Energiesparen mit Zuschüssen schmackhaft machen. Dazu will sie ab dem Jahr 2014 acht Jahre lang jedes Jahr 300 Millionen Euro bereitstellen. Wer das Geld unter welchen Bedingungen bekommt, ist noch nicht klar. Wer nicht warten kann, bis ein neuer Fördertopf gefüllt ist, kann den Staat schon jetzt über Förderprogramme und Steuervorschriften an der Sanierung seines Hauses beteiligen. Quelle: dpa
HerstellkostenVermieter beteiligen das Finanzamt über Erhaltungsausgaben und Herstellkosten an den Umbauten. Bei der Steuererklärung sollten sie jedes Wort auf die Goldwaage legen, denn nur, was der Fiskus als Erhaltungskosten akzeptiert, kann sofort in voller Höhe die Steuer mindern. Quelle: dpa
DenkmalWer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und weitere vier Jahre bis zu sieben Prozent der Herstellkosten abschreiben. Quelle: dpa
SanierungsgebietBesitzer einer Immobilie im ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet können acht Jahre lang bis zu neun Prozent der Herstellkosten für die Instandsetzungen als Abschreibungen geltend machen. Quelle: dpa
HandwerkslohnVon Reparaturrechnungen für die Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung der eigenen vier Wände können 20 Prozent der Lohn- und Fahrkosten des Handwerkers maximal 1.200 Euro pro Jahr direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Maximal begünstigt sind also 6.000 Euro Handwerkerlohn, die auf der Rechnung getrennt ausgewiesen und vom Konto bezahlt worden sein müssen. „Verteilen Sie Sanierungen auf verschiedene Jahre“, rät Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund. Quelle: dpa
Mieter beteiligenVermieter, die durch Sanierungen den Wohnwert verbessern oder den Mietern durch die Modernisierungen helfen, Energie und Wasser einzusparen können maximal elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Für Renovierungen an selbst genutzten Immobilien hat sich die Taktik der kleinen Schritte bewährt, sagt Experte Walter. Quelle: dpa
Anschaffungsnaher AufwandDer Käufer eines gebrauchten Hauses hat meist einiges zu reparieren. Doch Vorsicht: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent des Kaufpreises investiert, hat nach Ansicht der Finanzverwaltung anschaffungsnahen Aufwand, der über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden muss. Davon geht der Fiskus auch aus, wenn neuer Wohnraum geschaffen oder der Gebrauchswert wesentlich verbessert wurde. Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel keine Wohnwertverbesserung. Leichter haben es Menschen, die mit Immobilien beschenkt wurden oder sie geerbt haben. Sie können alle Instandsetzungen sofort abschreiben. Quelle: dapd

Einen mittelbaren Effekt auf die Höhe der Bauzinsen hat die etwas restriktivere Kreditvergabe dennoch. Denn grundsätzlich wird der Zinssatz für eine große Hypothek anhand des Einzelfalls kalkuliert. Dabei haben die Banken jedoch Spielräume – und damit ist der Zins auch verhandelbar. Bonität des Darlehensnehmers, Objektbewertung, weitere Sicherheiten und Laufzeit des Kredits sind nur die bekanntesten unter hunderten relevanten Merkmalen eines Finanzierungsfalls, anhand derer eine Bank ihr Kreditausfallrisiko berechnet. Je höher die Bank das Risiko schätzt, umso höher ist der angebotene Zins und umso teurer ist die Finanzierung. Insofern können höhere Anforderungen der Banken an Bonität, Objektwert, et cetera durchaus auch zu einem höheren Hypothekenzins im Einzelfall führen.

Erfüllt ein Immobilienkäufer jedoch nicht einmal die Mindestanforderungen der Banken an einen Finanzierungsfall, gibt es entweder nur ein Angebot für einen Teil der Finanzierungssumme oder schlicht gar kein Kreditangebot. Sofern die Banken nun tatsächlich ihre Vergaberichtlinien anziehen, werden unter dem Strich deswegen auch weniger Immobilienkredite vergeben.

Eins dieser Ausschusskriterien könnte etwa die Beleihungsgrenze für eine Immobilie sein. Vor wenigen Jahren war es nicht ungewöhnlich, dass Banken den Immobilienwunsch des Kunden auch ganz ohne Eigenkapitalanteil finanzierten (die 100-Porzent-Finanzierung), teilweise sogar über den Kaufpreis für das Objekt hinaus. „Seitdem beobachten wir, dass diese großzügige Form der Kreditvergabe weniger wird“, sagt Scharfenorth von baufi24.de. „Es ist hier nicht so schlimm, wie im Vorfeld der amerikanischen Immobilienkrise, aber auch in Deutschland sind die Vergaberichtlinien teilweise zu lax. Es gibt zwar noch keine ernsten Probleme, aber Korrekturbedarf gibt es allemal.“

Das ist auch den Bundesbankzahlen anzusehen. Zu knappe Ersparnisse der privaten Haushalte haben demnach dazu geführt, dass die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten im vierten Quartal 2012 etwas gebremst wurde. Die schwache Eigenkapitalausstattung der potenziellen Hauskäufer belastete die Nachfrage aus Sicht der Banke ebenfalls. Nach den Daten von Dr. Klein ist der durchschnittliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf im Vergleich zum Vorjahr von knapp 23 Prozent auf 22 Prozent gesunken. Außerdem haben die Anforderungen der Banken an die Beleihungsgrenze sowie die Kreditnebenkosten zu mehr Zurückhaltung bei der Kreditvergabe beigetragen. Die Verdienstmargen der Banken gerieten leicht unter Druck.

Keine Zinserhöhung in Sicht


Vorsicht vor versteckten Kosten und Mängeln
AusstattungBauträger sind sparsam. Das Material ist vom Billigsten. In der Gästetoilette reicht kaltes Wasser. Jede eingesparte Steckdose ist Reingewinn für den Bauträger. Anschlüsse für Fernseher und Internet gibt es auch nicht standardmäßig. Richtig teuer werden Nachbesserungen im Keller. Wenn bei der Abdichtung gespart wird, lässt sich der Fehler oft kaum noch beheben. "Jeder Vertragsentwurf ist verhandelbar", rät VPB-Präsident Thomas Penningh. Genau festgelegt werden sollten das Material der Kellerwände, die Wärmedämmung, die Ausführung der Lichtschächte und die Abdichtung entsprechend dem vehinterlegten Baugrundgutachten. Quelle: dpa
Lückenhafte AngeboteIn zwei Dritteln der heute üblichen Bauverträge fehlen wichtige Planungsleistungen stellte der Bauherrenverband fest. Interessenten sollten prüfen, ob Statik, Baubeschreibung und Baupläne im Preis inbegriffen sind. Mit der Checkliste des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Wohnungswesen lassen sich die Vertragsangebote systematisch vergleichen. Die Checkliste kann unter www. Kompetenzzentrum-iemb.de heruntergeladen werden. Quelle: dapd
NebenkostenBeim Kauf jeder Immobilie werden zusätzlich Grunderwerbsteuer und Notarkosten fällig. Je nach Bundesland kommen leicht fünfstellige Beträge zusammen. In der Musterrechnung des Bauträgers tauchen diese Kosten selten auf. Wer erst das Grundstück und dann das Haus darauf kaufte, wird sogar zweimal zur Kasse gebeten. Quelle: dpa
FinanzierungManchmal werden nicht nur Haus und Grund, sondern gleich auch die dazugehörige Finanzierung als Paket angeboten. In Sachen Finanzierung sollte aber kein Käufer auf umfassende Preisvergleiche verzichten. Quelle: dapd
SachverständigeWes Brot ich ess', des Lied ich sing', warnt ein altes Sprichwort. Bauherren sollten sich einen Bauberater oder Sachverständigen suchen, der ausschließlich ihre Interessen gegenüber dem Bauträger vertritt. „Ein Berater, der gleichzeitig für den Bauträger oder dessen Zulieferer arbeitet ist parteiisch", warnt VPB Präsident Penningh. Einen allumfassenden Bauherrenratgeber gibt es auch beim Bauherrenschutzbund (BSB). Die Broschüre ist zu bestellen unter www.bsb-ev.de. Quelle: dpa
SchlüsselfertigWerden Grundstück plus schlüsselfertiger Immobilie in einem Vertrag verkauft, muss der Bauträger dafür sorgen, dass der Grund bebaubar und frei von Altlasten ist. Das schützt bei Grundstücken, die schon einmal genutzt wurden vor bösen Überraschungen wie Altöl, krebserregenden Produktionsrückständen oder Verseuchung mit Dünge- und Pflanzenschutzmitteln. Quelle: dpa
EnergiesparvorschriftenDas Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich schreibt für Neubauten den Einsatz erneuerbarer Energien vor. Bauträgern und Handwerkern drohen bis zu 50 000 Euro Bußgeld, wenn sie sich nicht an die gesetzlichen Auflagen halten. Weil aber auch der Bauherr zur Verantwortung gezogen wird, sollten Käufer zusätzlich selbst prüfen, ob das Kaufobjekt den Energiesparauflagen genügt. Quelle: dpa

Trotz der Bremseffekte stieg die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen insgesamt weiter an. Für das vierte Quartal 2012 registrierten die von der Bundebank befragten Kreditinstitute nochmal einen gewachsenen Bedarf – so, wie in allen Quartalen seit Juli 2010. Auch für das erste Quartal 2013 erwarten die Bankhäuser ein Nachfrageplus. Die Bundesbank begründet das mit dem nach wie vor großen Optimismus auf dem Wohnungsmarkt. Das Refinanzierungsumfeld hat sich für die Kreditinstitute merklich gebessert – nicht zuletzt, weil die Banken damit begonnen haben, ihr Eigenkapital zu stärken und in der Schuldenkrise etwas mehr Ruhe eingekehrt ist. „Die Kreditgeber können sich nach wie vor extrem günstig refinanzieren. Und sie geben diese Vorteile an die Hauskäufer weiter“, sagt Scharfenorth. „Auf absehbare Zeit rechne ich nicht mit signifikanten Zinserhöhungen.“

Die spannendsten KfW-Programme


Vieles deutet darauf hin, dass die historisch niedrigen Zinsen Immobilienkäufern noch länger erhalten bleiben. Zum einen stehen die Immobilienfinanzierer unter hohem Wettbewerbsdruck. Zum anderen bleiben angesichts der ungelösten Euro-Krise und drohender Konjunkturschwäche in Europa die Geldschleusen der Notenbanken noch weiter geöffnet. Geld bleibt für die Banken also billig.

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„Die allgemeine Verunsicherung, die zu den niedrigen Zinssätzen geführt hat, ist noch nicht bereinigt. Die Frage, welche Risiken noch immer in den Bankbilanzen stecken, ist noch nicht beantwortet“, sagt Finanzexperte Scharfenorth. „Die großen Abschreibungswellen kommen noch.“ Nur wenn Griechenland, Spanien, Italien und Portugal eine solide Haushaltspolitik vorweisen könnten, kehre das Vertrauen zurück und die Zinsen stiegen wieder. „Erst wenn sich die Bankenbranche konsolidiert hat und alle Risiken richtig verbucht sind, werden die Zinsen wieder steigen und sich ihrem Normalniveau nähern“, ist sich Scharfenorth sicher. „Derzeit ist das Marktgeschehen ausgehebelt, die Stimmung steht im Vordergrund – das gilt auch für den Immobilienmarkt.“

Für Hauskäufer besteht also kein Grund zu Panik – zumal sich der Niedrigzins ohnehin nicht als Argument für die überstürzte Suche nach einer langfristig lohnenden Immobilie eignet. „Für Kapitalanleger und Eigenheimkäufer ist der Zins ohnehin nur eins von vielen Elementen in der Kalkulation“, so Scharfenorth. Laut einer Umfrage des Online-Portals Immoscout24 vor einigen Wochen, glaubt etwa ein Drittel der befragten 1000 Hauskäufer, zu hohe Bauzinsen zu bezahlen. Als Grund gaben die Immobilienbesitzer an, die Zinsen nicht gut genug verglichen und verhandelt zu haben. Die meisten hätten nur ein oder zwei Angebote eingeholt. Offenbar spielten andere Faktoren bei Hauskauf eine größere Rolle als der Zinssatz.

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